С 2015 года в Российской Федерации поэтапно вводился порядок расчета налога на имущество физических лиц, основанный на кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данная статья подробно разбирает механику расчета, применяемые коэффициенты, льготы, сроки уплаты и изменения, актуальные на 2026 год.

Какие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости

Согласно статье 401 Налогового кодекса РФ (НК РФ), к объектам налогообложения, стоимость которых определяется по кадастровым данным, относятся:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Единые недвижимые комплексы (ЕНЦ);
• Объекты незавершенного строительства (жилые);
• Иные объекты недвижимости, относящиеся к жилымfondу (например, дачные дома, если они признаны жилыми).

Важно: Земельные участки, коммерческая недвижимость и объекты, не вошедшие в этот перечень, облагаются налогом на имущество по инвентарной стоимости (или по кадастровой, если речь идет о налоге на землю/организации, но для физлиц по имуществу, это отдельные правила).

Кадастровая стоимость: суть и обновление

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость объекта недвижимости, определенная в результате государственной кадастровой оценки. Она учитывает рыночные цены, назначение объекта, его характеристики и расположение.

• Оценка проводится не чаще одного раза в 3 года (в федеральных городах — раз в 2 года).
• Данные вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• Узнать актуальную кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru), через Госуслуги или в МФЦ.

Согласно новостям от 17 апреля 2026 года (Interfax), граждане сохраняют право оспаривать кадастровую стоимость (в т.ч. архивную) через комиссии при Росреестре или в судебном порядке при объективной необходимости.

Налоговая база: формула расчета с учетом налоговых вычетов

Ключевая особенность расчета для физлиц — наличие налоговых вычетов (статья 403 НК РФ), которые уменьшают кадастровую стоимость объекта. Налоговая база определяется по формуле:

Налоговая база = (Кадастровая стоимость − Стоимость вычета) × Доля владения × Коэффициент владения во времени

Размеры налоговых вычетов (площадь, освобожденная от налога):

• Квартира: 20 кв. м
• Жилой дом: 50 кв. м
• Комната: 10 кв. м
• Гараж / машино-место: 50 кв. м (на один объект)
• Единый недвижимый комплекс: вычет не предоставляется (облагается вся стоимость).

Пример расчета стоимости вычета для квартиры:

1. Определяется стоимость 1 кв. м: Кадастровая стоимость квартиры / Общая площадь квартиры.
2. Стоимость вычета = Стоимость 1 кв. м × 20 кв. м.
3. Если площадь квартиры ≤ 20 кв. м, налоговая база = 0 (налог не платится).

Коэффициент владения во времени

Если право собственности возникло или прекратилось в течение налогового периода (года), база умножается на коэффициент:

Коэффициент = Количество полных месяцев владения / 12

Месяц считается полным, если право собственности существовало не менее 15 дней в этом месяце.

Налоговые ставки (Статья 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, установленных НК РФ:

Примечание: Налог на «роскошную» недвижимость (свыше 300 млн руб.) вводится региональными законами. Список таких объектов формируется налоговыми органами ежегодно до 1 ноября.

Ограничение роста налога (Коэффициент К)

Для сглаживания резкого роста платежей при переоценке введен переходный коэффициент К (статья 408 НК РФ). Он применяется, если налог по новой формуле (по кадастровой стоимости) выше налога по старой формуле (по инвентарной стоимости).

Правила применения коэффициента К:

• Применяется только к объектам, перешедшим на кадастровую оценку.
• Не применяется к объектам стоимостью > 300 млн руб. (ставка 0,5–2%).
• Не применяется, если налог по кадастровой стоимости меньше налога по инвентарной.

График коэффициента К (для регионов, перешедших на кадастровую оценку ранее 2020 г.):

• 2020 год, 0,2
• 2021 год — 0,4
• 2022 год — 0,6
• 2023 год — 0,8
• 2024 год и далее — 1,0 (полный переход на кадастровую базу без сглаживания).

Для регионов, перешедших позже, график сдвигается, но к 2026 году во всех субъектах РФ коэффициент К, как правило, уже равен 1.

