Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Договор найма жилого помещения, это основной документ, регулирующий отношения между наймодателем (собственником или уполномоченным лицом) и нанимателем (гражданином, получающим жилье для проживания). В 2019 году актуальной была форма, основанная на нормах Главы 35 Гражданского кодекса РФ (ст. 671–688), которая продолжает оставаться базой для составления подобных договоров и на текущий момент.

В данной статье подробно разобраны структура, обязательные условия, права и обязанности сторон, а также представлен подробный структурированный образец договора, соответствующий законодательству 2019 года (и актуальному на 2026 год).

Правовая природа договора: Найм vs Аренда

Важно понимать фундаментальное различие, закрепленное в ГК РФ:

Договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) — заключается, когда наниматель является гражданином (физическим лицом), а жилое помещение предоставляется для удовлетворения жилищных нужд (проживания). Регулируется главой 35 ГК РФ.
Договор аренды жилого помещения (ст. 606 ГК РФ) — применяется, если арендатором выступает юридическое лицо (организация). Даже если жилье используется для проживания сотрудников, правовой режим — аренда (глаба 34 ГК РФ).

Обязательные условия договора (ст. 674 ГК РФ)

Согласно ст. 674 ГК РФ, в договоре найма жилого помещения обязательно должны быть указаны:

Предмет договора: точное описание жилого помещения (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, ссылка на правоустанавливающий документ собственника).
Срок договора: дата начала и окончания. Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Плата за пользование (наемная плата): размер, порядок и сроки внесения платы, а также перечень коммунальных услуг, оплачиваемых нанимателем отдельно.

Отсутствие хотя бы одного из этих условий делает договор незаключенным.

Структура типового договора найма (Образец 2019)

Ниже представлена подробная структура договора, включающая все рекомендуемые юристами блоки для минимизации рисков сторон.

Шапка документа

ГОРОД ______________________ «___» _____________ 2019 г.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ______________________ «___» _____________ 2019 г. Мы, нижеподписавшиеся:

НАЙМОДАТЕЛЬ: ___________________________________________________________,
(ФИО полностью)
паспорт: серия ______ № ___________, выдан _________________________________
_____________________________________ «___» _____________ ____ г.,
код подразделения ___________, прописка: ____________________________________
___________________________________________________________________________,
действующий на основании (Свидетельства о праве собственности / Доверенности № ____
от «___» _____________ ____ г.), именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны,

НАЙМАТЕЛЬ: ___________________________________________________________,
(ФИО полностью)
паспорт: серия ______ № ___________, выдан _________________________________
_____________________________________ «___» _____________ ____ г.,
код подразделения ___________, прописка: ____________________________________
___________________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора (п. 1)

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование жилое помещение
(квартира / жилой дом / комната), расположенное по адресу: ___________________________
___________________________________________________________________________,
площадью ______ кв.м (общая / жилая), состоящее из ____ комнат, на ____ этаже
____-этажного дома, кадастровый номер: _______________________________________.

Право собственности Наймодателя на указанное жилое помещение подтверждается
___________________________________________________________________________
(Свидетельство о гос. регистрации права, Выписка из ЕГРН № ______ от ____________).

Жиловое помещение передается в надлежащем состоянии, пригодном для постоянного
проживания, что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1 к Договору),
составленным в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны.

Наниматель принимает жилое помещение для проживания собственного и совместно
проживающих с ним членов семьи (граждан, указанных в п. 1.5).

Члены семьи нанимателя (п. 1.5)

Вместе с Нанимателем в жилом помещении будут совместно проживать и иметь равные
с Нанимателем права по пользованию жилым помещением следующие граждане:

___________________________________________________________________ (ФИО, дата рождения, степень родства).
___________________________________________________________________ (ФИО, дата рождения, степень родства).
___________________________________________________________________ (ФИО, дата рождения, степень родства).

Примечание: Перечень членов семьи может расширяться/сокращаться по соглашению сторон
с уведомлением Наймодателя в письменной форме.

Срок действия договора (п. 2)

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует
до «___» _____________ 20__ г. (срок: ____ месяцев / лет).

По истечении срока Договор может быть продлен по взаимному согласию Сторон
путем подписания Дополнительного соглашения.

