Упрощённая система налогообложения (УСН) с объектом «доходы» — один из самых популярных налоговых режимов среди малого бизнеса в России. Однако у предпринимателей и организаций часто возникает вопрос: нужно ли платить налог на имущество, работая на «упрощёнке»? Разберёмся в этом подробно.

Общее правило: освобождение от налога на имущество

По общему правилу организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, освобождаются от уплаты налога на имущество. Это закреплено в пункте 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ. Однако из этого правила есть важные исключения.

Когда налог на имущество платить всё-таки придётся

Для организаций на УСН

Организации на «упрощёнке» обязаны платить налог на имущество организаций, если они владеют объектами недвижимости, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

• административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые под офисы, торговые объекты, объекты общепита и бытового обслуживания;
• объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства и иные здания и сооружения, учитываемые на балансе в качестве основных средств (если это предусмотрено законом региона).

Перечень таких объектов ежегодно утверждается региональными властями. Если вашего объекта нет в региональном перечне — налог платить не нужно.

Для индивидуальных предпринимателей на УСН

ИП на УСН платит налог на имущество физических лиц в двух случаях:

1. Если недвижимость используется в предпринимательской деятельности и включена в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (торговые и офисные центры, помещения в них).
2. По личному имуществу (квартира, дом, гараж), которое не используется в бизнесе, — как обычное физическое лицо.

Важно: если предприниматель использует в деятельности имущество, не входящее в кадастровый перечень (например, склад или производственное помещение), он вправе не платить налог на имущество на основании пункта 2 статьи 407 НК РФ. Для этого в налоговую инспекцию подаёться заявление о предоставлении льготы.

Как рассчитывается налог

Налоговая база — кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января отчётного года. Ставки устанавливаются региональными законами, но не могут превышать:

• для организаций — 2% от кадастровой стоимости (в Москве и Санкт-Петербурге ставки могут отличаться);
• для ИП (налог на имущество физлиц), до 2% по объектам из кадастрового перечня.

Организации самостоятельно исчисляют налог и авансовые платежи, подают декларацию. ИП налог не рассчитывают — инспекция сама присылает уведомление, а уплатить его нужно не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным.

Сроки уплаты

Для организаций сроки уплаты налога и авансовых платежей устанавливаются законами субъектов РФ. Как правило, налог за год уплачивается не позднее 1 марта следующего года, а авансовые платежи — по итогам каждого квартала. Декларация подаётся не позднее 25 марта.

Можно ли учесть налог на имущество при УСН «доходы»

Это принципиальный момент для объекта «доходы»: при УСН с объектом «доходы» расходы не учитываются при расчёте единого налога. Поэтому суммы уплаченного налога на имущество не уменьшают налоговую базу по УСН — они просто уплачиваются дополнительно. Учесть их в расходах могут только те, кто применяет УСН «доходы минус расходы».

Практические рекомендации

• Ежегодно проверяйте региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, — он публикуется на сайте регионального правительства.
• Если вы ИП и используете недвижимость в бизнесе, подайте в ИФНС заявление о льготе по налогу на имущество физлиц.
• При покупке коммерческой недвижимости заранее уточняйте, включена ли она в кадастровый перечень, — это существенно влияет на налоговую нагрузку.
• Не путайте налог на имущество с НДС: с 2025–2026 годов упрощенцы с доходами свыше установленного лимита становятся плательщиками НДС, но это отдельное обязательство, не связанное с налогом на имущество.

УСН «доходы» освобождает от налога на имущество по большинству объектов, но не по недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. Организации платят такой налог самостоятельно по декларации, а ИП — по уведомлению из налоговой. Внимательно следите за региональными перечнями объектов и вовремя заявляйте положенные льготы, это поможет избежать лишних платежей и штрафов;