Продажа недвижимости — это не только получение дохода, но и обязанность отчитаться перед государством. Во многих случаях налог (НДФЛ) платить не нужно, но для этого необходимо знать правила определения налоговой базы, действующие вычеты и минимальные сроки владения. В этой статье подробно разбираем, с какой суммы начисляется налог с продажи имущества, актуально для 2026 года.

Как формируется налоговая база: цена договора vs кадастровая стоимость

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, доходом от продажи имущества считается полная сумма средств, полученных (подлежащих получению) продавцом. Однако существует важное ограничение: налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта на дату передачи имущества.

• Если цена в договоре ≥ 70% кадастровой стоимости: налог считается от суммы, указанной в договоре.
• Если цена в договоре < 70% кадастровой стоимости: налоговая инспекция пересчитает базу, приняв за доход 70% от кадастровой стоимости.

Примечание: Это правило работает для объектов, по которым определена кадастровая стоимость (жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, земельные участки и т.д.).

Главный способ уменьшить налог: Имущественные вычеты (ст. 220 НК РФ)

Именно вычеты отвечают на вопрос «с какой суммы начисляется налог». Налогоплательщик имеет право уменьшить доход от продажи на одну из двух сумм (по своему выбору):

А. Вычет в фиксированной сумме (стандартный)

Не требует подтверждения расходов документами. Размер зависит от типа имущества:

• 1 000 000 рублей, за продажу жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового дома, земельного участка (в т.ч. доли в них).
• 250 000 рублей, за продажу иного имущества (гаражи, машино-места, коммерческие помещения, доли в них), а также при продаже доли в жилом доме/квартире, если доля продается отдельно от остальных долей (судовые практики могут варьироваться, но по общему правилу для доли в жилом помещении вычет 1 млн делится пропорционально доле, а для «чужой» доли — 250 тыс.).

Важный нюанс: Вычет в 1 млн руб. предоставляется раз в налоговый период (год) на все проданные жилые объекты в сумме. То есть, если вы продали в 2026 году квартиру и комнату, общий вычет составит 1 млн руб., а не 2 млн. Вычет в 250 тыс. руб. также суммируется по всем «нежилым» объектам за год, но не превышает 250 тыс. руб. в сумме.

Б. Вычет в размере фактических расходов на приобретение

Можно уменьшить доход на документарно подтвержденные расходы на покупку/стройку этого же объекта (договоры, чеки, акты приема-передачи). Этот вариант выгоден, если расходы были высокими (например, покупка в ипотеку с большими процентами, дорогое строительство).

Минимальные сроки владения: когда налог не платится вообще

Если объект находился в собственности дольше установленного закона минимального срока, доход полностью освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ сдавать в этом случае не нужно.

В 2026 году действуют следующие сроки (3 или 5 лет в зависимости от способа получения):

Ставки НДФЛ в 2026 году

Если после применения вычетов налоговая база осталась положительной, с нее удерживается налог:

• 13%, для налоговых резидентов РФ (доход до 5 млн руб. в год).
• 15% — для налоговых резидентов РФ на часть дохода, превышающую 5 млн руб. в год (прогрессивная шкала).
• 30%, для нерезидентов РФ (физлиц, находящихся в РФ менее 183 дней за 12 месяцев).

Примеры расчета налога в 2026 году

Пример 1: Продажа квартиры, принадлежавшей менее 5 лет (куплена 3 года назад)

• Цена в договоре: 4 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость: 3 500 000 руб. (70% = 2 450 000 руб.). Цена договора выше — база = 4 млн.
• Применяем вычет 1 000 000 руб;
• Налоговая база: 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 руб.
• Налог (13%): 390 000 руб.

Пример 2: Продажа квартиры дешевле 1 млн руб. (собственность менее 5 лет)

• Цена в договоре: 900 000 руб.
• Вычет 1 000 000 руб. покрывает весь доход.
• Налоговая база: 0 руб. Налог не платится.
• Важно: Декларацию 3-НДФЛ сдавать все равно ОБЯЗАТЕЛЬНО (до 30 апреля следующего года), чтобы зафиксировать право на вычет.

Пример 3: Продажа гаража (собственность 2 года)

• Цена в договоре: 600 000 руб.
• Вычет для нежилого имущества: 250 000 руб.
• Налоговая база: 350 000 руб.
• Налог (13%): 45 500 руб.

Пример 4: Продажа доли в квартире

• Продана 1/2 доли за 2 000 000 руб. Собственность 4 года (менее 5 лет).
• Вычет на долю: 1 000 000 руб. × 1/2 = 500 000 руб. (если доля получена одновременно с другой долей/квартирой, вычет делится пропорционально).
• Налоговая база: 1 500 000 руб. Налог: 195 000 руб.

Альтернатива: вычет на фактические расходы

Если у вас сохранились документы на покупку (договор ДДУ, чеки на оплату ипотеки, акты на стройку), можно не брать фиксированный вычет, а списать реальные затраты.

Пример: Квартира куплена за 3 500 000 руб;, продана за 4 000 000 руб.

• Фиксированный вычет: база 3 млн → налог 390 тыс.
• Фактические расходы: база 500 тыс. → налог 65 тыс. (выгоднее).

Сроки уплаты и сдачи декларации

1. Декларация 3-НДФЛ: сдается до 30 апреля года, следующего за годом продажи (за 2026 год — до ).
2. Уплата налога: производится не позднее 15 июля того же года (за 2026 год — до ).

Просрочка декларации грозит штрафом (мин. 1 000 руб. или 5% от налога за месяц, макс. 30%), просрочка платежа, пени за каждый день задержки.

Особенности 2026 года: что изменилось?

На 2026 год сохраняются правила, введенные ранее:

• Порог 70% от кадастровой стоимости для определения минимальной базы.
• Прогрессивная шкала (15% сверх 5 млн руб. суммарного дохода за год).
• Возможность распределить вычет 1 млн руб. между супругами при общей долевой собственности (каждый получает вычет пропорционально доле, но не более 1 млн в сумме).
• Автоматическое заполнение декларации в ЛК ФНС (предупрежденные данные из ЕГРН и Росреестра).

Резюме: с какой суммы начисляется налог?

Налог начисляется НЕ со всей суммы продажи, а с разницы:

Налоговая база = max(Цена договора, 70% × Кадастровая стоимость) – Вычет (1 млн / 250 тыс. / Фактические расходы)

Если результат ≤ 0 → Налога нет (но декларация нужна, если срок владения не истек).
Если срок владения ≥ мин. предельного (3 или 5 лет) → Налога нет и декларация не нужна.

Статья подготовлена на основании НК РФ (ст. 217, 217.1, 220), Письма ФНС от № БС-17-11/388 и судебной практики. Данные актуальны на 2026 год. Для принятия решения рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом.