С 1 января 2025 года в России вступил в силу прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ), которая затратила и доходы от продажи имущества. Ниже представлен подробный обзор действующих ставок, правил расчета налоговой базы, вычетов и случаев освобождения от уплаты налога, актуальных на 2025–2026 годы.

Основные ставки НДФЛ для налоговых резидентов РФ

С 2025 года для налоговых резидентов РФ установлена двухступенчатая шкала ставок по доходам от продажи имущества (п. 1 ст. 224 НК РФ):

• 13% — на часть годового совокупного дохода, не превышающую 2 400 000 рублей.
• 15% — на часть годового совокупного дохода, превышающую 2 400 000 рублей.

Важно: Порог в 2,4 млн руб. применяется к сумме всех доходов физического лица за календарный год, облагаемых по шкале 13/15% (зарплата, доходы от продажи имущества, дивиденды, проценты по вкладам сверх НДФЛ и т.д.). Налоговая база по продаже имущества «накладывается» на остальные доходы года.

Ставка для нерезидентов РФ

Для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ (находящихся в России менее 183 дней за 12 месяцев), ставка НДФЛ остается фиксированной и составляет 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Нерезиденты не имеют права на применение прогрессивной шкалы (13/15%), а также на получение имущественных налоговых вычетов (за исключением случаев, предусмотренных международными договорами).

Порядок расчета налоговой базы

Налоговая база определяется как разница между доходом от продажи и расходами (вычетами). Доход — это цена продажи, указанная в договоре (но не ниже 70% от кадастровой стоимости для недвижимости, согласно ст. 224.1 НК РФ).

Вариант А: Имущественное налоговое вычеты (если имущество владели менее минимального срока)

Продавец может уменьшить доход на одну из сумм (по своему выбору):

1. Стандартный вычет — до 1 000 000 рублей (на продажу жилой недвижимости: квартиры, комнаты, дома, дач, земельных участков под ИЖС/ЛПХ).
2. Вычет 250 000 рублей — на продажу иной недвижимости (гаражи, парковки, коммерческая недвижимость, земельные участки иных категорий).
3. Документально подтвержденные расходы на приобретение (цена покупки, комиссии риелторов, нотариусы, оформление ипотеки, капитальный ремонт и т.д.).

Критическое ограничение 2025 года: Имущественный вычет (1 млн / 250 тыс. руб.) можно применить только к доходам, облагаемым по ставке 13% (п. 1.1 ст. 220 НК РФ). Часть дохода, облагаемая по 15%, вычетом не покрывается.

Вариант Б: Минимальный срок владения (освобождение от налога и декларации)

Если имущество владели не менее минимального срока, налог не уплачивается, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Особенности применения вычета при прогрессивной шкале (примеры)

Поскольку вычет «съедает» только базу под 13%, порядок расчета важен:

Пример 1: Доход от продажи 3 млн руб. (иных доходов за год нет)

• Применяем вычет 1 млн руб. → Налоговая база = 2 млн руб.
• Весь доход (2 млн) укладывается в порог 2,4 млн руб.
• Налог: 2 000 000 × 13% = 260 000 руб.

Пример 2: Доход от продажи 5 млн руб. (иных доходов нет), вычет 1 млн руб.

• Налоговая база = 4 млн руб.
• Первые 2,4 млн руб. — ставка 13%.
• Оставшиеся 1,6 млн руб. — ставка 15%.
• Налог: (2 400 000 × 13%) + (1 600 000 × 15%) = 312 000 + 240 000 = 552 000 руб.

Пример 3: Есть зарплата 2 млн руб. + Продажа квартиры (доход 3 млн, вычет 1 млн)

• Совокупный доход за год: 2 млн (зарплата) + 2 млн (база по квартире) = 4 млн руб.
• Порог 2,4 млн руб. «съедает» зарплату и часть дохода от квартиры.
• По ставке 13% облагается: 2,4 млн — 2 млн (зарплата) = 0,4 млн от продажи.
• По ставке 15% облагается: 2 млн — 0,4 млн = 1,6 млн от продажи.
• Налог по квартире: (400 000 × 13%) + (1 600 000 × 15%) = 52 000 + 240 000 = 292 000 руб.

Льгота для семей с двумя и более детьми

С 2025 года введено полное освобождение от НДФЛ при продаже жилья для семей, воспитывающих двух и более несовершеннолетних детей (п. 39.1 ст. 217 НК РФ).

Условия применения:

• Продавец — родитель (усыновитель) в семье с 2+ детьми до 18 лет (или до 24 лет при обучении очно).
• Продается жилая недвижимость (квартира, дом, комната, доля в них).
• Семья приобретает (или приобрела не ранее чем за 90 дней до продажи) иное жилье с большей площадью или стоимостью (улучшение жилищных условий).
• Собственниками нового жилья являются родители и дети.

При выполнении условий налоговая база по продаже старого жилья признается равной нулю. Декларацию 3-НДФЛ сдавать все равно необходимо для подтверждения права на льготу.

Сроки уплаты налога и сдачи декларации

• Декларация 3-НДФЛ: сдается до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, за 2025 год — до 30 апреля 2026 г.).
• Уплата налога: не позднее 15 июля того же года.
• Если налог не удержан налоговым агентом (нотариусом/риелтором при расчетах через эскроу/ячейку), платеж производит сам налогоплательщик по КБК: 1###11000110 (НДФЛ с доходов физлиц).

Резюме: алгоритм действий продавца в 2025–2026 гг.

1. Определите статус резидента. Резидент — 13/15%, нерезидент, 30%.
2. Проверьте срок владения. Если срок ≥ 5 лет (или 3 года по льготным основаниям для жилья), налога нет, декларация не нужна.
3. Проверьте льготу многодетной семьи. Если условия выполнены — налога нет, но декларация нужна.
4. Рассчитайте базу. Доход (цена договора / 70% кад. стоимости) минус Вычет (1 млн / 250 тыс. / Расходы).
5. Сложите с иными доходами года. Определите, какая часть базы попадает под 13%, а какая под 15%.
6. Помните про ограничение вычета. Вычет 1 млн/250 тыс. гасит только базу под 13%. Расходы на покупку гасят базу под любую ставку.
7. Сдайте 3-НДФЛ до 30.04, заплатите налог до 15.07;

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли не платить налог, если продать за сумму ниже кадастровой стоимости?

Нет. Налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи (ст. 224.1 НК РФ). Если в договоре указана меньшая сумму, ФНС пересчитает доход исходя из 70% кадстоимости.

Как зачесть расходы на покупку, если договор утерян?

Можно восстановить договор через нотариуса или Росреестр (выписку ЕГРН с указанием цены в старых договорах до 2016 г.). Без документов расходы зачесть нельзя — придется использовать стандартный вычет.

Применяется ли вычет 1 млн к каждой квартире отдельно?

Вычет в размере 1 млн руб. предоставляется раз в налоговый период на сумму доходов от продажи всего жилого имущества. Если продали две квартиры в одном году — вычет 1 млн делится между ними пропорционально доходам (или по выбору налогоплательщика). Вычет 250 тыс. на нежилое имущество предоставляется отдельно.

Нужно ли платить налог при продаже доли?

Да, правила те же. Вычет 1 млн руб. предоставляется на продажу доли в жилой недвижимости. Если доля владели менее мин. срока — налог считается от дохода за вычетом вычета (пропорционально доле в вычете или расходах на покупку доли).

Статья подготовлена на основании НК РФ (ст. 217, 220, 224, 224.1) в редакции, действующей с , и разъяснений ФНС России (в т.ч. от ). Данная информация носит справочный характер. Для принятия решения рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту.