Вопросы налогообложения земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД), традиционно вызывают много вопросов у собственников квартир, управляющих организаций и членов советов домов. Ключевым моментом здесь является понимание того, что именно является объектом налогообложения, кто платит налог и какие ставки применяются. В данной статье мы подробно разберем актуальные нормы Налогового кодекса РФ (НК РФ), судебную практику и изменения, вступившие в силу с 2025 года.

Главное правило: освобождение от налога земли под общим имуществом

Согласно п. 2 ст. 389 НК РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектами налогообложения по земельному налогу. Это означает, что если земля под домом и придомовой территорией оформлена в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, земельный налог с данного участка не уплачивается ни кем (ни собственниками квартир, ни УО, ни ТСЖ/ЖСК).

Важно: Это освобождение действует автоматически по факту включения участка в реестр общего имущества МКД. Никаких отдельных заявлений на применение льготы подавать не нужно — налоговый орган исключает такой объект из налогового реестра на основании данных ЕГРН.

Что входит в состав общего имущества МКД? (ст. 36 Жилищного кодекса РФ)

• Земельный участок, на котором расположен дом, и придомовая территория;
• Фундамент, несущие и самонесущие стены, перекрытия, крыша;
• Подвалы, чердаки, технические этажи и помещения;
• Инженерное оборудование, служащее более чем одному помещению;
• Помещения для нужд содержания и управления домом (диспетчерские, кассы ТСЖ и т.д.);
• Иные помещения и конструктивные элементы, не входящие в состав индивидуальных помещений.

Когда земельный налог все же платится? (Исключения и нюансы)

Несмотря на общее правило освобождения, существуют ситуации, когда налоговая обязанность возникает:

А. Участок не оформлен в общую собственность

Если МКД построен до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 2005 г.) или по каким-либо причинам собственники не провели процедуру приватизации/оформления участка в общую долевую собственность, земля может находиться в:

• Муниципальной/государственной собственности — налог платит собственник земли (муниципалитет), а не квартировладельцы. Однако арендаторы (если дом сдан в аренду) или владельцы земельного участка на праве постоянного пользования/пожизненного наследуемого владения становятся налогоплательщиками.
• Собственности третьего лица (например, девелопера, который не передал землю собственникам) — налог платит этот собственник.

Б. Часть участка не входит в общее имущество

Если на участке есть объекты, не относящиеся к общему имуществу (например, отдельно стоящие гаражи, нежилые помещения в собственности третьих лиц, коммерческие пристройки с отдельным кадастровым номером), земля под ними облагается налогом в общем порядке. Платит налог собственник соответствующего объекта недвижимости или земельного участка.

В. Участок изъят из оборота или ограничен в обороте

Согласно ст. 389 НК РФ, также не облагаются налогом земли, изъятые из оборота, ограниченные в обороте, а также земли лесного фонда, водного фонда и запасных земель. Но для типичного МКД в городе это редко актуально.

Кто является налогоплательщиком? (Ст. 388 НК РФ)

Если участок не попадает под освобождение (см. п. 2), налогоплательщиками признаются:

1. Собственники земельных участков.
2. Постоянные (бессрочные) землепользователи.
3. Лица, владеющие участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторы земельных участков (даже долгосрочной аренды) не являются налогоплательщиками по земельному налогу — обязанность лежит на собственнике земли. Исключение: если договор аренды предусматривает возложение обязанности по уплате налога на арендатора, но перед бюджетом отвечает все равно собственник.

Собственники квартир в МКД не являются налогоплательщиками по земельному налогу за участок общего имущества, так как они не являются собственниками земли в налоговом смысле (объект налогообложения отсутствует). Они платят только налог на имущество физических лиц за свои квартиры и доли в общем имуществе.

Ставки земельного налога в 2026 году (Ст. 394 НК РФ)

Если налог все же уплачивается (например, за участок под нежилым фондом, не вошедшим в общее имущество, или за участок в собственности девелопера), ставки устанавливаются представительными органами муниципалитетов в пределах, установленных НК РФ.

Максимальные ставки (п. 1 ст. 394 НК РФ):

Ключевое изменение с 1 января 2025 года

Федеральным законом от № 247-ФЗ внесены изменения в п. 1 ст. 394 НК РФ. Для земельных участков, имеющих кадастровую стоимость выше 300 млн рублей, максимальное значение ставки увеличено с 0,3% до 1,5%.

Это критически важно для крупных бизнес-центров, торговых комплексов или элитных ЖК, где стоимость участка превышает этот порог. Для стандартных МКД в общем имуществе это неактуально (освобождение), но актуально для коммерческих встроенных помещений на отдельных участках.

Повышающие коэффициенты (п. 2 ст. 394 НК РФ)

Муниципалитеты имеют право устанавливать повышающие коэффициенты к ставкам (до 2 или 4) для участков, предоставленных в аренду без проведения аукционов/конкурсов, если арендатор не начал строительство в установленный срок. Конституционный Суд РФ (Постановление от № 36-П) признал неопределенным одновременное применение ставки 1,5% и коэффициентов 2 или 4 к участкам ИЖС, используемым в предпринимательских целях. Это ограничивает налоговую нагрузку для малого бизнеса на землях поселений.

