Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация‚ которая управляет многоквартирным домом от имени и в интересах собственников помещений. Однако на практике нередко возникают ситуации‚ когда правление или председатель ТСЖ заключают договоры (на обслуживание‚ ремонт‚ поставку ресурсов и т.д.) без проведения общего собрания собственников. Насколько это законно и что делать жильцам в такой ситуации — разберём подробно.
Когда для заключения договора требуется решение общего собрания
Согласно статье 145 Жилищного кодекса РФ‚ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся‚ в частности:
- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- принятие решений о пределах использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ;
- принятие решений о заключении сделок‚ связанных с общим имуществом собственников (например‚ передача в пользование‚ установка рекламных конструкций);
- утверждение годового плана финансово-хозяйственной деятельности и отчётов о его выполнении.
Кроме того‚ в соответствии со статьёй 138 ЖК РФ‚ правление ТСЖ вправе заключать договоры управления‚ обслуживания и ремонта общего имущества в соответствии с уставом товарищества. Это означает‚ что устав ТСЖ может прямо предусматривать‚ какие договоры правление заключает самостоятельно‚ а какие, только по решению общего собрания.
Когда договор без собрания является законным
Важно понимать: не каждый договор‚ заключённый без собрания‚ автоматически незаконен. Судебная практика исходит из следующего:
- Если устав ТСЖ наделяет правление или председателя полномочиями на заключение конкретного вида договоров — собрание не требуется;
- Текущие договоры на обслуживание дома (уборка‚ вывоз мусора‚ содержание лифтов) в рамках утверждённого бюджета обычно относятся к полномочиям правления;
- Суды нередко признают договор действительным‚ если он подписан уполномоченным представителем собственников и не противоречит нормам жилищного законодательства.
Когда договор можно оспорить
Договор‚ заключённый без необходимого решения общего собрания‚ может быть оспорен‚ если:
- Договор нарушает права и законные интересы собственников (например‚ завышены тарифы‚ ухудшается качество услуг);
- Сделка совершена с превышением полномочий председателя или правления;
- Имеются признаки злоупотребления (аффилированность сторон‚ заведомо невыгодные условия).
Порядок оспаривания
Шаг 1. Изучение документов
Запросите в ТСЖ копию договора‚ устав товарищества и протоколы собраний. Собственник вправе знакомится с документами ТСЖ на основании статьи 143.1 ЖК РФ.
Шаг 2. Досудебное урегулирование
Направьте письменную претензию в правление ТСЖ с требованием предоставить обоснование заключения договора. Можно также инициировать внеочередное общее собрание (по требованию не менее 10% членов ТСЖ).
Шаг 3. Обращение в суд
В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ собственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания‚ принятое с нарушением закона‚ если он не участвовал в собрании или голосовал против. Срок обжалования — шесть месяцев со дня‚ когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Если собрание не проводилось вовсе‚ оспаривается сама сделка по нормам ГК РФ (статьи 168‚ 173 ГК РФ — сделка‚ совершённая с превышением полномочий).
Судебная практика
Суды при рассмотрении подобных споров учитывают:
- соответствие договора нормам жилищного законодательства;
- наличие полномочий у подписанта (председателя‚ представителя по доверенности);
- реальное исполнение договора и одобрение его собственниками (фактическая оплата услуг может расцениваться как последующее одобрение сделки);
- существенность нарушений процедуры.
Верховный Суд РФ неоднократно указывал‚ что нормы главы 9.1 ГК РФ об оспоримости решений собраний применяются к собраниям собственников в части‚ не урегулированной специальными нормами ЖК РФ. Решение‚ принятое без кворума или вовсе без собрания‚ при наличии существенных нарушений признаётся недействительным.
Практические рекомендации собственникам
- Регулярно интересуйтесь деятельностью правления ТСЖ и запрашивайте отчёты;
- Проверяйте полномочия председателя по уставу;
- Не пропускайте шестимесячный срок на обжалование;
- Собирайте доказательства: копии договоров‚ переписку‚ квитанции;
- При необходимости обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию — она вправе провести проверку деятельности ТСЖ;
- Рассмотрите возможность переизбрания правления‚ если нарушения носят системный характер.