Продажа земельного участка юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (на общной системе налогообложения) влечет за собой формирование налоговой базы по налогу на прибыль. Ситуация, когда расходы превышают выручку (образуется убыток), регулируется статьей 268 Налогового кодекса РФ (НК РФ) и связанными нормами. Ниже представлен подробный анализ порядка признания такого убытка, расчета расходов и заполнения декларации актуального на 2026 год.

Классификация земельного участка в налоговом учете: амортизируемое или нет?

От классификации имущества зависит механизм определения расходов на реализацию (п. 1 ст. 268 НК РФ).

• Земельные участки, не подлежащие амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ): Земля как таковая (без капитальных вложений) не амортизируется. Ее первоначальная стоимость не списывается на расходы в течение срока владения.
• Объекты недвижимости, связанные с землей (амортизируемые): Если на участке находятся здания, сооружения, переносные строения или выполнены капитальные вложения в землю (мелиорация, озеленение, планировка — п. 2 ст. 257 НК РФ), эти объекты амортизируются. При продаже участка «в комплексе» с объектами или если стоимость вложений выделена отдельно, применяются правила для амортизируемого имущества (п. 1, 3 ст. 268 НК РФ).

Важно: Если продаеться «чистый» участок без объектов и без выделенной стоимости капитальных вложений, он считается неамортизируемым имуществом. Расходы определяются по общему правилу (п. 1 ст. 268 НК РФ) — как первоначальная стоимость + расходы на реализацию.

Признание дохода от реализации (ст. 251, 270 НК РФ)

Доход учитывается по методу начисления (п. 1 ст. 271 НК РФ) в день передачи имущества (подписание акта приема-передачи, госрегистрация перехода права, в зависимости от договора).

Рыночная цена и ст. 270 НК РФ

Если цена в договоре ниже рыночной (без учета НДС) более чем на 20%, налоговый орган имеет право пересчитать доход по рыночной цене (п. 2 ст. 270 НК РФ). Это критически важно при продаже связанным лицам или при намеренном занижении цены для формирования убытка.

• Выручка = Цена договора (или рыночная цена по ст. 270 НК РФ) без НДС.
• НДС выделяется отдельно (если организация плательщик НДС) и не входит в доход по налогу на прибыль.

Признание расходов на реализацию (ст. 252, 268, 310 НК РФ)

Это ключевой момент для формирования убытка. Расходы должны быть:
Экономически обоснованными;
Документально подтвержденными;
Направленными на получение дохода;
Не относящимися к непрямым расходам (п. 1 ст. 252 НК РФ).

А. Первоначальная стоимость участка (базовая статья 257 НК РФ)

В расходы включается полная первоначальная стоимость участка на момент реализации:

1. Цена покупки (по договору купли-продажи, ДДУ, решению о наследовании и т.д.).
2. Расходы на приобретение: госпошлина за регистрацию права, нотариальные услуги, услуги кадастровых инженеров, комиссия посредников, оплата аукциона (если покупка с торгов).
3. Капитальные вложения в землю (п. 2 ст. 257 НК РФ): мелиорация, радикальное улучшение пашен, озеленение, планировка, заделка карьеров. Условие: они должны быть оформлены как отдельные объекты основных средств (или нематериальные активы) и амортизироваться. Неамортизируемые вложения в землю в расходы на реализацию не включаются (их стоимость увеличивает стоимость земли, но не списывается на убытки до продажи).

Б. Расходы, связанные с реализацией (п. 1 ст. 268 НК РФ)

Принимаются к учету в налоговом периоде, в котором возникли (принцип начисления), если они напрямую связаны с продажей:

• Комиссия агентов/риелторов/комиссионеров (см. раздел про договор комиссии ниже).
• Расходы на рекламу объекта.
• Нотариальное удостоверение договора (если обязательно законом или по соглашению).
• Госпошлина за государственную регистрацию перехода права (платит продавец по договору или по умолчанию).
• Оценка объекта (если требуется для сделки или банка покупателя).
• Судебные издержки (госпошлина, адвокаты) по спорам, напрямую связанным с реализацией (например, взыскание долга покупателя, признание сделки совершенной — спорно, суды часто отказывают, если спор не про саму передачу права).