Порядок расчета налога (Ст. 393, 395 НК РФ)

Если участок облагается (не является общим имуществом МКД):

1. Налоговая база — кадастровая стоимость участка на 1 января налогового периода (года). Данные берутся из ЕГРН.
2. Налоговый период — календарный год.
3. Отчетные периоды, 1, 2, 3 кварталы (для организаций — авансовые платежи). Физические лица авансовые платежи не производят, платят один раз в год.
4. Формула (для организаций за год):
   Налог = Кадастровая стоимость × Ставка (%) × (Кол-во полных месяцев владения / 12) × Доля владения
5. Формула (для физлиц): Рассчитывает налоговый орган, направляет извещение не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом. Уплата — до 1 декабря.

Снижение налоговой базы (п. 4 ст. 391 НК РФ)

Для физических лиц предусмотрено снижение налоговой базы на 10 000 руб. (для участков ИЖС, ЛПХ, садоводства, дачного строительства) и на 6 000 руб. (для иных участков в границах населенных пунктов) кадастровой стоимости. Применяется к одному участку по выбору налогоплательщика.

Льготы по земельному налогу (Ст. 391 НК РФ)

Федеральный уровень устанавливает категории лиц, имеющих право на освобождение от уплаты налога в отношении одного земельного участка (в пределах установленных норм площади):

• Герои Советского Союза / РФ, Герои Труда СССР / РФ;
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• Лица, получившие болезнь/травму при защите СССР/РФ, на ЧАЭС и т.д.;
• Военные пенсионеры (по выслуге лет) — с 2025 года (поправки в ст. 391 НК РФ);
• Пенсионеры по старости (женщины 60+, мужчины 65+) — льгота предоставляеться на один участок (площадью до определенных норм, устанавливаемых муниципалитетом, но не более 6 соток под ИЖС/ЛПХ/сад/дачу).

Важно: Льгота предоставляется по заявлению налогоплательщика в налоговый орган (или через МФЦ/Госуслуги). Для общего имущества МКД льготы не требуются, так как налог не начисляется.

Сроки уплаты в 2026 году (за 2025 год)

• Физические лица: до 1 декабря 2026 г. (на основании извещения ФНС).
• Организации (юридические лица и ИП):
  • Авансовые платежи: не позднее 28 (29) числа месяца, следующего за отчетным кварталом (апрель, июль, октябрь).

Судебная практика и позиция Конституционного Суда РФ

В 2024–2025 годах КС РФ вынесл ряд важных определений, касающихся земельного налога:

• Постановление КС РФ от № 36-П: Признано несоответствующим Конституции применение повышающих коэффициентов (2 или 4) к ставке 1,5% для участков ИЖС, используемых в предпринимательских целях. Законодателю поручено устранить пробел к . Это защищает малый бизнес от дискриминационной нагрузки.
• Определения по ст. 389 НК РФ: Суды последовательно подтверждают: если участок внесен в реестр общего имущества МКД (есть запись в ЕГРН), налог не начисляется. Отсутствие решения собрания собственников о приватизации участка не мешает применению освобождения, если права оформлены (Постановление ВАС РФ, определения ВКС РФ).
• Кадастровая стоимость: Оспаривание кадастровой стоимости через комиссию или суд напрямую влияет на сумму налога. Снижение КС ведет к перерасчету налога за прошедшие периоды (в пределах 3-летнего срока давности ст. 54 НК РФ).

Алгоритм действий для собственников квартир в МКД

1. Проверьте выписку из ЕГРН на земельный участок. В разделе «Права и ограничения» должна быть запись: «Общая долевная собственность собственников помещений в МКД» (или аналогичная формулировка).
2. Если запись есть: Земельный налог не платится. Если пришло извещение — обратитесь в ФНС с заявлением об ошибке (приложите выписку ЕГРН).
3. Если записи нет (участок в мунсобственности или у застройщика): Инициируйте общее собрание собственников (ОСС) по вопросу приватизации/оформления участка в общую собственность (ст. 39.1 ЖК РФ). До оформления налог платит собственник земли (муниципалитет/застройщик), но расходы могут закладываться в плату за содержание/аренду.
4. Если у вас есть нежилое помещение (магазин, офис) с отдельным кадастровым номером участка: Вы — налогоплательщик. Уточните ставку в вашем муниципалитете (сайт администрации или ФНС). Проверьте кадастровую стоимость — возможно, выгодно оспорить.

Резюме

Ставка земельного налога для многоквартирного дома в понимании «ставка для общего имущества» — это 0% (освобождение по ст. 389 НК РФ).

Налоговая ставка (0,3% или 1,5%) становится актуальной только в двух случаях:

1. Земельный участок не оформлен в общую собственность собственников квартир (находится в гос/мунсобственности или у девелопера).
2. Речь идет об отдельно выделенных участках под коммерческими/нежилыми объектами, не входящими в состав общего имущества МКД.

В 2026 году ключевыми факторами остаются: своевременное оформление земли в общую собственность (для снятия налоговой нагрузки с дома) и мониторинг кадастровой стоимости (для объектов, которые все же облагаются). Изменения 2025 года (повышение макс. ставки до 1,5% для дорогих участков и льгота военным пенсионерам) должны учитываться при планировании расходов юридическими лицами и ИП, владеющими коммерческой недвижимостью в МКД.

Статья подготовлена на основании НК РФ (Глава 31), ЖК РФ, Федерального закона от № 247-ФЗ, Постановления КС РФ от № 36-П и справочной информации ФНС России за 2024–2026 гг. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в территориальный орган ФНС.