Термин «уценка налог на имущества» в профессиональной среде не является строго юридическим․ Обычно под ним подразумевают один из трех сценариев:

• Уценка (снижение) стоимости налогооблагаемых активов в бухгалтерском и налоговом учете (например‚ из-за утраты товарного вида‚ обесценения ОС)․
• Уменьшение суммы налога к уплате за счет применения льгот‚ вычетов или исключения объектов из налоговой базы․
• Оспаривание кадастровой (рыночной) стоимости объекта недвижимости для снижения налоговой базы (актуально для физлиц и организаций‚ платящих налог по кадастровой стоимости)․

Ниже подробно разбираем правовые механизмы для организаций (гл․ 30 НК РФ) и физических лиц (гл․ 32 НК РФ)‚ актуальные на 2026 год․

Налог на имущество организаций (Глава 30 НК РФ): механизмы снижения базы

С 2013 года налог на имущество организаций переведен на федеральный рельс (НК РФ)․ Региональные законы (в т․ч․ упомянутый в справке Закон Москвы от № 64‚ вышедший на федеральный уровень) устанавливают только ставки‚ льготы и сроки уплаты в рамках Кодекса․

Исключение движимого имущества из налоговой базы

Самый масштабный способ «уценки» базы — полный исключение движимого имущества‚ принятого к учету в качестве основных средств после (п․ 3 ст․ 374 НК РФ)․ Для такого имущества налог не платится вообще․

Важно: Движимое имущество‚ внесенное в реестр до 2013 г․‚ облагается налогом по кадастровой стоимости (если оно входит в перечень ст․ 378․2 НК РФ) или по балансовой стоимости (если не входит)․

Уценка основных средств (ОС) и нематериальных активов (НМА)

Если основные средства обесценились (рыночная стоимость < балансовой)‚ организация вправе провести уценку ОС (п․ 15 ПБУ 6/01‚ ст․ 256 НК РФ для налогового учета)․

• Бухучет: Создается резерв под уценку (Дт 91․2 – Кт 01/02/04)‚ убыток уходит в прочие расходы․
• Налоговый учет (Налог на прибыль): Убыток от уценки учитывается в составе прочих расходов (п․ 1 п․ 1 ст․ 265 НК РФ)‚ снижая базу по налогу на прибыль․
• Налог на имущество: Налоговая база определяется по средней годовой стоимости (для имущества‚ облагаемого по балансовой стоимости) или кадастровой стоимости (для объектов из ст․ 378․2 НК РФ)․
  • При учете по балансовой стоимости: уценка ОС в бухгалтерии снижает остаточную стоимость → снижается средняя годовая стоимость → снижается налог на имущество․
  • При учете по кадастровой стоимости: уценка в бухгалтерии НЕ влияет на налоговую базу (она жестко привязана к данным Росреестра)․ Здесь помогает только оспаривание кадастровой стоимости․

Переоценка основных средств

Организации могут проводить переоценку ОС не чаще раза в год (п․ 15 ПБУ 6/01)․ Вверх — увеличивает базу по имущественному налогу (если учет по балансу)․ Вниз (уценка) — уменьшает базу․ Переоценка должна быть задокументирована приказом и обоснована рыночными данными․

Региональные налоговые льготы (ст․ 381 НК РФ)

Субъекты РФ (в т․ч․ Москва) вправе устанавливать льготы по категориям плательщиков или видам имущества․ Примеры для Москвы (Закон г․ Москвы от № 33 «О налоге на имущество организаций»):

• Льготы для малых предприятий (в реестре МСП)․
• Льготы для организаций‚ осуществляющих деятельность в особых экономических зонах (ТОР‚ ПТО и др․)․
• Исключение из базы имущества‚ используемого в приоритетных направлениях (высокие технологии‚ наука)․

Примечание: Упомянутый в справке Закон Москвы № 64 от утратил силу в части определения налоговой базы и ставок с вступлением в силу Гл․ 30 НК РФ‚ однако исторически закреплял порядок зачисления налога в бюджет города․

Налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ): работа с кадастровой стоимостью

Для физлиц налоговая база — это кадастровая стоимость объекта недвижимости (квартиры‚ дома‚ гаража‚ единого недвижимого комплекса)․ «Уценка» здесь возможна только через изменение этой стоимости․

Оспаривание кадастровой стоимости (ст․ 389 НК РФ‚ ФЗ № 237-ФЗ)

Единственный легальный способ снизить налог‚ если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной․

1. Досудебный порядок: Обращение в Комиссию по рассмотрению обращений о кадастровой стоимости при органе исполнительной власти субъекта РФ (в Москве — Департамент городского имущества / ГБУ «Мосгоримущество»)․
   • Срок: в течение 6 месяцев со дня вступления в силу результатов государственной кадастровой оценки (обычно с 1 января года‚ следующего за годом утверждения)․
   • Требуется: Акт о рыночной стоимости от независимого оценщика (свидетельствует о том‚ что кадастровая > рыночной более чем на 20% или иное основание)․
2. Судебный порядок: Иск в суд (арбитраж для ИП/оргов‚ общий юрисдикции для физлиц) в течение 6 месяцев со дня решения Комиссии (или сразу в суд‚ если пропущен срок в Комиссию‚ но суды часто требуют досудебную процедуру)․

