Земельный налог является региональным налогом, что означает: базовые правила устанавливает Федеральный закон (НК РФ), но конкретные ставки, льготы и порядок уплаты авансовых платежей утверждаются законами субъектов Российской Федерации. В этой статье подробно разбираем, как формируются ставки, какие пределы установлены законодателем и что изменилось с 2024 года.

Законодательная база и предельные ставки

Согласно статье 394 Налогового кодекса РФ, предельные значения ставок земельного налога едины для всей страны. Местные представительные органы власти (законодательные собрания, городские думы) имеют право устанавливать ставки в пределах этих пределов.

Базовые предельные ставки (п. 1 ст. 394 НК РФ):

• 0,3 % — применяется к земельным участкам:
  • отнесенным к землям сельскохозяйственного назначения (за исключением указанных ниже);
  • в составе зон сельскохозяйственного назначения;
  • занятым жилищным фондом (придомовые участки, участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачное строительство, садоводство);
  • землям особо охраняемых территорий и объектов;
  • землям лесного и водного фонда (кроме участков, предоставленных в аренду).
• 1,5 % — применяется к прочим земельным участкам (земли населенных пунктов под коммерческую недвижимость, промышленность, энергетику, транспорт, оборону и т.д., а также участки, не относящиеся к категории 0,3%).

Важно: Регионы не имеют права устанавливать ставки выше 1,5% (или 0,3% для льготных категорий), за исключением особых случаев, описанных ниже.

Повышенные ставки для дорогой земли (п. 1.1 ст. 394 НК РФ)

С 2024 года (в силу ФЗ-389 от ) введен специальный механизм для участков с высокой кадастровой стоимостью.

Если кадастровая стоимость участка превышает 300 млн рублей, предельная ставка налога увеличивается в 5 раз и составляет 7,5 % (1,5 % × 5).

• Повышенная ставка применяется только к той части стоимости, которая превышает 300 млн руб.
• На первые 300 млн руб. действует базовая ставка (0,3% или 1,5% в зависимости от вида разрешенного использования).
• Данное правило актуально преимущественно для коммерческой недвижимости в крупных мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург);

Формула расчета налога в 2026–2027 годах

Расчет производится налоговым органом автоматически на основе данных ЕГРН. Формула для физических лиц (ст. 398 НК РФ):

Налог = Кадастровая стоимость × Доля владения × Налоговая ставка × Коэффициент владения (Кв)

Расшифровка параметров:

1. Кадастровая стоимость — официальная цена земли, установленная результатами государственной кадастровой оценки (актуальна на 1 января налогового периода). Уточнить можно на сайте Росреестра или в личном кабинете ФНС.
2. Доля владения — если участок в общей собственности (например, супругов), налог считается на долю каждого.
3. Налоговая ставка — устанавливается законом вашего региона (см. п; 1 и 2).
4. Коэффициент владения (Кв) — применяется, если право владения возникло или прекратилось в течение налогового года. Рассчитывается как: Количество полных месяцев владения / 12. Месяц считается полным, если право возникло не позднее 15-го числа.

Региональные особенности и ставки в प्रमुख субъектах

Хотя пределы федеральные, регионы могут устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от категории земли, вида разрешенного использования (ВРИ) и административно-территориальной единицы (город/район).

Примеры подходов (на основе открытых данных законов субъектов РФ):

Примечание: Точную ставку для вашего участка в 2026 году необходимо проверять в Законе субъекта РФ «О налоговом вычете…» / «Об установлении ставок земельного налога» на официальном портале ФНС (nalog.gov.ru) в разделе «Региональные налоги» → «Земельный налог» → выберите свой регион.

Льготы и освобождения: федеральные и региональные

Льготы делятся на два уровня. Федеральные (ст. 395 НК РФ), обязательны для всех регионов. Региональные — устанавливаются законами субъектов.

Федеральные льготники (полное освобождение от налога на один участок):

• Пенсионеры по старости (женщины 55+, мужчины 60+);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Герои РФ / СССР, Герои Социалистического Труда;
• Родители/супруги военнослужащих, погибших/пропавших в зоне СВО (с 2023 г.).