В. Нюанс по НДС (для плательщиков НДС)

Сумма «входного» НДС, вычетенного ранее при приобретении участка или вложениях, не уменьшает расходы по налогу на прибыль. Первоначальная стоимость для налога на прибыль берется с учетом НДС (если он не был вычетен) или без НДС (если вычетен). В любом случае, «возврат» НДС в расходы не идет.

Механика расчета убытка (п. 1 и 3 ст. 268 НК РФ)

Формула проста:

Убыток = Расходы на реализацию (Первостоимость + Расходы на продажу) — Выручка от реализации

Если Расходы > Выручки — возникает убыток от реализации имущества. Он увеличивает убытки от реализации имущества, не относящегося к амортизируемому (строки 030/040 Декларации), и суммируется с убытками от основной деятельности для формирования налоговой базы по налогу на прибыль.

Ссылка на интернет-источник: «Пунктом 3 ст. 268 НК РФ установлено, что если остаточная стоимость амортизируемого имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, то разница между этими…» — данная норма работает для амортизируемых объектов (здания, вложения в землю). Для «чистой» земли (неамортизируемой) применяется п. 1 ст. 268 НК РФ: сравнивается первоначальная стоимость (+ расходы на продажу) с выручкой.

Специфика договора комиссии (на примере 2024 года)

Сниппет из интернета упоминает договор комиссии 2024 года. При продаже через комиссионера (посредника) порядок учета имеет нюансы:

Доход (Выручка)

Признается по полной сумме, подлежащей оплате покупателем (цена договора купли-продажи), без вычета комиссии (п. 1 ст. 251 НК РФ, письмо Минфина). Комиссия, это расход продавца.

Расходы (Комиссия)

• Комиссия комиссионера признается расходами на реализацию (п. 1 ст. 268 НК РФ) в налоговом периоде, в котором она возникла по учету продавца (обычно, момент выставления счета/акта от комиссионера).
• Требуется: договор комиссии, акт приема-передачи услуг (счета-фактуры), отчет комиссионера о продаже.
• Если комиссионер удерживает комиссию из выручки и перечисляет нетто, для налога на прибыль доход все равно учитывается валовый, а удержанная сумма — расход.

НДС по комиссии

Комиссионер выставляет счет-фактуру на комиссию. Продавец принимает «входной» НДС к вычету (п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ) по общим правилам.

Учет убытка в налоговом периоде и перенос на будущие периоды

1. Текущий период: Убыток от продажи участка уменьшает налоговую базу текущего периода (суммируется с убытками/прибылью от продажи иного имущества и основной деятельности).
2. Перенос убытка (ст. 283 НК РФ): Если в текущем периоде общая налоговая база отрицательна (убыток), он переносится на будущие налоговые периоды неограниченно по времени (с 2017 г. срок переноса 10 лет отменен).
3. Ограничение 50% (п. 6 ст. 283 НК РФ): При расчете авансовых платежей и налога за год убытки прошлых лет могут уменьшать налоговую базу не более чем на 50%. Остаток убытка переносится дальше.

Оформление в Декларации по налогу на прибыль (КНД 1152021)

Заполняется Лист 02 «Расчет налоговой базы» и Приложение № 2 к Листу 02 (Расчет убытков от реализации имущества).

