При продаже квартиры, дома, дачи или другого недвижимого имущества собственник получает доход․ В ряде случаев с этого дохода необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подать декларацию по форме 3-НДФЛ и самостоятельно рассчитать сумму налога․ Разберём подробно, когда налог платить нужно, а когда можно получить освобождение․

Когда налог при продаже недвижимости платить не нужно

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если имущество находилось в собственности не менее минимального предельного срока владения․ В общем случае этот срок составляет 5 лет․

Однако существуют ситуации, когда минимальный срок сокращается до 3 лет:

• недвижимость получена в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника;
• имущество получено в результате приватизации;
• жильё получено по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
• продаётся единственное жильё — на момент продажи у собственника нет другого жилого помещения (учитывается и жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи)․

Отдельно стоит отметить разъяснения Конституционного суда РФ: при продаже квартиры, полученной по программе реновации в Москве, в минимальный срок владения включается и срок нахождения в собственности прежнего жилья․ Аналогичный подход применяется и в иных случаях, когда новое жильё предоставляется взамен прежнего․

Размер налога: ставка НДФЛ

Если минимальный срок владения не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ:

• 13%, для налоговых резидентов РФ (при доходе до 5 млн рублей в год; с суммы превышения — 15%);
• 30%, для нерезидентов РФ․

Важно понимать: налогом облагается не вся сумма продажи, а доход, который можно уменьшить законными способами․

Как уменьшить налогооблагаемую базу

Имущественный вычет в 1 млн рублей

Продавец может уменьшить доход от продажи недвижимости на фиксированный вычет — 1 000 000 рублей (для жилых объектов; для иной недвижимости — 250 000 рублей)․ Например, при продаже квартиры за 4 млн рублей налог составит: (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей․

Уменьшение дохода на расходы при покупке

Вместо вычета можно вычесть из дохода документально подтверждённые расходы на приобретение этого же объекта․ Например, квартира куплена за 3,5 млн, продана за 4 млн: налог = (4 000 000 − 3 500 000) × 13% = 65 000 рублей․ Этот вариант выгоднее, если расходы превышают 1 млн рублей․

Правило 70% кадастровой стоимости

Если недвижимость продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи), то для расчёта налога доходом считается именно 70% кадастровой стоимости, а не цена в договоре․ Это правило исключает занижение стоимости в договоре купли-продажи․

Декларация и сроки уплаты

ФНС России напоминает: обязанность представить декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог возникает только если минимальный срок владения не истёк․ Основные сроки:

• декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
• уплатить налог — до 15 июля того же года․

Если срок владения превысил минимальный, подавать декларацию и платить налог не требуется․

Размер налога при продаже недвижимости зависит от срока владения, статуса жилья (единственное или нет), цены продажи и кадастровой стоимости․ Грамотное использование вычета в 1 млн рублей или учёт расходов на покупку позволяет существенно снизить налоговую нагрузку, а владение имуществом дольше минимального срока полностью освобождает от НДФЛ․