Дарение недвижимости, одна из самых частых сделок передачи имущества между родственниками и знакомыми. Однако «бесплатная» передача квартиры не всегда означает отсутствие налоговых обязательств. В 2026 году базовые правила налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) при дарении остаются прежними‚ закрепленными в НК РФ (ст. 217‚ 220‚ 228). Ниже подробно разбираем‚ кто платит налог‚ как рассчитывается база‚ какие льготы существуют и как правильно отчитаться перед ФНС.

Кто является плательщиком налога?

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ‚ налоговым агентом при дарении недвижимости не выступает нотариус или Росреестр. Обязанность по расчету и уплате НДФЛ ложится на получателя подарка (дарополучателя).

• Даритель налог не платит (исключение — дарение в пользу организаций‚ но для физлиц это неактуально).
• Дарополучатель должен самостоятельно рассчитать налог‚ подать декларацию 3-НДФЛ и перечислить средства в бюджет.

Налоговые ставки в 2026 году

Ставка зависит от налогового статуса получателя (резидент/нерезидент РФ) и суммы совокупного дохода за год.

Освобождение от налога: Близкие родственники (Ключевой момент)

Самое важное исключение содержится в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Доход в виде полученной имущественной дарственной не облагается НДФЛ‚ если дарополучатель является близким родственником дарителя.

Кто относится к близким родственникам (ч. 2 ст. 14 СК РФ):

1. Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
2. Полнородственные и неполнородственные братья и сестры;
3. Дедушки‚ бабушки‚ внуки;
4. Супруги.

Важно: Дяди‚ тети‚ племянники‚ кузены‚ тесть/свекор‚ зять/невестка‚ а также граждане‚ состоящие в незарегистрированных браке (гражданском) — НЕ являются близкими родственниками для налоговых целей. При дарении им налог платится по общим правилам (13% или 30%).

Определение налоговой базы: Как считать стоимость?

Если налог платится (получатель — не близкий родственник или нерезидент)‚ базу определяют по ст. 228 НК РФ:

• Общий принцип: Рыночная стоимость квартиры на дату передачи (акта приема-передачи или регистрации в Росреестре).
• Минимальная граница (п. 1 ст. 228 НК РФ): Налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта на дату получения подарка.

Формула расчета базы:

Налоговая база = max(Рыночная стоимость по договору/акт; 70% × Кадастровая стоимость на дату регистрации)

Пример расчета базы (2026 год):

• Кадастровая стоимость на дату регистрации: 5 000 000 руб.
• 70% от кадстоимости: 3 500 000 руб.
• Стоимость в договоре дарения (оцененная сторонами): 3 000 000 руб.
• Результат: ФНС примет базу 3 500 000 руб. (так как 3 млн < 3‚5 млн).

Нюанс: Продажа полученной в дар квартиры (Вычет 220 НК РФ)

Это критически важный момент для планирования. Если дарополучатель (даже близкий родственник) решит продать полученную квартиру‚ он станет плательщиком НДФЛ с дохода от продажи.

Правила применения имущественного вычета при продаже «дареной» квартиры:

• Минимальный срок владения: 3 года (если даритель — близкий родственник‚ супруг‚ наследство) или 5 лет (во всех остальных случаях)‚ чтобы продать без налога и без декларации (п; 17.1 ст. 217 НК РФ).
• Расходный вычет (покупка): Если срок владения не наступил‚ дарополучатель имеет право уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение этой квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ). Условие: даритель должен был купить квартиру за деньги (не в дар‚ не в наследство) и сохранить чеки/договоры.
• Стандартный вычет: Если расходы дарителя неизвестны или квартира получена им в дар/наследство — доступен стандартный вычет 250 000 руб. (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Порядок отчетности и уплаты (Сроки 2026 года)

Сценарий А: Получатель — близкий родственник (резидент)

• Налог: 0 руб.
• Декларация 3-НДФЛ: Не сдается (п. 2 ст. 228 НК РФ — доход не облагаемый‚ декларация не подается).
• Уведомление о доходах: Не требуется.

Сценарий Б: Получатель — не близкий родственник / Нерезидент

1. Расчет налога: Самостоятельно на основании базы (см. п. 4).
2. Подача декларации 3-НДФЛ: До 30 апреля 2027 года (за 2026 год). Подача через ЛК ФНС‚ Госуслуги или почту.
3. Уплата налога: До 15 июля 2027 года.
4. Штрафы за несдачу: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (макс. 30%‚ мин. 1000 руб.) + пени за каждый день просрочки оплаты.

Особенности дарения долей и нерезидентам

Дарение доли в квартире

Налог считается пропорционально получаемой доле. Если мама дарит сыну 1/2 доли, налога нет (близкие родственники). Если тетя дарит племяннику 1/3 доли — налог считается от стоимости 1/3 квартиры (с учетом правила 70% от кадстоимости доли).

Дарение нерезиденту РФ

• Льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ не распространяется на нерезидентов‚ даже если они близкие родственники.
• Ставка — 30%.
• База — по общему правилу (макс. из рыночной и 70% кадстоимости).
• Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля следующего года‚ налог платится до 15 июля.

Пошаговая инструкция: Что сделать после регистрации дарения в Росреестре

1. Получите выписку из ЕГРН с отметкой о переходе права (подтверждение даты получения).
2. Определите статус: Являетесь ли вы близким родственником дарителя? Являетесь ли вы налоговым резидентом?
3. Если вы близкий родственник-резидент: Ничего делать не нужно (кроме сохранения документов для будущей продажи).
4. Если налог платится:
   • Узнайте кадастровую стоимость на дату регистрации (сайт Росреестра / Госуслуги).
   • Рассчитайте базу (макс. из договора и 70% кадстоимости).
   • Рассчитайте налог (База × 13% / 15% / 30%).
   • Заполните декларацию 3-НДФЛ (раздел Д‚ листы E‚ F).
   • Подайте декларацию до .
   • Заплатите налог до (реквизиты ФНС вашего региона).
5. Сохраните ВСЕ документы: Договор дарения‚ акт приема-передачи‚ выписку ЕГРН‚ чеки дарителя на покупку (для будущего вычета при продаже).

Частые ошибки и риски в 2026 году

• Занижение стоимости в договоре ниже 70% кадстоимости. ФНС автоматически пересчитает базу вверх и начيسлит налог‚ пени и штраф (ст. 122 НК РФ).
• Игнорирование декларации нерезидентом/далеким родственником. ФНС получит данные из Росреестра (свидетельство о регистрации права) и выявит необлагаемый доход.
• Потеря чеков дарителя. Лишает возможности взять расходный вычет при продаже до истечения мин. срока владения.
• Оформление «под продажу» (договор купли-продажи с нулевой ценой). Квалифицируется как дарение‚ плюс риск ст. 170.2 НК РФ (обустройство сделки) и штрафы 20-40%.

В 2026 году дарение квартиры близким родственникам-резидентам полностью освобождает от НДФЛ и обязанности сдавать декларацию. Во всех остальных случаях (далекие родственники‚ знакомые‚ нерезиденты) налог рассчитывается от базы‚ которая не может быть ниже 70% кадастровой стоимости. Главная стратегия экономии — грамотное оформление сделки именно как дарения между близкими родственниками и сохранение документов дарителя для получения вычета при будущей продаже квартиры получателем.

Рекомендация: Перед сделкой за 1-2 недели закажите свежую выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью‚ чтобы заранее просчитать возможную налоговую нагрузку.