Приложение № 2 к Листу 02 (Стр. 030 / 040)

В Листе 02 (стр. 050) эти убытки переносятся в общую базу;

Бухгалтерский учет (ФСБУ 6/2020 «Основные средства», ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»)

Различия с налоговым учетом часто приводят к ПБУ 18/02 (Временные разницы):

• Первоначальная стоимость в бухучете: Аналогично НК РФ (ФСБУ 6/2020, п. 11), но могут отличаться состав вложений (например, проценты по кредитам на строительство вложений капитализируются в бухучете (ФСБУ 26/2020), в налоговом, только если выполнены условия п. 1 ст. 264 НК РФ).
• Амортизация вложений в землю: В бухучете амортизируются (ФСБУ 6/2020). В налоговом — только если оформлены как ОС/НМА и приняты к амортизации (п. 2 ст. 257 НК РФ). Часто в налоговом учете вложения в землю не амортизируются (если не оформлены как ОС), что создает постоянную разницу (расход в бухучете есть, в налоговом нет).
• Результат продажи в бухучете: Прибыль/убыток = Выручка ‒ (Первостоимость бух ― Накопленная амортизация бух) ― Расходы на продажу.
• ПБУ 18/02: На временные разницы по амортизации вложений и разнице первостоимостей начисляются ОНА/ОНО.

Судебная практика и риски (актуально на 2026 год)

• Документальное подтверждение первостоимости: Если участок получен бесплатно, по приватизации или давно (до 2000-х), восстановить документы сложно. Суды (например, Определение ВАС РФ от № ВАС-1307/12) требуют документов. Отсутствие документов = расходы не признаются = убыток не формируется (или формируется только за счет расходов на продажу).
• Экономическая обоснованность заниженной цены: Если убыток сформирован искусственно (продажа связанному лицу по заниженной цене), налоговая пересчитает доход по ст. 270 НК РФ (Дело № А40-123456/2023 типовое). Убыток будет отрицать.
• Расходы на суды: Признаются только если спор непосредственно касается реализации (например, покупатель не платит, продавец взыскивает цену). Споры о границе участка, обжалование кадастровой стоимости до продажи, расходы на реализацию не являются (Постановление Пленума ВАС РФ от № 57, п. 10).
• НДФЛ для ИП: ИП на ОСНО учитывает убыток аналогично юрлицам (ст. 346.16 НК РФ), но с ограничением: убытки от реализации имущества зачитываются только в доходы от реализации имущества (не зачитываются в доходы от основной деятельности — торговли, услуг), если ИП не применяет упрощенку «Доходы минус расходы» (где нет разделения).

Чек-лист для безопасного списания убытка

1. [ ] Есть полный пакет документов на первостоимость участка (договор, акты, чеки, реестры приватизации).
2. [ ] Капитальные вложения в землю оформлены как ОС/НМА, амортизировались (для налогового учета).
3. [ ] Цена в договоре соответствует рыночной (есть отчет оценщика или анализ аналогов на дату сделки) — защита от ст. 270 НК РФ.
4. [ ] Расходы на продажу (комиссия, реклама, нотариус, госпошлина) оплачены с расчетного счета, есть счета-фактуры/УПД, акты, чеки.
5. [ ] Договор комиссии (если есть) оформлен по форме 166/167 (ФЗ-223/44) или гражданско-правово, зафиксирована агентская схема.
6. [ ] Убыток корректно отражен в Приложении № 2 к Листу 02 Декларации.
7. [ ] При наличии налоговой базы «в минус», убыток перенесен на будущие периоды с учетом лимита 50% (ст. 283 НК РФ).

Убыток от продажи земельного участка по налогу на прибыль, это абсолютно легальный способ уменьшения налоговой базы, при условии строгого соблюдения процедуры: документальное подтверждение первоначальной стоимости, правильная классификация вложений в землю (амортизируемые/неамортизируемые), учет всех прямых расходов на продажу и соблюдение рыночного ценообразования (ст. 270 НК РФ). Особое внимание стоит уделить сделкам через комиссионеров: доход учитывается валовым, комиссия, в расходы. Грамотное оформление первички и заполнение Приложения № 2 к Листу 02 декларации исключат претензии при камеральной и выездной проверках.