Деятельность управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ неразрывно связана с налоговым администрированием. Вопросы, связанные с тем, какие налоги «выставляет» УК в платежках собственникам, какие налоги платит сама УК как налогоплательщик, и как применяются льготы, являются одними из самых обсуждаемых в практике. Ниже представлен подробный обзор актуальных положений на 2025–2026 годы на основе действующего законодательства и разъяснений ведомств.
Налог на имущество организаций: специфика для УК
Управляющие компании, как правило, являются плательщиками налога на имущество организаций. Порядок расчета зависит от того, как объект недвижимости учитывается в кадастре.
Объекты, облагаемые по кадастровой стоимости
Если недвижимость УК (административные здания, помещения диспетчерских, склады и т.д.) внесена в региональный перечень кадастровых объектов, налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 1 января налогового периода.
- Ставка налога: Устанавливается региональным законом, но не может превышать 2% (ст. 380 НК РФ).
- Срок действия кадастровой стоимости: Устанавливается на 3–5 лет по решению региональных властей.
- Пример расчета (на основе интернет-данных за 2025 г.): При кадастровой стоимости всего помещения 6,5 млн руб. и ставке 2%, годовой налог составит 130 000 руб. Если УК владеет долей (например, 1/2), налог за долю будет 65 000 руб.
Объекты, облагаемые по среднегодовой стоимости
На общую систему налогообложения (ОСНО) недвижимость, не вошедшая в кадастровый перечень, облагается налогом исходя из среднегодовой стоимости (балансовая/оценочная стоимость), если соблюдаются условия ст. 375 НК РФ.
Важное исключение: Многоквартирные дома (МКД) на балансе УК
Согласно разъяснениям ФНС (в т.ч. письму ФНС России 77 г. Москвы от ) и судебной практике, существует принципиальная разница:
- Если УК на УСН владеет отдельными квартирами в МКД — она платит кадастровый налог на имущество по общим правилам.
- Если УК на УСН владеет всем многоквартирным домом целиком — налог на имущество организаций не уплачивается (применяется особенность определения налоговой базы для МКД).
Полные освобождения от налога на имущество (ст. 381 НК РФ)
Законодательство полностью освобождает от уплаты налога на имущество организаций в 2026 году следующие категории (если УК к ним относится):
- Организации религиозной или уголовно-исполнительной системы;
- Общероссийские общественные организации инвалидов;
- Управляющие компании и организации-участники Инновационного центра «Сколково» (в части имущества, используемого для реализации целей Сколково).
НДС в деятельности управляющей компании: выставление в платежках
Один из самых частых вопросов от собственников: «Почему в квитанции от УК есть НДС?». Здесь важно различать статус УК и вид услуг.
Льготная операция (освобождение от НДС)
Согласно п. 2 ст. 149 НК РФ, от налогообложения НДС освобождается реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых:
- Управляющими организациями;
- Товариществами собственников жилья (ТСЖ);
- Жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами.
Когда НДС выставляется обязательно
НДС (20% с 2025 г.) УК должна начислять и выделять в счете/квитанции за:
- Дополнительные платные услуги (подключение интернета, консьерж-сервис, аренда общих мест под рекламу/автомойки и т.д.);
- Капитальный ремонт (если УК выступает подрядчиком по договору с фондом кап. ремонта, а не собирает взносы как оператор);
- Коммерческую аренду нежилых помещений (подвалов, чердаков, пристроек);
- Продажу тепловой энергии/воды (если УК выступает гарантирующим поставщиком/реализатором ресурсов, а не просто передает платежи ресурсоснабжающей организации);
Особенности для УК на УСН с 2025 года
С 1 января 2025 года УК, перешедшие на УСН «Доходы минус расходы» (или оставшиеся на «Доходах» с доходом свыше 60 млн/год, ставшие плательщиками НДС по общему основанию), сталкиваются с новой процедурой.
По письму Минфина России от № 03-07-11/4793: при реализации подлежащих налогообложению НДС работ/услуг (тех, что не подпадают под п. 2 ст. 149 НК РФ) УК на УСН обязана включать НДС в цены (тарифы) и выделять его в счете-фактуре/УПД. Для льготных услуг (содержание/ремонт ОИ) НДС не начисляется.
