Налогообложение имущества и земли является одной из ключевых составляющих налоговой нагрузки на бизнес в РФ. Несмотря на внешнюю схожесть (оба налога, региональные, платящиеся по месту нахождения объекта), механика расчета, налоговые базы и ставки кардинально отличаются. В статье подробно разбираем порядок расчета налога на имущество организаций (НИО) (гл. 30 НК РФ) и земельного налога (ЗН) (гл. 31 НК РФ) с учетом актуальных изменений законодательства.

Раздел 1. Налог на имущество организаций (НИО)

Плательщики и объекты налогообложения

Плательщики: российские организации и иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства (ПП) или владеющие недвижимым имуществом в РФ.

С 2013 года объектом налогообложения являеться только недвижимое имущество, учтенное в амортизируемом имуществе (основные средства, доходные вложения в материальные активы). Подвижное имущество (оборудование, транспорт), внесенное в учет после , не облагается.

Имущество делится на две категории для определения налоговой базы:

• Имущество, облагаемое по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 378.2 НК РФ): торговое, офисное, общественно-деловое помещения; ТЦ, ТД, комплексы объектов; нежилые помещения, используемые для предпринимательской деятельности (если введены в ЕГРН).
• Имущество, облагаемое по средней годовой ной (балансовой) стоимости: все остальное недвижимое имущество (производственные цеха, склады, гаражи, инженерные сети и т.д.).

Налоговая база

А) По кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на 01.01 налогового периода (года).

Важные нюансы 2024–2026 гг.:

• Индексация: Кадастровая стоимость индексируется ежегодно (коэффициенты устанавливаются Росреестром/Минэкономразвития). Для расчета авансовых платежей используется стоимость на 01.01 текущего года.
• Снижение базы: Если объект внесен в реестр объектов, по которым применяется пониженная ставка (0%, 0,1%, 0,3%, 0,5%), база определяется с учетом коэффициента снижения (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
• Единый недвижимый комплекс (ЕНК): Согласно проектам поправок (обсуждаемых в 2025–2026 гг.), порядок налогообложения ЕНК может измениться в сторону упрощения определения базы. На текущий момент ЕНК облагается как совокупность входящих в него объектов.

Б) По средней годовой остаточной стоимости (ст. 376 НК РФ)

Формула для каждого объекта:

Ср. год. ост. стоимость = (Сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца отчетного периода + ост. стоимость на последний день периода) / (Кол-во месяцев в периоде + 1)

Налоговые ставки (ст. 380 НК РФ)

• Максимальная ставка: 2,2% (устанавливается законами субъектов РФ).
• Пониженные ставки (федеральный уровень, ст. 380.1 НК РФ):
  • 0% — объекты СКК, «Сколково», ОТ, ТОР, объекты культурного наследия (при выполнении условий).
  • 0,1% — объекты энергетики (сети, ВЭУ), объекты ЖКХ, ЖД инфраструктура.
  • 0,3%, объекты ЕНК (в отдельных случаях), объекты ВПК.
  • 0,5% — недвижимость, используемая для производства лекарственных средств/МП (до 2027 г.).
• Регионы могут устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества/деятельности.

Расчет авансовых платежей и налога за год

Отчетные периоды: 1 квартал, полугодие, 9 месяцев. Налоговый период — календарный год.

Для имущества по кадастровой стоимости:

Авансовый платеж = Кадастровая стоимость × Ставка × 1/4 (за кв., полугодие, 9 мес.)

*Доля ставки (1/4) применяется к каждому отчетному периоду. В декларации за год сумма авансов вычитается из годового налога.

