Многие продавцы недвижимости ошибочно полагают, что налог (НДФЛ) удерживается напрямую от суммы, указанной в договоре купли-продажи (ДКП). На самом деле налог платится не от всей суммы договора, а от налоговой базы, разницы между доходом от продажи и допустимыми расходами (вычетами). Если расходы покрывают весь доход, налог не платится вовсе, даже если сделка составляла миллионы рублей.

В этой статье подробно разберем, как формируется налоговая база, какие вычеты доступны в 2025–2026 годах, как действует прогрессивная шкала ставок и в каких случаях от налога можно полностью освободиться.

Главное правило: налог берется с дохода, а не с цены в договоре

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 214.7, 217.1, 220), налогооблагаемый доход от продажи недвижимости определяется как:

Налоговая база = Доход от продажи – Имущественный вычет (или документированные расходы на покупку)

Доход от продажи — это максимальная из двух сумм:

• Цена, указанная в ДКП.
• 70% от кадастровой стоимости объекта на дату продажи (если цена в договоре занижена ниже этого порога).

Таким образом, «сумма договора» — это лишь отправная точка для расчета дохода. Налог же рассчитывается уже на «чистую прибыль».

Когда налог не платится вовсе: Минимальный срок владения

Самый простой способ не платить налог, выдержать минимальный срок владения. Если он истек, декларацию подавать не нужно, налоговая база признается нулевой.

Срок 5 лет (общий случай)

Применяется к большинству объектов, приобретенных:

• за деньги (купля-продажа);
• по договору долевого участия (ДДУ);
• построенных самостоятельно;
• приобретенных в имуществе супругов (если не единственное жилье).

Срок 3 года (исключения)

Сокращенный срок действует, если право собственности возникло:

• В наследство (или по завещанию/закону);
• В подарок от близких родственников (родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья/сестры);
• При приватизации жилого помещения;
• По договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
• Если продаваемое жилье является единственным жильем владельца (собственник не имеет другого жилья на дату продажи или приобрел его не позднее чем за 90 дней до продажи);
• Для объектов, права на которые зарегистрированы до (переходное положение), а также для гаражей, машиномест и иного недвижимого имущества (не жилого).

Если срок владения не выдержан: как снизить базу до нуля

Если продать недвижимость раньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить двумя способами (выбрать один):

Вариант А: Имущественный вычет на продажу (стандартный)

Доступен налоговым резидентам РФ. Вычитается из дохода фиксированная сумма:

• 1 000 000 руб. — для жилой недвижимости (квартира, дом, комната, доля в них, дачный дом).
• 250 000 руб. — для нежилой недвижимости (гараж, машиноместо, коммерческие помещения, земельные участки без жилья).

Вычет предоставляется один раз в налоговый период на каждого продавца. Если объект в совместной собственности (например, супруги), каждый имеет право на свой вычет.

Вариант Б: Вычет на приобретение (документированные расходы)

Если у вас сохранились документы, подтверждающие затраты на покупку/стройку (ДКП, чеки, акты приема-передачи, договоры подряда), можно уменьшить доход на фактическую сумму расходов.

• Выгодно, если покупали дорого, а продали дешевле или не намного дороже.
• Расходы учитываются полностью (нет лимита в 1 млн/250 тыс.).
• Можно комбинировать: часть расходов списать сейчас, остаток — при будущих продажах (в пределах потраченных средств).

Пример расчета (Квартира, срок владения 2 года, резидент):

1. Цена в ДКП: 6 000 000 руб.
2. Кадастровая стоимость: 5 000 000 руб. (70% = 3 500 000 руб.). Доход = 6 000 000 руб. (макс. из двух).
3. Купили 3 года назад за 4 500 000 руб. (документы есть).
4. Вариант А (1 млн вычет): База = 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб. Налог платится с 5 млн.
5. Вариант Б (расходы 4,5 млн): База = 6 000 000 – 4 500 000 = 1 500 000 руб. Налог платится с 1,5 млн. Выгоднее Вариант Б.

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года

С 1 января 2025 года введены новые ставки для налоговых резидентов РФ (физлиц, пребывающих в РФ не менее 183 дней за 12 месяцев подряд). Налог рассчитывается по шкале на сумму налоговой базы за год (суммируются базы по всем проданным объектам и другим доходам, облагаемым по общей шкале).

