Ситуация‚ когда собственник помещения в многоквартирном доме отказывается подписывать договор с товариществом собственников жилья‚ встречается довольно часто. Разберёмся‚ насколько правомерен такой отказ‚ какие последствия он влечёт и как правильно действовать правлению ТСЖ.

Почему ТСЖ обязано заключать договоры с собственниками — не членами товарищества

Товарищество собственников жилья создаётся при условии‚ что в него готовы войти собственники‚ обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ). Это означает‚ что в товариществе могут состоять не все владельцы помещений.

Отношения с членами ТСЖ регулируются Уставом и решениями общего собрания членов — заключать с ними отдельные договоры не требуется. А вот с собственниками‚ не вошедшими в товарищество‚ договор заключить необходимо. Это прямо предусмотрено:

• пп. «б» п. 16 Постановления Правительства РФ № 491;
• ч. 6 ст. 155 ЖК РФ;
• пп. «д» п. 4 Постановления Правительства РФ № 416.

Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом двумя путями: через членство собственников в ТСЖ и через заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с теми‚ кто членом не является.

Как правильно заключить договор: алгоритм действий

Форма договора между ТСЖ и собственником — не членом товарищества — в нормативных актах не закреплена. Однако в существенные условия документа необходимо включить перечень работ и услуг‚ а также их стоимость‚ утверждённые общим собранием (ч. 1 ст. 137‚ ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Порядок заключения договора выглядит следующим образом:

1. Товарищество направляет проект договора каждому собственнику помещения‚ который не вступил в ТСЖ.
2. У собственника есть 30 дней со дня получения проекта‚ чтобы подписать документ либо составить протокол разногласий‚ если какие-то пункты его не устраивают.
3. Возможен и третий вариант — собственник отказывается подписывать договор (ч. 1 ст. 445 ГК РФ).

Что означает отказ собственника от подписания договора

Заставить собственника подписать договор с ТСЖ никто не может, свобода договора гарантирована Гражданским кодексом. Однако ключевой момент заключается в следующем: отказ от подписания договора не освобождает собственника от обязанности оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги.

Отношения между ТСЖ и всеми собственниками помещений в доме носят обязательный характер независимо от того:

• являются ли они членами товарищества;
• участвовали ли в общем собрании по вопросу создания ТСЖ;
• голосовали ли против такого способа управления.

Решения о создании ТСЖ и утверждении его Устава‚ принятые на общем собрании собственников в соответствии со ст. 44–46 ЖК РФ‚ обязательны для исполнения всеми собственниками в доме (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Почему нельзя отказаться от услуг ТСЖ

Собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества независимо от выбранного способа управления домом (ч. 3 ст. 30‚ ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Услуги и работы по содержанию направлены на всё общедолевое имущество в целом, крышу‚ подъезды‚ инженерные системы‚ придомовую территорию.

Долю собственника в общем имуществе можно только рассчитать‚ но нельзя выделить в натуре (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Поэтому невозможно «исключить» конкретную квартиру из обслуживания — товарищество обслуживает дом как единый объект.

Как действовать правлению ТСЖ при отказе

Если собственник отказывается подписывать договор‚ товариществу рекомендуется:

1. Зафиксировать факт направления проекта договора. Отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о вручении или вручайте лично под подпись, это станет доказательством в случае спора.
2. Продолжать начислять плату за содержание жилого помещения и коммунальные ресурсы на общедомовые нужды в соответствии со ст. 154 ЖК РФ.
3. Вести претензионную работу при образовании задолженности: направлять уведомления и требования об оплате.
4. Обращаться в суд за взысканием задолженности. Отсутствие подписанного договора не является основанием для освобождения от оплаты — суды в таких спорах‚ как правило‚ встают на сторону товарищества‚ поскольку услуги фактически оказывались.

Отказ собственника от заключения договора с ТСЖ — это его право‚ но не способ избежать оплаты жилищно-коммунальных услуг. Обязанность нести расходы на содержание общего имущества возникает у владельца помещения в силу закона‚ а не договора. Товариществу в такой ситуации важно правильно оформить направление проекта договора‚ продолжать начислять плату и при необходимости взыскивать долги в судебном порядке.