Покупка дома — серьёзная сделка, требующая юридической грамотности на каждом этапе. Одним из важных документов, защищающих интересы обеих сторон, является договор задатка. В этой статье мы подробно разберём, что такое задаток, чем он отличается от аванса, как правильно составить соглашение и какие пункты обязательно должны в нём присутствовать.
Что такое задаток и зачем он нужен
Согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ, задаток, это денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущих платежей по договору купли-продажи. Задаток выполняет две функции:
- Платёжную — сумма задатка засчитывается в стоимость дома;
- Обеспечительную — задаток гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами.
Главная особенность задатка закреплена в статье 381 ГК РФ:
- если сделка сорвалась по вине покупателя — задаток остаётся у продавца;
- если сделка сорвалась по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере;
- если стороны отказались от сделки по обоюдному согласию или из-за обстоятельств непреодолимой силы — задаток возвращается покупателю.
Чем задаток отличается от аванса
Это принципиально важный момент. Аванс — это просто предоплата, которая в случае срыва сделки возвращается покупателю в полном объёме, независимо от того, кто виноват. Задаток же несёт штрафные санкции для виновной стороны.
Если в документе не указано прямо, что передаваемая сумма является задатком, суд по умолчанию признаёт её авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Поэтому формулировка «задаток» в тексте соглашения обязательна.
Обязательные пункты договора задатка при покупке дома
Грамотно составленное соглашение должно содержать следующие сведения:
Данные сторон
Полные ФИО, паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца. Если действует представитель — данные доверенности.
Предмет соглашения
Точное описание объекта недвижимости:
- адрес дома;
- кадастровый номер дома и земельного участка;
- площадь дома и участка;
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности (выписка из ЕГРН).
Сумма задатка
Указывается цифрами и прописью. Обычно задаток составляет от 5% до 10% стоимости дома, но закон не ограничивает размер.
Полная стоимость дома
Фиксируется цена, по которой будет заключён основной договор купли-продажи.
Срок заключения основного договора
Конкретная дата или период, в течение которого стороны обязуются подписать договор купли-продажи.
Ответственность сторон
Условия возврата задатка, в т.ч. в двойном размере при вине продавца;
Способ передачи денег
Наличными под расписку или безналичным переводом с указанием назначения платежа.
Примерная структура (шаблон) договора
СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ
г. __________ «___» __________ 20___ г.
Гр. ______________ (ФИО, паспорт: серия, номер, кем выдан), именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ______________ (ФИО, паспортные данные), именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
- Покупатель передаёт Продавцу, а Продавец принимает задаток в размере __________ (__________) рублей в счёт оплаты по будущему договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: __________, кадастровый номер: __________, общей площадью _____ кв. м, с земельным участком кадастровый номер __________, площадью _____ кв. м.
- Полная стоимость дома с участком составляет __________ (__________) рублей.
- Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до «___» __________ 20___ г.
- В случае отказа Покупателя от сделки задаток остаётся у Продавца. В случае отказа Продавца от сделки он возвращает Покупателю задаток в двойном размере в течение _____ дней.
- Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Подписи сторон: Продавец __________ / Покупатель __________
Дополнительные рекомендации
- Перед передачей задатка проверьте продавца: закажите свежую выписку из ЕГРН, убедитесь в отсутствии обременений, арестов и ипотеки.
- Проверьте дом и участок по кадастру — при покупке дома с участком действует принцип единой судьбы объектов (ст. 35 ЗК РФ).
- При передаче наличных всегда оформляйте расписку с указанием суммы прописью, паспортных данных и подписи получателя.
- При ипотеке укажите в соглашении условие о возврате задатка, если банк откажет в кредите.
- Документ можно заверить у нотариуса, это не обязательно, но повышает юридическую надёжность.
Договор задатка — простой, но эффективный инструмент защиты при покупке дома. Главное — правильно сформулировать условия, указать слово «задаток», зафиксировать все существенные параметры объекта и сроки сделки. При крупных суммах рекомендуется привлечь юриста для проверки документа и сопровождения сделки.