Как считается налог по шкале (пример для резидента):

Налоговая база за год = 3 000 000 руб.

• С первых 2 400 000 руб. → 13% = 312 000 руб.
• С оставшихся 600 000 руб. → 15% = 90 000 руб.

Особые случаи полного освобождения от налога (даже если срок не выдержан)

Налог не уплачивается (база = 0), если выполнено хотя бы одно условие:

• Стоимость продажи жилья (после применения вычета 1 млн) ≤ 0. Т.е. цена в ДКП ≤ 1 000 000 руб.
• Стоимость продажи нежилого помещения (после вычета 250 тыс.) ≤ 0. Т.е. цена в ДКП ≤ 250 000 руб.
• Цена продажи равна или ниже цены покупки (документированно), но не ниже 70% кадастровой стоимости.
• Многодетные семьи: продажа жилья (в т.ч. с земельным участком) без налога, если в семье воспитываются двое и более несовершеннолетних детей (или до 24 лет при обучении очно), а площадь приобретаемого жилья не меньше площади продаваемого (или на каждого члена семьи выделяется не менее нормы); Условие: в течение 90 дней до или после продажи приобретено другое жилье.

Сроки и порядок уплаты

1. Подача декларации 3-НДФЛ: не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, за 2025 год — до ).
2. Уплата налога: не позднее 15 июля того же года (за 2025 год — до ).
3. Декларация сдается по месту жительства (регистрации) продавца. Подать можно через личный кабинет ФНС, Госуслуги, почту или МФЦ.

Чек-лист продавца: алгоритм действий

1. Определите дату приобретения права собственности (выписка ЕГРН, договор, свидетельство).
2. Сравните с минимальным сроком (3 или 5 лет в зависимости от основания получения).
3. Если срок выдержан → Ничего не платите, декларацию не сдавайте (кроме случаев, когда ФНС запросит объяснения).
4. Если срок НЕ выдержан:
   • Узнайте кадастровую стоимость на дату продажи (сайт Росреестра/ФНС).
   • Рассчитайте доход: макс(Цена ДКП, 70% Кад. стоимости).
   • Выберите способ уменьшения базы: Вычет 1 млн / 250 тыс. ИЛИ Документированные расходы на покупку.
   • Рассчитайте налоговую базу.
   • Примените прогрессивную шкалу (13%/15%) с учетом других доходов за год.
   • Подайте 3-НДФЛ до 30.04, заплатите налог до 15.07.

Частые ошибки и нюансы

• Занижение цены в договоре: ФНС сверяет с 70% кадастровой стоимости. Если цена ниже — доход приравнивается к 70% кад. стоимости, и налог придется платить с большей суммы, чем реально получено.
• Продажа доли: Вычет 1 млн руб. предоставляется на одного продавца за налоговый период. Если продаете долю 1/2 за 3 млн, вычет 1 млн, база 2 млн. Если продаете две разные доли в разное время в один год — вычет все равно 1 млн суммарно.
• Супруги: При продаже общей доли (1/2 каждый) каждый супруг имеет право на свой вычет 1 млн (итого 2 млн на семью), если квартира в совместной собственности.
• Нерезиденты: Ставка 30%, вычетов (1 млн / 250 тыс.) нет. Можно уменьшить базу только документированными расходами на покупку.
• Прогрессия и зарплата: Налоговая база по продаже складывается с зарплатой и другими доходами по шкале 13/15%. Продажа дорогой квартиры может «перекинуть» часть зарплаты в ставку 15%.

Ответ на вопрос «с какой суммы договора платится налог», с нуля, если выдержан минимальный срок владения (3 или 5 лет). Если срок не выдержан, налог платится с разницы между доходом (макс. из цены ДКП и 70% кад. стоимости) и вычетом (1 млн / 250 тыс. руб. или реальных расходов на покупку);

С 2025 года введены прогрессивные ставки 13% и 15% для резидентов, что делает планирование сделок еще более важным. Всегда сохраняйте документы на покупку недвижимости, они часто позволяют снизить налог до нуля даже при ранней продаже.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.