В случае продолжения Нанимателем пользования жилым помещением после истечения
срока Договора без возражений Наймодателя, Договор считается продленным на
неопределенный срок (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Наемная плата и порядок расчетов (п. 3)

НАЕМНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

За пользование жилым помещением Наниматель обязуется выплачивать Наймодателю
наемную плату в размере _____________________ (_______________________________)
рублей 00 копеек в месяц.

Наемная плата вносится Нанимателем ежемесячно не позднее _____ числа
следующего месяца (предоплата / постоплата) следующим способом:

 наличными деньгами лично Наймодателю против росписи в получении (квитанции);
 переводом на банковский счет Наймодателя: ___________________________________;
 иным способом: __________________________________________________________.


Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ, отведение стоков, отопление,
содержание жилого помещения, вывоз ТКО и др.) оплачиваются:

 Нанимателем самостоятельно на основании квитанций/показаний приборов учета;
 Нанимателем путем возмещения Наймодателю затрат в течение ____ дней после
 представления квитанций;
 Наймодателем (включены в наемную плату).

(Выбрать нужное, зачеркнуть лишнее)

Размер наемной платы может быть пересмотрен не ранее чем через ____ месяцев
со дня заключения Договора / в связи с изменением тарифов на коммунальные услуги
путем подписания Дополнительного соглашения.

Залог (Обеспечительный платеж) — рекомендуемое условие

ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ (ЗАЛОГ)

В качестве гарантии исполнения Нанимателем обязательств по Договору (сохранность
имущества, своевременная оплата наемной платы и КУ) Наниматель передает Наймодателю
обеспечительный платеж (залог) в размере _______________________________________
(__________________________________________________________________________) рублей.

Залог возвращается Нанимателю в течение ____ дней после расторжения Договора и
подписания Акта приема-передачи жилого помещения, за вычетом сумм задолженности
по наемной плате, КУ и стоимости ущерба, причиненного имуществу Наймодателя.

Права и обязанности сторон (п. 5–6)

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ

Наймодатель обязан:

 передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
 не препятствовать Нанимателю в пользовании жилым помещением;
 производить капитальный ремонт жилого помещения (если иное не предусмотрено Договором);
 уведомлять Нанимателя о необходимости доступа в помещение заранее (не менее чем за 24 часа), кроме экстренных случаев.


Наймодатель имеет право:

 требовать своевременной оплаты наемной платы;
 проверять состояние жилого помещения не чаще ____ раз в месяц/квартал при предварительном уведомлении;
 расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных ст. 681 ГК РФ (систематическая просрочка платы более 2 раз подряд, порча имущества, использование не по назначению).


ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМАТЕЛЯ

Наниматель обязан:

 своевременно вносить наемную плату и оплачивать коммунальные услуги;
 пользоваться жилым помещением по назначению (только для проживания);
 содержать жилое помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
 производить текущий ремонт жилого помещения (если иное не предусмотрено Договором);
 не допускать шума, нарушающего покой соседей (с 23:00 до 07:00 / по местному закону);
 не производить переустройство и реконструкцию без письменного согласия Наймодателя;
 при расторжении Договора освободить жилое помещение и вернуть его в состоянии,
 соответствующем нормальному износу.


Наниматель имеет право:

 пользоваться жилым помещением совместно с членами семьи (п. 1.5);
 с согласия Наймодателя заселять иных граждан (поднайм, ст. 681 ГК РФ);
 требовать от Наймодателя устранения дефектов, мешающих пользованию жильем;
 расторгнуть Договор в любое время, уведомив Наймодателя за ____ дней (для неопределенного срока — за 3 месяца, ст. 682 ГК РФ).

Ответственность сторон и порядок расторжения (п. 7–8)

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны
несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и условиями Договора.

Наниматель возмещает Наймодателю ущерб, причиненный жилью или имуществу
внутри него, за исключением нормального износа.

За просрочку платежей взимается пени в размере ____ % от суммы долга за каждый
день просрочки (не более ключевой ставки ЦБ РФ, если иное не согласовано).

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любое время.
Наймодатель вправе потребовать расторжения Договора в судебном порядке по основаниям ст. 681 ГК РФ.
Наниматель вправе отказаться от Договора, уведомив Наймодателя заранее (срок уведомления см. п. 6.2).
При расторжении Договора Стороны подписывают Акт приема-передачи жилого помещения
(Приложение № 2), по которому Наниматель возвращает ключи, а Наймодатель — залог (п. 4.2).

