Ипотечное кредитование остается ключевым драйвером московского рынка недвижимости, однако динамика сделок в 2025–2026 годах демонстрирует существенное охлаждение по сравнению с пиковыми значениями 2023–2024 годов. На основе актуальных данных Росреестра и аналитических агентств (на сентябрь 2026 года) ниже представлен подробный разбор статистики по ипотечным сделкам в столице.
Ключевые показатели за май 2026 года (Первичный рынок)
Согласно отчету управления Росреестра по Москве, опубликованному 22 июня 2026 года (РБК Недвижимость), в мае 2026 года зафиксировано значительное снижение активности:
- Объем сделок: 2,1 тыс. квартир в новостройках приобретено с использованием ипотеки (ДДУ с привлечением кредитных средств).
- Динамика за месяц (MoM): снижение на 13,8% по сравнению с апрелем 2026 года.
- Динамика за год (YoY): падение на 31,6% относительно мая 2025 года.
- Доля ипотеки в первичных продажах: составила 38,3%.
- Это на 2,2 п.п. выше показателя апреля 2026 года.
- Но на 3,3 п.п. ниже уровня мая 2025 года.
За первые пять месяцев 2026 года тенденция к сокращению объемов сохраняется, однако доля ипотечных сделок остается высокой:
- Всего зарегистрировано ДДУ с ипотекой: 13,5 тыс.
- Снижение к январю–маю 2025 г.: 32%.
- Доля ипотечных сделок в общем объеме первички: 42,2% (на 0,4 п.п. выше показателя за тот же период 2025 года).
Для понимания текущей ситуации важно рассмотреть базу 2025 года, ставшую точкой отсчета для текущего спада:
- Общий объем за год: 55,8 тыс; ДДУ с привлечением ипотеки.
- Снижение vs 2024 год: 22,3%.
- Снижение vs 2023 год (пик): 42,3%.
- Общая сумма кредитов: 4,3 трлн руб. (на 9% меньше, чем в 2024 году).
Средняя цена квартиры в московских новостройках на момент отчета (июнь 2026) составляла 20,67 млн руб. (рост 5,87% в годовом исчислении), что частично компенсирует снижение количества сделок в денежном выражении.
Структурные изменения рынка: Первичка vs Вторичка (Контекст всей РФ)
Данные аналитического агентства Frank RG по всей России показывают фундаментальную трансформацию структуры выдач, которая отражается и на московском рынке:
«Если до середины 2025 года рост обеспечивался преимущественно ипотечными программами с господдержкой на первичном рынке, то со второй половины 2025 года увеличивается вклад вторичного рынка благодаря постепенному улучшению условий рыночного кредитования».
Историческая динамика выдач по РФ (тыс. штук в месяц) иллюстрирует масштаб пика 2021–2023 гг. и последующего спада:
| Период | Всего выдач (РФ) | Первичный рынок (РФ) | Вторичный рынок (РФ) |
|---|---|---|---|
| Фев 2021 | 95 | 26 | 69 |
| Мар 2021 | 145 | 37 | 108 |
| Апр 2021 | 178 | 42 | 136 |
| Май 2021 | 191 | 46 | 145 |
| Июн 2021 | 148 | 37 | 111 |
| Пик 2023–2024 (оценочно) | >200–250 | Доминирование | Минимальная доля |
| Май 2026 (Москва, первичка) | 2,1 тыс. сделок (только Москва, только новостройки) | ||
Основные причины текущей динамики в Москве
- Завершение массовых программ господдержки: Ограничение программ «Семейная ипотека», «Ипотека на дальневосточный акцент» (для Москвы не применима, но общий фон программы снизился) и ужесточение условий «Льготной ипотеки» (повышение ставок, снижение лимитов, требование первоначального взноса 20–30%) ударили по доступности новостроек.
- Высокие рыночные ставки: Ключевая ставка ЦБ РФ на высоком уровне делает рыночную ипотеку (19–22% годовых) недоступной для большинства заемщиков без господдержки.
- Рост цен на первичку: Средний чек ~20,7 млн руб. требует крупного первоначального взноса и высокого дохода для сервиса долга даже по льготным 8–10%.
- Сдвиг фокуса на вторичку: Как показывают данные Frank RG, улучшение условий на вторичном рынке (возможность торга, готовая инфраструктура, ниже цена за кв.м) начинает привлекать заемщиков, не подходящих под строгие критерии льготных программ на первичке.
Прогноз и ожидания на вторую половину 2026 года
- Стабилизация на низком уровне: Ожидается, что ежемесячный объем ипотечных сделок в новостройках Москвы будет колебаться в диапазоне 1,8–2,5 тыс. сделок при сохранении текущей макрополитики.
- Рост доли вторички: Продолжится тренд на увеличение доли сделок на вторичном рынке в общем объеме ипотечного кредитования столицы.
- Зависимость от Ключевой ставки: Любое снижение Ключевой ставки ЦБ РФ (не ранее 2027 года по прогнозам аналитиков) станет главным триггером для восстановления объемов до 3–4 тыс. сделок в месяц на первичке.
Резюме
На май 2026 года в ипотеку в новостройках Москвы куплено 2,1 тысячи квартир в месяц. За январь–май 2026 года — 13,5 тысячи. Год 2025 года закрылся на отметке 55,8 тысячи сделок (спад 22% к 2024 г.); Рынок перешел в фазу «новой нормальности» с высокими ставками, где доминируют сделки по льготным программам (около 38–42% от продаж первички), а рыночная ипотека играет второстепенную роль.
Источники: Управление Росреестра по г. Москве (данные на май 2026 г., публикация от ), РБК Недвижимость, Frank RG (данные по РФ).