Для имущества по остаточной стоимости:

Авансовый платеж = Ср. год. ост. стоимость за отчетный период × Ставка × 1/4

Налог за год (ст. 381 НК РФ):

Налог = Налоговая база (на конец года) × Ставка − Сумма авансовых платежей за год

Освобождения и особенности (связь со сниппетами новостей)

• Передача имущества между госорганами: Если орган исполнительной власти передал объект другому органу (как в новости от ), возникает вопрос момента возникновения/прекращения обязанности платить налог. Обязанность возникает у нового владельца с месяца, следующего за месяцем госрегистрации перехода права (п. 3 ст. 379 НК РФ); Авансовые платежи за 2026 год пересчитываются с учетом фактического владения.
• Уведомления ФНС: Налоговые органы направляют уведомления о суммах авансовых платежей/налога (как сообщалось за 2025 год). Организация обязана их проверить и при ошибках представить уточненную декларацию.
• Петербургский кейс: Субъекты РФ (как СПб) имеют право снижать ставки до 0% для отдельных категорий (например, новые производственные объекты), что нужно отслеживать в региональном законе.

Раздел 2. Земельный налог (ЗН)

Плательщики и объекты

Плательщики: организации и ИП, владеющие земельными участками на праве собственности, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Объект: земельные участки, за исключением изъятых из оборота или ограниченных в обороте (лесный фонд, водный фонд, запасные земли — если иное не установлено законом).

Налоговая база (ст. 389 НК РФ)

Налоговая база = Кадастровая стоимость участка на 01.01 налогового периода.

• Если участок сформирован в течение года — база определяется пропорционально кол-ву полных месяцев владения.
• Если кадастровая стоимость не определена — используется рыночная (оценочная) стоимость.
• Снижение базы: Допускается вычет кадастровой стоимости 10 кв. м (для ИП/физлиц) или части стоимости под объектами культурного наследия. Для организаций вычеты по общему правилу не предусмотрены НК РФ (только региональными законами).

Налоговые ставки (ст. 394 НК РФ)

• 0,3% — земельные участки сельхозназначения, под жилыми домами, инфраструктурой, ОКС, под ВЭУ, под объектами ЖКХ, под объектами ВПК.
• 1,5% — все остальные участки (промышленные, коммерческие, под ТЦ, офисами, складскими комплексами).
• Регионы могут снижать ставки до 0% для отдельных категорий (например, для новых инвестпроектов, СТО, ТОР).

Порядок расчета и уплаты

Авансовые платежи (ст. 396 НК РФ)

Устанавливаются законами субъектов РФ. Если региональный закон их не ввел — авансовые платежи не уплачиваются, налог платится за год в срок, установленный регионом (обычно до 1 февраля след. года).

Если авансы установлены:

Аванс = Кадастровая стоимость × Ставка × Доля периода (обычно 1/4) × Коэф. владения (месяцы/12)

Налог за год

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка − Авансовые платежи

Освобождения (ст. 395 НК РФ)

• Федеральные (обязательные для всех регионов): организации — только в отношении участков, заселенных лесными насаждениями (лесный фонд), участков водного фонда (если не выданы в аренду/собственность). Полных федеральных освобождений для орг. по ЗН практически нет.
• Региональные: Законами субъектов могут быть освобждены: участки СТО/ТОР/ОТ/Курорты/СКК/ВПК/Сколково/ОПТ/Культурное наследие. Важно: освобождение применяется только при наличии соответствующего регионального закона.

Раздел 3. Сравнительная таблица ключевых различий

Раздел 4. Актуальные изменения и практика 2024–2026 гг.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) и «налоговый маневр»

Продолжается обсуждение поправок к ст. 378.2 НК РФ касательно ЕНК. Главная цель — убрать двойное налогообложение (земля + здание как ЕНК) и упростить определение базы. Ожидается, что для ЕНК будет устанавливаться единая ставка или порядок расчета базы, исключающий накопление ошибок при оценке составных частей. Рекомендация: отслеживайте принятие закона в 2026 г. для корректного планирования авансов.

Индексация кадастровой стоимости

Ежегодная индексация (коэффициенты Кп) напрямую увеличивает налоговую базу по НИО (кадастровая группа) и ЗН.

• Коэффициенты утверждаются Минэкономразвития до 01.06 текущего года для применения с 01.01.
• Для 2024 г. коэффициенты были установлены Приказом Минэкономразвития от № 289.
• Для 2025–2026 гг. коэффициенты публикуются ежегодно. Необходимо актуализировать базу в 1С/учетной системе к 01.01 каждого года.