Результат: При положительном решении кадастровая стоимость корректируется‚ налог пересчитывается за прошедшие периоды (не более 3 лет до года обращения)․

Налоговые вычеты и льготы (ст․ 403‚ 407 НК РФ)

Это не «уценка стоимости»‚ а прямое уменьшение налога:

• Имущественные вычеты (ст․ 403 НК РФ): Вычет из кадастровой стоимости: 20 кв․м (квартира)‚ 10 кв․м (комната)‚ 50 кв․м (дом)‚ 1 млн руб․ (гараж/стоянка)․ Налог платится только с площади‚ превышающей вычет․
• Льготы для категорий граждан (ст․ 407 НК РФ): Полное освобождение от налога на один объект каждого вида (квартира‚ дом‚ гараж‚ кремторий и т․д․) для: пенсионеров‚ инвалидов‚ участников ВОВ‚ лиц‚ пострадавших от радиации‚ العسكريх и др․ Важно: Льгота не дается автоматически — нужно подать заявление в налоговую инспекцию (можно через Госуслуги/МФЦ/Налоговую)․

Ошибки в кадастровом учете

Если в ЕГРН указаны неверные характеристики (площадь‚ назначение‚ этажность‚ год постройки)‚ что завышает стоимость‚ нужно обратиться в Росреестр с заявлением об устранении реестровой ошибки (ст․ 61 ФЗ № 218-ФЗ)․ После исправления данные передадутся в ФНС для пересчета налога․

Уценка товарно-материальных ценностей (ТМЦ) и налог на имущество

Частый вопрос бухгалтеров: влияет ли уценка товаров (сверхнормативных потерь‚ порчи‚ обесценения) на налог на имущество организаций?

• Налог на имущество организаций: Облагаются только основные средства (недвижимое имущество‚ движимое до 2013 г․‚ внесенное в реестр)․ Товары‚ материалы‚ продукция (ОЗ) не являются объектами налогообложения по гл․ 30 НК РФ (п․ 1 ст․ 374 НК РФ)․ Уценка ТМЦ (Дт 91․2 – Кт 10/41/44) на налог на имущество не влияет․
• Налог на прибыль: Убытки от уценки ТМЦ (до рыночной стоимости) включаются в прочие расходы (п․ 1 п․ 1 ст․ 265 НК РФ)‚ снижая базу по налогу на прибыль․

Процедура оспаривания: пошаговый алгоритм (для организаций и физлиц)

Если цель, снизить кадастровую стоимость (основную базу для «тяжелых» объектов):

1. Получение выписки из ЕГРН (проверка кадастровой стоимости‚ площади‚ назначения)․
2. Заказ отчета об оценке рыночной стоимости у члена СРО оценщиков (с страховкой ответственности)․ Отчет должен соответствовать ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартам (ФСО)․
3. Сравнение: Если Рыночная < Кадастровой (разница существенная)‚ готовим пакет документов․
4. Подача в Комиссию (через МФЦ‚ Госуслуги‚ почту или лично)․ Пакет: заявление‚ выписка ЕГРН‚ отчет оценщика‚ доверенность (если представитель)‚ квитанция о госпошлине (для физлиц часто бесплатно‚ для орг — по тарифам региона)․
5. Рассмотрение: До 30 дней (может продлеваться)․ Заседание комиссии․
6. Решение: Принято -> данные направляются в Росреестр -> вносится запись -> ФНС пересчитывает налог․ Отказано -> обжалование в суд за 6 месяцев․

Особенности для Москвы (контекст справки)

Москва, город федерального значения‚ бюджет которого формируеться за счет налогов на имущество (среди прочих)․

• Ставки налога на имущество организаций (Закон г․ Москвы № 33): Базовая 2․2% (для имущества по балансовой стоимости)․ Для имущества по кадастровой стоимости (ст․ 378․2 НК РФ) — ставки дифференцированы по кадастровой стоимости объекта (0․05% – 2․2%)․
• Ставки для физлиц (ст․ 406 НК РФ + Закон г․ Москвы № 33): Прогрессивная шкала в зависимости от кадастровой стоимости (до 300 млн — 0․1%‚ 300-500 млн — 0․3%‚ свыше 500 млн, 0․5% и т․д․)․
• Комиссия по оспариванию в Москве: Функционирует при Департаменте городского имущества г․ Москвы․ Рассмотрение обращений строго регламентировано․

Чек-лист: как легально снизить налог на имущество в 2026 году

Понятие «уценка налога на имущество» требует уточнения: речь идет либо о бухгалтерской уценке активов (снижает базу для имущества на балансовом учете)‚ либо о процедуре оспаривания кадастровой стоимости (единственный путь для объектов на кадастровом учете)‚ либо о применении вычетов и льгот (для физлиц)․

Рекомендация: Начните с аудита налоговой базы: проверьте‚ какие объекты стоят на каком учете (кадастровый/балансовый)‚ актуальны ли характеристики в ЕГРН‚ использованы ли все доступные региональные льготы и вычеты․ Для организаций с крупной недвижимостью ежегодный мониторинг рыночной стоимости для целей оспаривания — стандартная практика налогового менеджмента․

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием․ Для принятия решений обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или юристу․