Продажа доли в квартире родственнику — распространённая сделка: так выкупают доли у наследников, оформляют переход жилья внутри семьи, консолидируют право собственности в одних руках. Несмотря на доверительные отношения между сторонами, сделка требует строгого соблюдения закона: именно сделки между родственниками вызывают наибольшее внимание контролирующих органов — налоговой службы и Социального фонда. Разберём пошагово, как правильно составить договор.
Особенности сделки между родственниками
Юридически договор купли-продажи доли между родственниками ничем не отличается от обычного договора между посторонними лицами. Указывать степень родства в тексте договора не требуется. Однако есть важные нюансы:
- Налоговый вычет. Покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (супруги, родители, дети, братья и сёстры, опекуны и подопечные — п. 5 ст. 220 НК РФ).
- Налог с продажи. Если продавец владел долей менее минимального срока (3 года, для единственного жилья, наследства, дарения от близкого родственника; 5 лет — в остальных случаях), ему придётся уплатить НДФЛ 13%.
- Реальность сделки. Контролирующие органы проверяют, не является ли договор мнимым (прикрытием дарения или уходом от налогов). Цена должна быть реалистичной, а расчёты — подтверждёнными.
- Материнский капитал и субсидии. Если доля приобреталась с использованием маткапитала или жилищных субсидий, продажа возможна только с учётом интересов всех членов семьи и, как правило, с согласия органов опеки.
Нужно ли уведомлять других собственников
Это ключевой вопрос при продаже доли. По ст. 250 ГК РФ сособственники имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно уведомить остальных владельцев долей о цене и условиях продажи. Если они в течение месяца не выкупили долю или письменно отказались — долю можно продать кому угодно, в т.ч. родственнику.
Важное исключение: если покупатель — сам сособственник этой квартиры (например, брат выкупает долю сестры в общей квартире), уведомлять других не нужно, если других сособственников нет. Если же покупатель — родственник, не являющийся сособственником, уведомление обязательно.
Нотариальная форма
С 2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ-218). Исключение — если продаются все доли всеми собственниками по одному договору. Нотариус проверит дееспособность сторон, законность сделки и сам направит документы на регистрацию в Росреестр;
Документы для сделки
Продавцу необходимо подготовить:
- Паспорт.
- Правоустанавливающий документ (старый ДКП, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и пр;).
- Выписку из ЕГРН.
- Технический паспорт на квартиру.
- Нотариальное согласие супруга, если доля приобреталась в браке.
- Уведомления сособственников или их нотариальные отказы от преимущественного права покупки.
- Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Структура договора купли-продажи доли
Договор составляется в письменной форме и должен содержать следующие разделы:
Преамбула
Дата и место заключения, ФИО сторон, паспортные данные, адреса регистрации. Например: «Мы, гражданин РФ Иванов Иван Иванович, года рождения, паспорт серия 4500 № 123456…, именуемый в дальнейшем «Продавец», и гражданка РФ Иванова Анна Ивановна…, именуемая «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем».
Предмет договора
Точное описание объекта: «Продавец продаёт Покупателю, а Покупатель покупает в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 1, кв. 10, общей площадью 54,6 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001001:1234». Указывается также документ-основание права собственности продавца.
Цена и порядок расчётов
Цена доли указывается цифрами и прописью. Прописывается способ расчёта: наличными под расписку, банковским переводом, через аккредитив или депозит нотариуса. Занижать цену в договоре крайне рискованно — при расторжении сделки вернуть можно будет только указанную сумму.
Права и обязанности сторон
Обязанность продавца передать долю свободной от обременений, обязанность покупателя принять и оплатить её.
Гарантии продавца
Продавец подтверждает, что доля не заложена, не арестована, не является предметом спора, третьи лица не имеют на неё прав, преимущественное право покупки сособственников соблюдено.
Передача доли и регистрация
Передача оформляется актом приёма-передачи. Право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре.
Заключительные положения
Количество экземпляров (по одному для каждой стороны и для Росреестра), подписи сторон.
Акт приёма-передачи
К договору составляется приложение — акт приёма-передачи доли, в котором фиксируется, что продавец передал, а покупатель принял долю, стороны претензий друг к другу не имеют.
Регистрация в Росреестре
Переход права собственности подлежит государственной регистрации. При нотариальной сделке нотариус обычно сам бесплатно направляет документы в Росреестр в электронном виде — регистрация занимает 1–2 рабочих дня. Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей.
Налоговые последствия
- Продавец платит НДФЛ 13% с дохода, если минимальный срок владения не истёк. Можно уменьшить базу на расходы при приобретении доли или на вычет 1 млн рублей.
- Близкий родственник-покупатель не получает имущественный вычет.
- Если цель — безвозмездная передача, рассмотрите договор дарения: между близкими родственниками дарение не облагается НДФЛ.
Договор купли-продажи доли квартиры родственнику составляется по общим правилам: письменная форма, нотариальное удостоверение, соблюдение преимущественного права покупки сособственников, регистрация в Росреестре. Главные риски связаны с налогами и проверками реальности сделки, поэтому цену следует указывать реальную, а расчёты — документально подтверждать. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или юристом — это поможет избежать отказа в регистрации и претензий контролирующих органов.