Передача имущества между госорганами (Кейс из новостей)

Ситуация: Орган исполнительской власти передал объект другому органу в феврале 2026 г.

1. Момент перехода обязанности: С месяца, следующего за месяцем госрегистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 379 НК РФ для НИО; п. 3 ст. 390 НК РФ для ЗН).
2. Расчет авансов за 2026 г.:
   • Передавший орган платит аванс за I квартал (янв-мар) полностью, если регистрация произошла в феврале (владение было в январе).
   • Принимающий орган начинает платить авансы со 2 квартала (апрель-июнь).
   • В декларации за 2026 год каждый отражает базу пропорционально месяцам владения.

Уведомления ФНС и контроль

ФНС автоматизировал расчет налогов по кадастровым данным. Организации получают уведомления (требования) об уплате. Действия бухгалтера:

1. Сверить кадастровые номера, стоимости, ставки в уведомлении с данными ЕГРН и региональными законами.
2. При расхождениях, подать уточненную декларацию (НИО) или расчет (ЗН) до срока уплаты.
3. Не игнорировать уведомления — это основание для начисления пени и штрафов ст. 129 НК РФ.

Раздел 5. Практический алгоритм расчета (Чек-лист для бухгалтера)

Шаг 1. Инвентаризация объектов (к 01.01 года)

• Выгрузить из ЕГРН/ФГИС ЕГРН актуальные кадастровые номера, виды разрешенного использования (ВРИ), кадастровые стоимости.
• Распределить объекты НИО: «Кадастровая группа» (ст. 378.2) vs «Остаточная группа».
• Проверить наличие объектов ЕНК.

Шаг 2. Определение ставок и льгот

• Найти действующий Закон субъекта РФ «О налоге на имущество организаций» и «О земельном налоге» на текущий год;
• Сопоставить ВРИ земельного участка и функциональное назначение здания со ставками закона субъекта.
• Проверить право на применение пониженных ставок (0%, 0.1%, 0.3%, 0.5%) и региональных освобождений.

Шаг 3. Расчет авансовых платежей (ежеквартально)

1. НИО (Кадастр): КС на 01.01 × Ставка × 0,25.
2. НИО (Остаточная): Ср. год. ост. стоимость за отчетный период × Ставка × 0,25.
3. ЗН: Если регион ввел авансы: КС на 01.01 × Ставка × 0,25 × (мес. владения в периоде / 3).
4. Заполнить декларацию/расчет по форме (Приказ ФНС от № ЕД-7-21/[@] для НИО, региональные формы для ЗН).
5. Перечислить платежи по КБК с правильным КОДОМ ВИДА ПЛАТЕЖА (ТР — текущий, АВ — аванс).

Шаг 4. Годовая декларация (до 25/30 марта)

• НИО: База = Ср. год. ост. стоимость (группа 2) + КС (группа 1) на 31.12 (с учетом изменений за год). Налог = База × Ставка − Σ Авансов.
• ЗН: База = КС на 31.12 (или на дату прекращения права). Налог = База × Ставка − Σ Авансов.
• Сдать декларацию электронно через ЭДО/ЛК ФНС.

Компетентный расчет налога на имущество и земельного налога требует системного подхода: от своевременного мониторинга кадастровой стоимости и регионального законодательства до грамотного применения пониженных ставок и освобождений. Ключевые риски 2024–2026 гг. связаны с:

• Ежегодной индексацией кадастровой стоимости (рост базы).
• Изменениями в налогообложении ЕНК.
• Автоматизированным контролем ФНС через уведомления.
• Спецификой перехода прав собственности (в т.ч. между госорганами) в середине периода.

Рекомендация: Ведите реестр налоговых объектов с привязкой к кадастровым номерам, ВРИ, региональным ставкам и датам перехода прав. Автоматизируйте расчет средней годовой остаточной стоимости в учетной системе. Проводите ежеквартальную сверку начисленных авансов с уведомлениями ФНС. Это минимизирует риски доп. начислений, пени и штрафов по результатам камеральных проверок.

Статья подготовлена на основании НК РФ (ред. на 2024–2026 гг.), приказов ФНС России, региональных законов и судебной практики. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту.