Налог на имущество организаций — один из ключевых региональных налогов. С 2020 года проходит этапная реформа перевода объектов недвижимости на налогообложение по кадастровой стоимости вместо учетной (балансовой). Ниже представлен подробный разбор правил определения объектов‚ расчета налоговой базы‚ ставок‚ порядка уплаты авансовых платежей и сдачи отчетности‚ актуальных на 2024–2025 годы.

Какие объекты облагаются по кадастровой стоимости?

Согласно ст. 378.2 НК РФ‚ налоговая база в виде кадастровой стоимости применяется к недвижимому имуществу‚ включенному в региональные перечни. Утверждаются они законами субъектов РФ (например‚ Закон Республики Башкортостан от № 43-з в ред. от ).

Основные категории объектов (ст. 378.2 НК РФ):

• Торговые и офисные центры (в т.ч. отдельные помещения в них);
• Многоквартирные жилые дома и наемные дома (с — обязательно для всех регионов);
• Объекты недвижимости иностранных организаций (кроме используемых в предпринимательской деятельности через постоянное представительство);
• Недвижимость‚ используемая для осуществления азартных игр;
• Центры деловой активности (коворкинги);
• Иные объекты‚ внесенные в перечни законами субъектов РФ (склады‚ производственные корпуса‚ гаражи и т.д.‚ если включены в региональный закон).

Важно: Земельные участки‚ транспортные средства‚ оборудование‚ внесенное в реестр капитальных вложений‚ а также объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) не облагаются по кадастровой стоимости (для них сохраняется расчет по среднегодовой/балансовой стоимости).

Определение налоговой базы

Общее правило (п. 1 ст. 378.2 НК РФ)

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта‚ учтенная в ЕГРН на 1 января налогового периода (для годового расчета) или на 1 января соответствующего квартала (для авансовых платежей).

Особенности формирования базы:

1. Автоматизм: Сведения о кадастровой стоимости поступают в налоговый орган из Росреестра (ЕГРН) автоматически. Налогоплательщик не заявляет эту стоимость в декларации самостоятельно.
2. Доля владения: Если объект находится в совместной собственности‚ база определяется пропорционально доле права собственности налогоплательщика.
3. Срок владения: Если право собственности возникло или прекратилось в течение налогового периода‚ база умножается на коэффициент: Кол-во полных месяцев владения / 12 (для годового расчета) или на коэффициент квартала (для авансов).
4. Частичное облагаемое площадь: Если в объекте только часть площадей входит в региональный перечень (например‚ только торговые площади в ТЦ)‚ база определяется пропорционально площади облагаемых помещений к общей площади объекта.

Изменение кадастровой стоимости в судебном порядке (Актуально для 2024 г.)

Согласно судебной практике и разъяснениям (в т.ч. системы ГАРАНТ)‚ если по результатам судебного разбирательства кадастровая стоимость была снижена‚ но изменения не внесены в ЕГРН к 1 января расчетного года:

• Налоговый орган исчисляет налог по стоимости‚ указанной в ЕГРН на ту дату.
• Если в 2024 году организация подала заявление в Росреестр и стоимость была изменена ретроспективно (внесена запись о стоимости за 2021 год)‚ то для пересчета налога за 2021 год необходимо подать уточненную декларацию (если объект не был исключен из декларирования) или требовать перерасчет у ФНС на основании новых данных ЕГРН.
• Ключевой момент: налоговая база берется из ЕГРН на конкретную дату (1 января). Ретроспективное изменение в ЕГРН дает основание для пересчета за прошлые периоды.

Налоговые ставки

Максимальная ставка‚ установленная НК РФ (ст. 380) — 2%.

• 2% — для большинства объектов (торговые центры‚ офисы‚ склады‚ коворкинги‚ азартные игры‚ имущество инорганизаций).
• 0‚1% – 0‚5% — для многоквартирных и наемных домов (ставку устанавливает закон субъекта РФ‚ но не выше 0‚5%).
• 0% — возможна установка нулевой ставки или льгот по отдельным категориям имущества (например‚ объектам инновационной инфраструктуры‚ СКЖ) законами регионов.

Налоговый период — календарный год. Отчетные периоды, 1 квартал‚ полугодие‚ 9 месяцев.

Формула авансового платежа (за отчетный период):

Аванс = Кадастровая стоимость (на 1 января отчетного периода) × Ставка × Кв (срок владения в отчетном периоде) / 4 (или кол-во месяцев в периоде / 12)

Налог за год = Кадастровая стоимость (на 1 января налогового года) × Ставка × Кв (срок владения в году / 12)

Сумма к уплате в бюджет к концу года:

К уплате = Налог за год − Сумма авансовых платежей‚ перечисленных за 1 кв.‚ полугодие‚ 9 мес.

Пример расчета (упрощенно):

• Объект: Торговое помещение (в перечне региона).
• Кадастровая стоимость на : 50 000 000 руб.
• Ставка региона: 2%.
• Владение: весь 2024 год (Кв = 1).
• Налог за 2024 год: 50 000 000 × 2% × 1 = 1 000 000 руб.
• Аванс за 1 кв. (Кв = 3/12 = 0‚25): 50 000 000 × 2% × 0‚25 = 250 000 руб.
• Аванс за полугодие (Кв = 6/12 = 0‚5): 500 000 руб. (всего накоплено 500 000‚ доплата за 2 кв. = 250 000).
• Аванс за 9 мес. (Кв = 9/12 = 0‚75): 750 000 руб. (доплата за 3 кв. = 250 000).
• К уплате по итогам года (до 28 марта 2025 г.): 1 000 000 − 750 000 = 250 000 руб.

