Владение несколькими объектами недвижимости — распространённая ситуация: кто-то получил квартиры в наследство, кто-то инвестирует в жильё, кто-то сохранил недвижимость после раздела имущества. Важно понимать, как в этом случае рассчитывается налог на имущество физических лиц и какие льготы можно применить.
Общий принцип налогообложения
Налог на имущество физических лиц уплачивается собственниками квартир, домов, комнат, гаражей и иных объектов недвижимости. Если у вас в собственности три квартиры, налог начисляется на каждый объект отдельно, а затем суммируется в едином налоговом уведомлении, которое присылает ФНС.
Налоговой базой, как правило, является кадастровая стоимость объекта. Кадастровая переоценка проводится регулярно: например, в Москве — один раз в два года, в большинстве других регионов, раз в три года.
Налоговые ставки
Базовые ставки налога на имущество физлиц установлены Налоговым кодексом РФ:
- 0,1% от кадастровой стоимости — для жилых домов, квартир, комнат, гаражей и машино-мест;
- 2% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей, а также для объектов, включённых в специальные перечни (торговые и офисные центры);
- 0,5%, для прочих объектов.
Региональные и местные власти вправе уменьшать ставки вплоть до нуля или увеличивать их, но не более чем в три раза.
Налоговые вычеты: главная льгота для собственников
Ключевой момент: налог на недвижимость уплачивается не со всей площади, а только с площади, превышающей установленный законом льготный предел. Вычеты применяются к каждому объекту в собственности:
- квартира — вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м;
- комната — 10 кв. м;
- жилой дом — 50 кв. м.
То есть если у вас три квартиры, вычет в 20 кв. м применяется к каждой из них автоматически — подавать заявление не нужно.
Пример расчёта
Допустим, квартира площадью 50 кв. м имеет кадастровую стоимость 6 млн рублей. Стоимость одного квадратного метра — 120 000 рублей. Вычет составит 20 кв. м × 120 000 = 2,4 млн рублей. Налоговая база: 6 000 000 − 2 400 000 = 3,6 млн рублей. Налог по ставке 0,1% — 3 600 рублей в год. Аналогичный расчёт производится по каждой из трёх квартир.
Льготы для отдельных категорий граждан
Пенсионеры, инвалиды I и II групп, ветераны и ряд других льготных категорий освобождаются от налога, но только по одному объекту каждого вида. Это значит:
- если у льготника три квартиры — от налога освобождается только одна из них (по выбору собственника), за две остальные налог платится в полном объёме;
- если у льготника квартира, дом и гараж — он может не платить налог за все три объекта, так как это разные виды недвижимости.
Если собственник не подал заявление о выборе льготного объекта, налоговая применит льготу к объекту с максимальной суммой налога — это делается автоматически.
Дополнительные вычеты для многодетных семей
Семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми получают дополнительный вычет: 5 кв. м на каждого ребёнка для квартиры и 7 кв. м — для жилого дома. Этот вычет суммируется со стандартным.
Как и когда платить
- ФНС рассчитывает налог самостоятельно и направляет уведомление (в личный кабинет налогоплательщика или по почте).
- Срок уплаты, не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
- Если уведомление не пришло, но объекты в собственности есть, рекомендуется проверить данные в личном кабинете на сайте ФНС.
Если квартира сдаётся в аренду
Владение тремя квартирами само по себе не является предпринимательством, но если вы сдаёте жильё, доход от аренды облагается НДФЛ (13–15%) либо налогом на профессиональный доход (4–6%) при оформлении самозанятости. Это отдельный налог, не связанный с имущественным.
Три квартиры в собственности означают три отдельных начисления налога на имущество. При этом:
- вычет (20 кв. м для квартиры) применяется к каждому объекту;
- льготники освобождаются от налога только по одной квартире;
- ставка зависит от региона и кадастровой стоимости;
- платить нужно до 1 декабря по уведомлению ФНС.
Чтобы не переплачивать, следите за актуальностью кадастровой стоимости (её можно оспорить при завышении) и своевременно заявляйте о праве на льготы.