Налогообложение недвижимости в России претерпело серьезные трансформации за последние годы․ Переход на кадастровую оценку, введение прогрессивной шкалы при продаже, новые предельные ставки для дорогих объектов и льготы для пострадавших от ЧС — всё это формирует текущую картину налоговой нагрузки на собственников․ В этой статье подробно разбираем, что изменилось в 2024–2026 годах, как считать налог и кому положены освобождения․

Имущественный налог физических лиц: актуальные правила 2024–2026 гг․

С 2021 года во всех регионах России окончательно вступил в силу механизм расчета налога на основе кадастровой стоимости․ Переходный период с понижающими коэффициентами завершен, поэтому налоги за 2024 год (оплачиваемые в 2025 году) и за 2025 год (оплачиваемые в 2026 году) рассчитываются уже без скидочных коэффициентов, опираясь на полную кадастровую стоимость на 1 января налогового периода․

Ставки налога (Налоговый кодекс РФ, ст․ 406)

Базовые ставки устанавливаются Налоговым кодексом, однако субъекты РФ имеют право снижать их до нуля․

• 0,1%: жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, недвижимость, относящаяся к объектам культурного наследия, незаконченное строительство указанных объектов․
• 0,5%: иные виды недвижимости (дачи, сараи, бани, нежилые помещения коммерческого назначения, если они не попадают в категорию 2%)․
• 2%: объекты недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей (введено с 1 января 2025 года), а также торговые центры, административно-деловой центры, офисы (для физлиц, редко, чаще для юрлиц, но ставка 2% закреплена за категорией объекта)․

Новые предельные ставки для элитной недвижимости (с 2025 года)

С 1 января 2025 года вступил в силу важный поправка: для недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн рублей, устанавливаются повышенные предельные ставки (до 2%)․ Регионы могут установить собственные ставки в пределах этого лимита․ Это касается в первую очередь премиальных квартир, пентхаусов и крупных загородных усадеб в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах․

Налоговые вычеты (снижение базы)

Согласно ст․ 403 НК РФ, физическим лицам предоставляется вычет из кадастровой стоимости одного объекта каждого вида:

• 20 кв․ м — для квартиры;
• 10 кв․ м — для комнаты;
• 50 кв․ м — для жилого дома;
• 50 кв․ м — для части дома (при условии раздельного владения)․

Важный нюанс 2024–2026 гг․: Если у налогоплательщика несколько объектов одного вида (например, три квартиры), вычет предоставляется только по одному из них — по выбору налогоплательщика․ Обычно выгоднее выбрать объект с самой высокой кадастровой стоимостью за кв․ м․ Выбор объекта для вычета можно изменить, подав заявление в налоговый орган․

Льготные категории плательщиков (полное освобождение)

Льготники (пенсионеры, инвалиды, ветераны труда, участники ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС и др․) освобождаются от уплаты налога на один объект каждого вида недвижимости (ст․ 407 НК РФ)․

• Если у пенсионера три квартиры, дом и машино-место — льгота распространяется на одну квартиру (по выбору), дом и машино-место․ На остальные две квартиры налог платится в общем порядке․
• Для получения льготы не нужно ждать уведомления — достаточно один раз подать заявление в ФНС (через Госуслуги, МФЦ или лично)․ Льгота действует бессрочно․

Освобождение для жителей зон ЧС и КТО (с налогового периода 2024 года)

Согласно изменениям, вступившим в силу в конце 2024 года, физические лица, владеющие недвижимостью в районах с режимом чрезвычайной ситуации (ЧС), контртеррористической операции (КТО) или временной эвакуации, освобождаються от уплаты имущественного налога начиная с налогового периода 2024 года․ Данная мера поддержки распространяется на все объекты, находящиеся на территории данных режимов․

Сроки оплаты

• Налог за 2024 год: срок уплаты — 1 декабря 2025 года․
• Налог за 2025 год: срок уплаты — 1 декабря 2026 года․
• Уведомления-расчеты ФНС направляет заранее (обычно к осени текущего года)․ Проверить начисления можно в ЛК ФНС («Налоги физлиц») или на Госуслугах․

Налог на доходы от продажи недвижимости: прогрессивная шкала с 2025 года

Это одно из самых значимых изменений, вступивших в силу с 1 января 2025 года (ст․ 214․7 НК РФ)․ Оно затрагивает налоговый период 2025 года, декларацию по которому сдается до 30 апреля 2026 года, а налог платится до 15 июля 2026 года․

Ставки НДФЛ для налоговых резидентов РФ

Доход от продажи недвижимости (если не применяется вычет или минимальный срок владения не истек) облагается по прогрессивной шкале в зависимости от суммы дохода за год (суммарно по всем источникам, облагаемым по шкале):

• До 2,4 млн руб․, 13%
• От 2,4 до 5 млн руб․, 15%
• От 5 до 20 млн руб․, 18%
• От 20 до 50 млн руб․ — 20%
• Свыше 50 млн руб․, 22%

Примечание: Для нерезидентов ставка фиксирована — 30%․

Минимальные сроки владения для освобождения от налога

Продажа без налога возможна при владении объектом:

• 5 лет — общий случай (приобретено после 2016 г․)․
• 3 года, для единственного жилья, жилья, полученного в наследство, по договору дарения от близких родственников, приватизированного жилья, по договору ренты, по разделу имущества супругов․

Способы уменьшить налоговую базу (если срок не истек)