Налоговая декларация: важные изменения с 2024 года

Это один из самых значимых изменений последних лет (ФЗ от № 389-ФЗ‚ вступ. в силу ).

Исключения (кто все равно подает декларацию):

• Иностранные организации (в отношении имущества‚ не связанного с ПП в РФ‚ или если нет соглашения об обмене информацией).
• Организации-участники СКЖ (Соглашений о разделе продукции) — по имуществу‚ используемому для деятельности по СКЖ.
• Если у организации есть и имущество по кадастровой стоимости‚ и имущество по балансовой стоимости — декларация сдается только по балансовому имуществу (раздел 2 декларации). Раздел 1 (кадастровая стоимость) заполнять не нужно.

Срок сдачи декларации (если есть по чему): до 30 марта года‚ следующего за отчетным (в 2025 г. — до ‚ т.к. 30.03 — воскресенье).

Сроки уплаты налога за 2024 год

Примечание: Региональные законы могут устанавливать иные сроки уплаты авансовых платежей (не позднее установленных НК РФ)‚ но срок итоговой уплаты единый — 31 марта (ст. 383 НК РФ).

Льготы и особенности

Федеральные льготы (ст. 381 НК РФ):

• Имущество‚ используемое для деятельности по СКЖ (освобождение полное).
• Имущество религиозных организаций‚ используемое исключительно для религиозных целей.
• Объекты культурного наследия (памятники) — не входят в перечни кадастрового облагаемого имущества.
• Имущество‚ используемое для обеспечения деятельности коллеговых органов‚ органов прокуратуры‚ судов и т.д.

Региональные льготы:

Законами субъектов РФ могут предоставляться:

• Сниженные ставки (до 0%) для отдельных категорий налогоплательщиков (МСП‚ социальные объекты‚ инновационные платформы).
• Уменьшение налоговой базы (вычеты).
• Освобождение от уплаты авансовых платежей (например‚ для МСП в некоторых регионах).

Рекомендация: Обязательно проверяйте закон вашего субъекта РФ «О налоге на имущество организаций» на предмет актуальных перечней объектов и льгот на текущий год.

Взаимодействие с Росреестром и обжалование стоимости

1. Проверка данных: До 1 января налогового года проверьте кадастровую стоимость своих объектов на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта) или в ЛК ФНС.
2. Ошибки в ЕГРН: Если стоимость завышена из-за кадастровой ошибки (например‚ неверно определен вид разрешенного использования‚ площадь‚ износ) — подавайте заявление в Росреестр на исправление ошибки (ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ). Исправление действует ретроспективно.
3. Спор о стоимости: Если вы не согласны с результатами государственной кадастровой оценки — обжалуйте её в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре или в суд (в течение 6 месяцев с момента публикации результатов оценки или получения извещения).
4. После решения суда/комиссии: Обязательно следите за внесением изменений в ЕГРН. Только после внесения записи в ЕГРН налоговый орган пересчитает налог (в т.ч. за прошлые периоды‚ если изменение стоимости имеет ретроактивную силу).

Частые ошибки бухгалтеров (Чек-лист)

• Ошибка 1: Включение объектов по кадастровой стоимости в декларацию (Раздел 1). Нельзя! С 2024 г. декларация по ним не сдается.
• Ошибка 2: Самостоятельный расчет базы по старым данным (до судебного снижения). База берется из ЕГРН на 1 января. Если судебное решение вступило в силу‚ но в ЕГРН не внесено — налог считается по старому значению до внесения записи.
• Ошибка 3: Неначисление авансовых платежей‚ ожидая уведомления от ФНС. Обязательство исчислять и платить авансовые платежи лежит на налогоплательщике (п. 4 ст. 383 НК РФ)‚ даже если уведомление не пришло. Расчет ведеться самостоятельно по данным ЕГРН.
• Ошибка 4: Применение ставки 2% к многоквартирным домам. Для них макс. ставка 0‚5% (часто 0‚1–0‚3% по регионам).
• Ошибка 5: Игнорирование коэффициента владения (Кв) при покупке/продаже объекта в течение года.

Резюме: Алгоритм действий бухгалтера на 2024–2025 гг.

1. Получить выписку из ЕГРН / проверить ПКК на (и на для будущего года) по всем объектам недвижимости.
2. Сверить список объектов с региональным законом (перечень объектов‚ облагаемых по кадастровой стоимости).
3. Разделить имущество на две группы: «Кадастровая стоимость» и «Балансовая стоимость».
4. Рассчитать авансовые платежи за каждый отчетный период по группе «Кадастровая» (самостоятельно) и уплатить их в бюджет по КБК 1###11000160 (Налог на имущество организаций‚ в т.ч. по кадастровой стоимости).
5. Сдать декларацию только по группе «Балансовая стоимость» (если она есть) до .
6. Дождаться уведомления (расчета) от ФНС по итогам года (обычно приходит в феврале-марте следующего года) по группе «Кадастровая».
7. Сверить расчет ФНС со своим. При расхождениях — направить уточняющие сведения в ФНС (через ЛК или заявление).

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ (гл. 30)‚ ФЗ от № 389-ФЗ‚ региональных законов (на примере Закона РБ № 43-з) и судебной практики на г. Перед применением рекомендуется сверить ставки и перечни объектов с актуальной редакцией закона вашего субъекта РФ.