Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией (УК) регулируются Жилищным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ. Нередко жильцы оказываются недовольны качеством услуг, завышенными тарифами или бездействием управляющей организации. В таких случаях закон предусматривает возможность расторжения договора управления, в т.ч. в одностороннем порядке. В этой статье подробно разберём, когда это возможно, как правильно оформить отказ от договора, и приведём образец заявления.
Правовые основания для расторжения договора
Договор управления многоквартирным домом заключается в соответствии со статьёй 162 ЖК РФ. Расторжение такого договора возможно по нескольким основаниям:
- По соглашению сторон — самый простой вариант, когда обе стороны готовы прекратить отношения (ст. 450 ГК РФ);
- По решению общего собрания собственников — собственники вправе в любое время выбрать другую управляющую организацию или иной способ управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
- В одностороннем порядке по инициативе собственников — если УК не исполняет условия договора;
- В одностороннем порядке по инициативе управляющей компании, при существенных нарушениях со стороны собственников (например, систематическая неуплата);
- Через суд — при существенном нарушении договора одной из сторон.
Когда собственники могут расторгнуть договор в одностороннем порядке
Согласно части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условия договора. К типичным нарушениям относятся:
- Ненадлежащее содержание общего имущества (грязные подъезды, неисправные лифты, протекающая крыша);
- Невыполнение текущего и капитального ремонта в установленные сроки;
- Необоснованное завышение платы за услуги;
- Отсутствие отчётности перед собственниками;
- Нарушение сроков и порядка предоставления коммунальных услуг;
- Игнорирование заявок и обращений жильцов.
Важно: перед расторжением рекомендуется зафиксировать нарушения — актами проверок, перепиской, жалобами в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), фото- и видеоматериалами. Это пригодится, если УК оспорит расторжение в суде.
Пошаговый порядок расторжения договора
Шаг 1. Фиксация нарушений
Направьте в УК письменную претензию с требованием устранить нарушения. При отсутствии реакции обратитесь с жалобой в ГЖИ — предписание инспекции станет весомым доказательством.
Шаг 2. Проведение общего собрания собственников
Решение о расторжении договора принимается на общем собрании (очном, заочном или очно-заочном). Для этого необходимо:
- уведомить всех собственников не менее чем за 10 дней;
- обеспечить кворум (более 50% голосов от общего числа);
- набрать не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников за смену способа управления или большинство от общего числа — за смену УК;
- оформить протокол собрания и направить его копию в ГЖИ в течение 10 дней.
Шаг 3. Уведомление управляющей компании
Направьте в УК уведомление об одностороннем отказе от договора с приложением протокола общего собрания. Уведомление лучше отправить заказным письмом с описью вложения или вручить под подпись.
Шаг 4. Передача документации
В течение 30 дней после расторжения УК обязана передать новой организации (или совету дома) техническую документацию, ключи, коды доступа и иные документы, связанные с управлением домом (ч; 10 ст. 162 ЖК РФ).
Образец уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке
Ниже приведён примерный образец уведомления:
Руководителю ООО «Управляющая компания «Название»»
И.О. Фамилия
Адрес: ______________________
От собственников помещений в многоквартирном доме,
расположенном по адресу: ______________________
в лице инициативной группы / председателя совета дома
И.О. Фамилия, тел.: ___________
УВЕДОМЛЕНИЕ
об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом
Между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: ____________ и ООО «УК «Название»» заключён договор управления многоквартирным домом от «___» ________ 20___ г. № ___.
В период исполнения договора управляющей организацией допущены многочисленные нарушения его условий, а именно: ______________________ (перечислить: ненадлежащее содержание общего имущества, невыполнение ремонтных работ, отсутствие отчётности и т.д.), что подтверждается ______________________ (претензии от ___, предписание ГЖИ от ___, акты проверок).
На основании части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ решением общего собрания собственников помещений (протокол от «___» ________ 20___ г. № ___, прилагается) принято решение об одностороннем отказе от исполнения указанного договора.
Настоящим уведомляем о расторжении договора управления многоквартирным домом с «___» ________ 20___ г.
Просим в течение 30 дней с момента прекращения договора передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением документы в соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Приложение: копия протокола общего собрания собственников на ___ л.
Председатель совета дома _____________ /И.О. Фамилия/
«___» ________ 20___ г.
Возможные сложности и рекомендации
- Споры о задолженности. Расторжение договора не освобождает собственников от оплаты фактически оказанных услуг до момента прекращения договора.
- Оспаривание решения. УК может обратиться в суд, если сочтёт основания расторжения недостаточными. Поэтому доказательная база крайне важна.
- Затягивание передачи документов. За непередачу документации УК может быть привлечена к административной ответственности — жалобу следует направить в ГЖИ.
- Заранее выберите новую УК. Чтобы дом не остался без управления, решение о новой управляющей организации или способе управления целесообразно принять на том же собрании.
Расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке, законное право собственников, закреплённое в Жилищном кодексе РФ. Ключ к успеху — строгое соблюдение процедуры: фиксация нарушений, корректное проведение общего собрания, письменное уведомление УК. При возникновении споров рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, а также в Государственную жилищную инспекцию вашего региона.