1. Имущественный вычет 1 млн руб․ (на продажу жилья) или 250 тыс․ руб․ (на продажу иных объектов: гаража, дачи, земли)․ Вычет можно использовать раз в налоговый период․
2. Вычет на документированные расходы на покупку․ Если есть чеки/договор покупки, можно уменьшить доход на сумму затрат на приобретение․ Этот вычет не ограничен по сумме (в разумных пределах рыночной стоимости) и может применяться многократно для разных объектов․
3. Комбинирование: можно применить вычет на расходы покупки к одному объекту, а вычет 1 млн руб․ — к другому в том же году․

Земельный налог: специфика 2024–2026 гг․

Земельный налог платится владельцами участков (в собственности или пожизненном наследуемом владении)․ Ставки устанавливают муниципалитеты․

• 0,3%: земельные участки сельхозназначения, под жилую застройку, под инженерную инфраструктуру, ОКС, под ЛПХ/СНТ/ОНТ (кадастровая стоимость)․
• 1,5%: все остальные участки (коммерческие, под МФЖ, промышленные и т․д;)․

Льготы: Пенсионеры и инвалиды имеют право на вычет 6 соток (600 кв․ м) из кадастровой стоимости участка (если участок больше — налог платится с разницы)․ Освобождение для зон ЧС/КТО также распространяется и на земельный налог с 2024 года․

Налогообложение недвижимости организаций (юридических лиц)

Для юрлиц налог на имущество организаций (НК РФ, гл․ 30) также претерпел изменения․

Объекты налогообложения

С 2013 года налог платят только на недвижимое имущество, учтенное как основные средства, имеющее кадастровую стоимость (административно-деловой центры, торговые центры, офисы, ТЦ, объекты иностранных организаций)․ Оборудование, станки, транспорт, производственные корпуса (если нет кадастровой стоимости) — не облагаются․

Ставки и расчет

• Максимальная ставка, 2,2% (регионы могут снижать)․
• Налоговая база — кадастровая стоимость на 1 января налогового (годового) периода или отчетных периодов (квартал, полугодие, 9 месяцев)․
• Для объектов стоимостью свыше 300 млн руб․ (с 2025 г․) также могут применяться повышенные ставки по решению региона․

Новые рекомендации ФНС (с января 2024 года)

ФНС обновила рекомендации по проверке правильности определения налоговой базы․ Инспекции обращают внимание на:

• Своевременное внесение объектов в ЕГРН и наличие кадастровой стоимости․
• Правильность применения дефляторов (если кадастровая стоимость определена на дату ранее 1 января налогового года)․
• Обоснованность исключения объектов из налогообложения (например, признание недвижимости движимым имуществом)․
• Сверку данных с ЕГРН (ФНС направляет организациям сообщения с исчисленными суммами для сверки — практика 2024–2025 гг․)․

Льготы для организаций

• Объекты в зонах ЧС/КТО/эвакуации — освобождение с налогового периода 2024 года․
• Специальные экономические зоны (ТОР, ПТО, СВОП) — по решениям регионов․
• Малые предприятия (выручка до 200 млн руб․, доля госкорпораций < 25%), освобождены от налога на имущество (ст․ 381․1 НК РФ), но не от земельного и транспортного․

Кадастровая стоимость и переоценка: влияние на налог 2025–2026 гг․

Кадастровая переоценка проводится не чаще раза в 3 года (в федеральных городах — раз в 2 года)․

• Новые значения кадастровой стоимости, утвержденные в 2024 году, применяются для расчета налога за 2025 год (оплата в 2026 году)․
• Если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, он может оспорить её в комиссии при Росреестре или в суде․ Успешное оспаривание снизит налоговые платежи на будущие периоды․

Практический чек-лист собственника на 2025–2026 гг․

1. Проверьте уведомление ФНС в ЛК «Налоги физлиц» или на Госуслугах․ Сверьте кадастровую стоимость, площадь, долю владения и примененные вычеты/льготы․
2. Оформите льготу заранее, если вы пенсионер/инвалид/ветеран и еще не пользовались правом на вычет․ Подайте заявление через Госуслуги или МФЦ․
3. Выберите объект для вычета, если у вас несколько квартир/домов․ Подайте заявление в ФНС на применение вычета к самому дорогому объекту;
4. Планируйте продажу: если срок владения меньше минимального (3/5 лет), оцените налог по прогрессивной шкале․ Соберите документы на расходы покупки — это часто выгоднее вычета 1 млн руб․
5. Сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 г․ за доходы 2025 года (продажа, аренда, выигрыши), даже если налог удержал налоговый агент (при продаже через нотариус/эскроу), декларация обязательна для получения вычетов․
6. Оплатите налог за 2024 год до 1 декабря 2025 г․ и за 2025 год до 1 декабря 2026 г․ Просрочка грозит пени и штрафами (20% или 40% от суммы)․

Резюме: главные тренды

Налоговая политика в сфере недвижимости движется в сторону прозрачности и прогрессивности:

• База — кадастровая стоимость (переоценка растет, налоги растут)․
• Ставки дифференцированы: выше для коммерции и элитного жилья (>300 млн руб․)․
• Льготы таргетированы: точечно для уязвимых категорий и пострадавших от ЧС/КТО․
• НДФЛ при продаже стал прогрессивным — держать активы до минимального срока владения выгоднее, чем платить 15–22%․
• Цифровизация: все расчеты, уведомления, заявления на льготы и обжалования доступны в ЛК ФНС и Госуслугах․

Грамотное налоговое планирование — знание сроков, ставок, вычетов и процедур оспаривания кадастровой стоимости — позволяет легально минимизировать платежи и избежать штрафов․ Рекомендуется ежегодно проверять начисления в личном кабинете налогоплательщика․