Заключительные положения (п. 9)

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Все споры решаются путем переговоров, в случае неудачи — в суде по месту нахождения
жилого помещения.

Изменения и дополнения в Договор вносятся только в письменной виде
Дополнительными соглашениями.

Договор составлен в ____ экземплярах (по одному для каждой Стороны, по одному
для регистрирующего органа — при сдаче в наемfondового жилья), имеющих равную
юридическую силу.

Адреса и реквизиты Сторон для направления уведомлений:

 Наймодатель: ___________________________________________________________
 Наниматель: ___________________________________________________________


ПОДПИСИ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛЬ НАЙМАТЕЛЬ

_________________ / _____________________ _________________ / _____________________
(Подпись) (Расшифровка ФИО) (Подпись) (Расшифровка ФИО)

Обязательные приложения к договору

Для полноценной правовой защиты сторон в 2019 году (как и сейчас) неотъемлемыми частями договора считаются:

Приложение № 1: Акт приема-передачи жилого помещения. Описывает состояние стен, полов, потолков, окон, дверей, сантехники, электропроводки, мебели и техники (если есть), показания счетчиков (ХВС, ГВС, Эл.энергия, Газ) на момент передачи. Подписывается обеими сторонами.
Приложение № 2: Опись имущества (Инвентаризационная ведомость). Перечень ценного имущества Наймодателя, остающегося в квартире (мебель, бытовая техника, декор), с указанием состояния каждой единицы.
Приложение № 3: Квитанция об получении залогового платежа и первого платежа.

Особенности 2019 года и актуальность на 2026 год

Госрегистрация: Договор найма жилого помещения между физлицами не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (в отличие от аренды на срок 1 год и более). Он вступает в силу от момента подписания (ст. 674 ГК РФ). Это правило не менялось с 2019 года.
Налогообложение: Доход Наймодателя (физлица) от сдачи жилья в наем облагается НДФЛ (13% для резидентов). В 2019 году действовала возможность применения налогового вычета на доходы в виде наемной платы (ст. 221 НК РФ) или уплаты налога по упрощенной системе (НПД — налог на профессиональный доход, введенный с 2019 года в пилотных регионах, с 2020 — по всей РФ).
Письменная форма: Договор должен быть только в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Устные договоры недействительны.
Поднайм: Наниматель может сдавать жилье в поднайм только с письменного согласия Наймодателя (ст. 681 ГК РФ). Ответственность перед Наймодателем несет именно Наниматель.

Типичные ошибки при составлении (чек-лист)

Отсутствие Акта приема-передачи. Без него невозможно доказать факт порчи имущества или показания счетчиков на входе.
Нечеткая формулировка «Коммунальные услуги включены в аренду». Необходимо четко прописать: что именно включено, а что оплачивается по счетчикам/квитанциям отдельно.
Игнорирование члена семьи. Если проживают дети/супруг, их нужно прописать в п. 1.5, иначе при конфликте их выселение будет сложнее, а права на пользование — неясны.
Срок договора «на 11 месяцев» для ухода от регистрации. Для найма физлицами регистрация не нужна ни при каком сроке. Срок «11 месяцев» актуален только для аренды юрлицами (чтобы не регистрировать в Росреестре). В найме можно ставить любой срок (год, 5 лет, неопределенный).
Отсутствие условия о пени/штрафе за просрочку. Суды часто удовлетворяют иски о взыскании неустойки (пени) только если она прописана в договоре (ст. 330 ГК РФ).

Типовой договор найма жилого помещения образца 2019 года, построенный на нормах Главы 35 ГК РФ, остается актуальным и надежным инструментом фиксации правовых отношений. Ключевым моментом является не просто заполнение бланка, а детальная проработка Акта приема-передачи, четкого распределения платежей за КУ и условий расторжения.

Рекомендация: Даже при использовании типовых форм (с сайтов типа «Договор-Юрист.Ру», «Правовед.Ру», сайтов органов соцзащиты или агентств недвижимости типа ЭВО) перед подписанием целесообразно проконсультироваться с юристом для учета индивидуальных рисков конкретной сделки (наличие ипотеки, обременений, несовершеннолетних собственников и т.д.).

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Текст образца приведен для ознакомительных целей. При оформлении реальных сделок используйте актуальные бланки и консультируйтесь со специалистами.