Нюанс: Льгота предоставляется на один земельный участок по выбору налогоплательщика. На остальные участки налог платится в общем порядке. Для получения льготы нужно подать заявление в ФНС (можно через Госуслуги или ЛК ФНС).

Региональные льготы (примеры):

• Снижение ставки или налоговой базы для многодетных семей (часто — на 6 соток или полную площадь участка);
• Льготы для ветеранов труда, почетных доноров;
• Освобождение для КФХ и крестьянских (фермерских) хозяйств на земли сельхозназначения (во многих регионах);
• Снижение коэффициента дефлятора для пенсионеров в некоторых субъектах (хотя с 2024 г. дефлятор отменен для физлиц, регионы могут вводить свои коэффициенты снижения базы).

Сроки уплаты и авансовые платежи

Для физических лиц:

• Срок уплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (за 2026 год — до ).
• Авансовые платежи: для физлиц не предусмотрены НК РФ. Регионы не могут их вводить для физлиц (п. 5 ст. 396 НК РФ).
• Уведомление-ребюшет приходит не позднее 30 октября.

Для организаций и ИП (в части предпринимательской деятельности):

• Авансовые платежи: устанавливаются региональным законом (обычно по итогам 1, 2, 3 кварталов — до 25-го числа следующего месяца).
• Декларация: сдается до 28 февраля (организации) / 30 апреля (ИП) в электронном виде.

Изменения с 2024 года (ФЗ-389): краткий чек-лист

1. Отмена коэффициента дефлятора для физических лиц. Раньше кадастровая стоимость индексировалась ежегодно. Теперь налог считается от «сырой» кадастровой стоимости на 01.01 налогового года.
2. Повышенная ставка 7,5% для участков стоимостью > 300 млн руб. (на превышение).
3. Кадастровая стоимость = Налоговая база напрямую. Никаких переходных коэффициентов (0,2; 0,4; 0,6) для физлиц больше нет.
4. Снижение налоговой базы на 10 000 руб. (6 соток) для пенсионеров и иных федеральных льготников сохранено, но теперь оно вычитается из кадастровой стоимости всего участка пропорционально доле.

Как узнать точную ставку в своем регионе прямо сейчас

1. Заходите на nalog.gov.ru.
2. Раздел: «Налоги» → «Земельный налог» → «Ставки земельного налога».
3. Выбираете на карте или списке свой субъект РФ.
4. Ищите таблицу ставок по видам разрешенного использования (ВРИ) или категориям земель.

Альтернатива: заказать Справку о кадастровой стоимости на Госуслугах или сайте Росреестра — в справке часто указывается применительная ставка для данного конкретного объекта.

Частые ошибки и риски

• Неподача заявления на льготу. ФНС не применяет её автоматически (кроме случаев, когда данные уже есть в реестрах, но надежнее подать самому).
• Игнорирование ВРИ. На одном участке может быть несколько ВРИ (например, часть под ИЖС — 0,3%, часть под магазин — 1,5%). Налог считается по частям.
• Ошибки в кадастровой стоимости. Если стоимость завышена — оспаривайте её через комиссию при Росреестре или в суде до начисления налога за год.
• Пропуск срока 1 декабря. Начисляются пени (1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки).

Ставка земельного налога в регионе — это баланс между федеральными «потолками» (0,3% / 1,5% / 7,5%) и решениями местных депутатов. В 2026–2027 годах ключевыми факторами остаются: кадастровая стоимость (без дефлятора), вид разрешенного использования участка и наличие федеральных/региональных льгот. Рекомендуем ежегодно проверять актуальный закон своего субъекта на портале ФНС и своевременно оформлять льготы через Личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги.

Статья подготовлена на основе НК РФ (ред. на 2026 г.), ФЗ-389 от и открытых данных портала ФНС России. Информация носит справочный характер. Для принятия решений обращайтесь к актуальным нормативным правовым актам вашего региона или консультируйтесь с налоговым советником.