Продажа квартиры, дома, дачи или земельного участка — это не только получение дохода, но и возникновение обязанности перед государством. В 2019 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости претерпели ряд важных изменений. В этой статье подробно разберём, кто и когда обязан платить налог, как его рассчитать, какие существуют законные способы уменьшения налоговой базы и как правильно отчитаться перед налоговой инспекцией.
Какой налог платится при продаже недвижимости
Доход, полученный физическим лицом от продажи недвижимого имущества, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Основные ставки в 2019 году:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (лиц, находящихся на территории России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев);
- 30% — для нерезидентов РФ (если доход не освобождён от налогообложения).
Важно понимать: налог уплачивается не всегда. Налоговый кодекс РФ предусматривает случаи полного освобождения от НДФЛ.
Минимальный срок владения: когда налог платить не нужно
Ключевое понятие, минимальный предельный срок владения недвижимостью. Если вы владели объект дольше этого срока, доход от продажи полностью освобождается от налога, и подавать декларацию не требуется.
Срок владения 3 года
Трёхлетний срок применяется, если недвижимость получена:
- в порядке наследования;
- в дар от члена семьи или близкого родственника (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
Срок владения 5 лет
Во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.) для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет. Для недвижимости, купленной до 2016 года, действует прежний трёхлетний срок.
Главное нововведение 2019 года: льгота для нерезидентов
С 1 января 2019 года вступили в силу поправки в статью 217.1 НК РФ, согласно которым физические лица — нерезиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже имущества, находившегося в их собственности дольше минимального срока владения (3 или 5 лет). Ранее нерезиденты платили 30% с дохода независимо от срока владения. При этом льгота применяется независимо от даты приобретения недвижимости.
Как рассчитать налог, если срок владения не выдержан
Если недвижимость продана раньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (на выбор налогоплательщика):
Имущественный налоговый вычет
Доход от продажи уменьшается на фиксированную сумму:
- 1 000 000 рублей — при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в них;
- 250 000 рублей — при продаже гаражей и иной недвижимости.
Уменьшение доходов на расходы
Из суммы дохода вычитаются документально подтверждённые расходы на приобретение этого объекта (цена покупки, а в некоторых случаях, проценты по ипотеке, расходы на ремонт по договору с отделкой от застройщика).
Правило кадастровой стоимости
Если цена продажи по договору ниже, чем 70% кадастровой стоимости объекта (по состоянию на 1 января года продажи), то налог считается именно от 70% кадастровой стоимости. Это сделано для борьбы с занижением цены в договорах.
Пример расчёта
Квартира куплена в 2017 году за 4 000 000 рублей, продана в 2019 году за 5 500 000 рублей. Срок владения менее 5 лет, налог платить нужно.
- С вычетом 1 млн руб.: (5 500 000 − 1 000 000) × 13% = 585 000 руб.
- С учётом расходов: (5 500 000 − 4 000 000) × 13% = 195 000 руб.
Очевидно, что второй вариант выгоднее.
Особые случаи
Продажа нежилой (коммерческой) недвижимости
Доходы от продажи нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, облагаются налогом независимо от срока владения. Индивидуальные предприниматели на общем режиме платят НДФЛ 13%, на упрощённой системе — налог по правилам УСН.
Продажа доли в праве собственности
Если объект продаётся как единый объект права собственности, вычет в 1 млн рублей распределяется между совладельцами пропорционально долям. Если же каждый продаёт свою долю по отдельному договору, каждый вправе применить вычет в полном размере.
Порядок декларирования и уплаты налога
Если налог к уплате возник, необходимо выполнить следующие шаги:
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (за 2019 год, до 30 апреля 2020 года). С действует обновлённая форма декларации.
- Приложить документы: договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы на приобретение (если применяется этот способ уменьшения базы).
- Уплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
Декларацию можно подать лично, через МФЦ, по почте или в электронном виде через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС России.
Ответственность за нарушения
- За несвоевременную подачу декларации — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 руб., максимум 30%);
- За неуплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы (40% при умышленной неуплате), а также пени за каждый день просрочки.
Как законно не платить налог
- Дождаться истечения минимального срока владения (3 или 5 лет);
- Продать объект по цене, не превышающей расходы на его покупку (доход равен нулю, налога нет, но декларацию подать нужно);
- Использовать имущественный вычет, если доход не превышает 1 млн рублей;
- Нерезидентам, учитывать новые правила 2019 года об освобождении при длительном владении.
В 2019 году налогообложение доходов от продажи недвижимости строится на принципе: выдержали минимальный срок владения — налога нет, не выдержали — платите 13% (резиденты) с разницы между доходом и вычетом либо расходами. Главным новшеством года стало распространение льготы по минимальному сроку владения на нерезидентов РФ. Чтобы избежать штрафов, важно вовремя подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог, а при сомнениях, обратиться за разъяснениями в налоговую инспекцию или к профессиональному консультанту.