Система налогообложения УК в 2026 году: ключевые изменения
С 2025 года вступил в силу обновленный режим УСН (ФЗ от № 401-ФЗ). Основные моменты для УК:
- Пороги доходов: Максимальный доход для применения УСН — 450 млн руб. в год (с коэффициентом дефлятора).
- Ставки УСН «Доходы минус расходы»: Дифференцированные ставки 5% / 10% / 15% / 20% в зависимости от объема доходов (переходные пороги 60, 180, 300 млн руб.).
- НДС на УСН: Организации на УСН с доходом свыше 60 млн руб. в год становятся плательщиками НДС (со ставками 5% / 7% / 20% в зависимости от дохода), но с правом на вычет «входного» НДС.
- Патент (ПСН): Для УК ПСН, как правило, недоступен (не входит в перечень видов деятельности ст. 346.43 НК РФ), за исключением отдельных видов бытовых услуг, если они выделены в отдельный вид деятельности.
Налог на имущество физических лиц: доля УК в общем имуществе
Если УК (как юрлицо) и физические лица являются совместными собственниками недвижимости (например, административное помещение в собственности УК и жилые помещения в собственности граждан), порядок уплаты налога физлицами регламентирован ст. 407 НК РФ:
- Налог уплачивается в порядке, установленном для долевой собственности.
- Если доли не определены (общая совместная собственность без выделения долей), налог уплачивает один из собственников по согласованию между ними.
- УК как налоговый агент не выступает по налогу на имущество физлиц — квитанции приходят напрямую от ФНС (через Личный кабинет налогоплательщика или почту).
Как получить квитанции и уведомления (для физлиц и юрлиц)
Согласно информации ФНС (Ростовская обл., 2023), основной современный канал — Личный кабинет налогоплательщика (ЛКН):
- Для физических лиц: ЛКН ФЛ (lkfl.nalog.ru / gosuslugi.ru) — получение уведомлений, квитанций, оплата, отслеживание задолженностей.
- Для юрлиц и ИП (УК): ЛКН ЮЛ/ИП (lkul.nalog.ru) — подача деклараций по налогу на имущество, НДС, УСН, получение требований и актов сверки.
Рекомендуется УК информировать собственников о возможности самостоятельного получения квитанций налогов на имущество физлиц через Госуслуги/ЛКН, чтобы избежать путаницы с квитанцами за ЖКУ.
Резюме: чек-лист для бухгалтера УК на 2025–2026 гг.
| Направление | Действие / Правило | Нормативная база |
|---|---|---|
| Налог на имущество (УК) | Расчет по кад. стоимости (если в перечне) или среднегодовой. Проверка льготы на МКД (если весь дом в собственности УК на УСН). Проверка полной льготы (Сколково, инвалиды и т.д.). | Гл. 30 НК РФ, ст. 381 НК РФ, Письмо ФНС 77 от |
| НДС в квитанциях собственников | НЕ выставлять за содержание/ремонт ОИ МКД. ВЫСТАВЛЯТЬ за доп. услуги, аренду, продажу ресурсов (если не агент). | П. 2 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина от № 03-07-11/4793 |
| УСН / НДС с 2025 г. | Контроль порогов доходов (60 / 180 / 300 / 450 млн). Расчет НДС по новым ставкам (5/7/20%) с правом вычета. Переход на новые ставки УСН (5–20%). | ФЗ-401 от , ст. 346.13–346.21 НК РФ |
| Отчетность | Декларация по имуществу — до 30 марта (промежуточные, по квотам). Декларация по УСН — до 25 апреля. НДС — квартально до 25 числа. | Ст. 383, 346.21, 174 НК РФ |
Правильное «выставление налогов» управляющей компанией — это разделение двух плоскостей: налоговый агент / продавец услуг (по отношению к собственникам в квитанциях) и налогоплательщик (по отношению к бюджету за свою деятельность).
Ключевые риски 2025–2026 годов связаны с реформой УСН и обязательным переходом части УК на уплату НДС. Грамотное разделение тарифов на «льготные» (содержание ОИ — без НДС) и «нельготные» (доп. услуги — с НДС) в учетной политике и договорах управления МКД — залог отсутствия претензий со стороны ФНС и собственников.
Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обращаться к актуальному тексту Налогового кодекса РФ, региональным законам и консультироваться с профессиональными налоговыми советниками.