Вопрос о количестве раз, когда можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья, остается одним из самых обсуждаемых налогоплательщиками. Законы меняются, лимиты растут, вводится прогрессивная шкала НДФЛ. В этой статье мы подробно разберем актуальные на 27 сентября 2026 года правила: сколько раз можно получить вычет, каковы максимальные суммы возврата и как правильно распорядиться своим правом.

Главное правило: «Один раз в жизни» — это миф или реальность?

В Налоговом кодексе РФ (ст. 220 НК РФ) закреплено понятие «один раз в жизни», однако его толкование часто вызывает недопонимание. Важно понимать: право на вычет предоставляется один раз, но лимит вычета можно реализовывать частями при покупке нескольких объектов недвижимости.

• Базовый лимит по стоимости жилья: 2 000 000 рублей (максимальный вычет, 260 000 руб. при ставке 13% или до 440 000 руб. с учетом прогрессивной шкалы).
• Лимит по процентам по ипотеке: 3 000 000 рублей (максимальный вычет — 390 000 руб. при 13% или до 660 000 руб. при ставке 22% для высокодоходных налогоплательщиков).

Вычет за стоимость приобретенного жилья (Основной вычет)

Лимиты и ставки в 2026 году

С 2024 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Размер возврата теперь зависит от вашего годового совокупного дохода:

Примечание: УФНС напоминало, что новый порядок расчетов по прогрессивной шкале применяется к вычетам, предоставляемым с 2026 года.

Сколько раз можно оформить?

1. Приобрели долю/квартиру дешевле 2 млн руб. → Получили вычет с фактической стоимости.
2. Оставшийся неиспользованный лимит (разница до 2 млн руб.) сохраняется.
3. При следующей покупке (даже через 10 лет) можно оформить вычет на остаток лимита.
4. После исчерпания 2 млн руб., право на этот вид вычета исчерпано навсегда (за исключением случаев участия в долевом строительстве по старым договорам до 2014 г. — там свои нюансы).

Вычет по процентам по ипотечному кредиту

Здесь правило строже: право на вычет по процентам предоставляется один раз в жизни за один ипотечный кредит (договор).

• Лимит: 3 000 000 рублей фактически уплаченных процентов.
• Максимальная сумма возврата в 2026 году может достигать 660 000 рублей (при ставке 22%).
• Если вы погасили ипотеку, не использовав весь лимит (например, заплатили 2 млн руб. процентов), остаток лимита сгорает. Перенести его на новый ипотечный кредит нельзя.
• Рефинансирование: если вы рефинансировали кредит, право на вычет сохраняется по новому договору, но в общем лимите 3 млн руб. по всем договорам вместе.

Вычет за вторую, третью квартиру: возможно ли?

Да, возможно. Закон не ограничивает количество купленных квартир. Ограничен только денежный лимит (2 млн руб.).

Сценарий:

• 2020 г.: Купили квартиру за 1,2 млн руб. → Вернули 156 000 руб. (при 13%). Остаток лимита: 800 000 руб.
• 2026 г.: Купили вторую квартиру за 5 млн руб. → Можно оформить вычет на оставшиеся 800 000 руб. → Вернуть 104 000 руб. (при 13%) или больше по прогрессивной шкале.

Важное исключение: Улучшение жилищных условий (до 2014 г.)

Если вы приобрели жилье по договору долевого участия (ДДУ), заключенному до , и продали его, а потом купили новое — у вас может быть право на второй полный лимит 2 млн руб. (так называемый «вычет на улучшение условий»). Для ДДУ после 2014 г. и вторички это правило не работает.

Вычет для супругов: как делить лимит?

Супруги имеют право распределить лимит 2 млн руб. (и 3 млн руб. по процентам) в любой пропорции, если квартира в совместной собственности и ипотека общая.

• Муж: 1,5 млн руб. лимита → вычет до 195 000 руб. (при 13%).
• Жена: 0,5 млн руб. лимита → вычет до 65 000 руб. (при 13%);
• Или 50/50, или 100% одному из супругов (если второй не работает/не платит НДФЛ).

Это позволяет оптимизировать возврат, направляя больший лимит на того, у кого выше ставка НДФЛ (например, высокий доход — ставка 22%).

Новые возможности и предложения депутатов (актуально на 2026 г.)

Согласно информации из открытых источников, в Госдуме регулярно обсуждаются инициативы по расширению поддержки:

• Увеличение лимитов: Обсуждается поднятие базового лимита с 2 до 3–4 млн руб. и лимита по процентам до 5–7 млн руб. для учета реальных цен на недвижимость.
• Вычет за вторую квартиру: Депутаты (в т.ч. Д. Гусев, первый зампред комитета Госдумы) предлагали ввести отдельную меру поддержки при приобретении второго жилья (например, для больших семей или при смене региона проживания), не зачитываемую в общий лимит 2 млн руб.
• Автоматическое предоставление: Развивается сервис «Жизненные ситуации» на Госуслугах и в ЛК ФНС, позволяющий получать вычет без подачи декларации 3-НДФЛ (через работодателя или сразу на карту).

Пошаговая инструкция: как получить вычет в 2026 году

1. Проверьте право: Вы — налоговый резидент РФ, платите НДФЛ 13–22% (официальная зарплата, доходы ИП на общем режиме и т.д.).
2. Соберите документы: Договор купли-продажи/ДДУ, чек/квитанция об оплате, выписка ЕГРН, справка 2-НДФЛ за год(ы) получения дохода, заявление на возврат.
3. Выберите способ:
   • Через работодателя (текущий год): Подайте заявление в учетную отдел — перестанут удерживать НДФЛ до полной суммы вычета.
   • Через ФНС (прошлые годы): Подайте декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля года, следующего за отчетным) и заявление на возврат. Срок рассмотрения: до 3 мес. + 1 мес. на перевод.
   • Упрощенный порядок (с 2024 г.): Подача через ЛК ФНС/Госуслуги без декларации 3-НДФЛ (для покупок с 2024 г.).
4. Отслеживайте остаток лимита: В ЛК ФНС отображается информация об использованных и доступных суммах вычета.

Частые ошибки, которые лишают вычета

• Покупка у близких родственников: Вычет не предоставляется при приобретении жилья у супруга, родителей, детей, братьев/сестер (п. 4 ст. 220 НК РФ).
• Оплата наличными без чеков: Нужен банковский перевод или квитанция с указанием цели платежа.
• Ипотека не на покупку жилья: Потребительский кредит, залоговое ипотечное кредитование по уже имеющейся квартире, вычет по процентам не положен.
• Пропуск срока подачи 3-НДФЛ: Декларацию можно сдать за последние 3 года (ст. 78 НК РФ). За 2020 год в 2026 году уже не вернут.

Резюмируем: Налоговый вычет при покупке квартиры можно получать многоразово, пока не будет израсходован законный лимит в 2 000 000 рублей на стоимость жилья. Вычет по процентам по ипотеке — один раз за кредит в пределах 3 000 000 рублей уплаченных процентов.

В 2026 году благодаря прогрессивной шкале НДФЛ максимальная выгода от вычета по ипотеке достигла исторического максимума, 660 000 рублей (при доходе свыше 50 млн руб./год). Грамотное планирование (распределение лимитов между супругами, выбор года подачи под высокую ставку) позволяет вернуть от государства максимально возможную сумму.

Рекомендуем перед оформлением воспользоваться официальным калькулятором ФНС или проконсультироваться с налоговым консультантом для расчета выгоды именно в вашей ситуации.