Льготные категории плательщиков (Статья 407 НК РФ)

Федеральный закон предоставляет право на полное освобождение от налога на один объект каждого вида недвижимости (один дом, одну квартиру, одну комнату, один гараж/машино-место) следующим категориям:

• Пенсионеры (по возрасту: женщины 55+, мужчины 60+);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Лица, получившие радиационное воздействие (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащие срочной службы;
• Награжденные медалью «За оборону Ленинграда», «За оборону Москвы» и др. (полный список в ст. 407 НК РФ).

Важные нюансы льготы:

• Льгота предоставляется по одному объекту каждого вида на выбор налогоплательщика.
• Если объект в общей собственности (например, квартира у супругов), вычет на 20 кв. м дается каждому собственнику, а льгота пенсионера — только одному из них (на его долю).
• Для получения льготы нужно подать заявление в налоговую инспекцию (можно через Госуслуги, МФЦ или личный кабинет ФНС). Достаточно подать один раз — льгота действует бессрочно.

Регионы могут устанавливать дополнительные льготы (например, снижение ставки для многодетных родителей, ветеранов труда и т.д.).

Сроки уплаты налога

• Налоговый период: календарный год (1 января – 31 декабря).
• Срок уплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
• Например, налог за 2025 год нужно заплатить до .

Налоговая инспекция направляет уведомление о сумме налога не позднее 30 октября (через почту, личный кабинет ФНС, Госуслуги).

Особенности 2026 года и переоценка

На 2026 год актуальны следующие моменты:

• Полный переход на К=1: Во всех регионах коэффициент сглаживания достиг единицы. Налог считается строго по кадастровой стоимости с вычетом 20/50/10 кв.м.
• Переоценка: В 2024–2026 годах во многих регионах проводилась новая волна кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость выросла, налог за 2025 год (платежный срок ) уже будет рассчитан по новым цифрам.
• Оспаривание: Если вы не согласны с новой кадастровой стоимостью, заявление в комиссию по оспариванию при Росреестре или в суд должно быть подано в течение 6 месяцев со дня внесения сведений в ЕГРН (для архивных стоимостей сроки могут отличаться, см. новость Interfax от ).
• Имущество в другом регионе: Наличие недвижимости в другом субъекте РФ не влияет на расчет налога по месту нахождения объекта. Каждый объект облагается отдельно по ставкам региона его расположения.

Алгоритм самостоятельного расчета (Чек-лист)

1. Узнайте кадастровую стоимость объекта на дату 1 января налогового года (сайт Росреестра / ЕГРН).
2. Узнайте общую площадь объекта (ЕГРН / выписка).
3. Рассчитайте стоимость 1 кв. м (Кад. стоимость / Площадь).
4. Рассчитайте стоимость вычета (Стоимость 1 кв.м × 20 / 50 / 10 кв.м).
5. Определите налоговую базу: (Кад. стоимость − Вычет) × Доля × Коэф. времени.
6. Узнайте ставку налога в вашем регионе для данного вида имущества (сайт ФНС региона / Налоговый кодекс региона).
7. Рассчитайте сумму налога: Налоговая база × Ставка.
8. Примените льготу (если имеете право), обнулив налог по выбранному объекту.

Частые ошибки и вопросы

В: Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

О: Подать заявление в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре (бесплатно, досудебный порядок) или сразу в суд. Основания: грубые ошибки при оценке, несоответствие рыночной стоимости. Срок: 6 месяцев с момента вступления стоимости в силу.

В: Нужно ли платить налог за комнату в коммунальной квартире?

О: Да. Вычет составляет 10 кв. м. Если площадь комнаты ≤ 10 кв. м — налоговая база 0.

В: Как считается налог за долю в квартире?

О: Кадастровая стоимость определяется для всей квартиры. Вычет 20 кв. м распределяется между собственниками пропорционально их долям. Налоговая база каждого = (Стоимость доли − Вычет по доле) × Ставка.

В: Платит ли ребенок-сочастник налог?

О: Да, налогоплательщиком является собственник независимо от возраста. Платеж производит законный представитель. Льготы (пенсионные) ребенку не положены, если он не инвалид.

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости стал полностью прозрачным и автоматизированным к 2026 году. Главные задачи налогоплательщика, своевременно проверять начисления в личном кабинете ФНС, пользоваться положенными вычетами (20/50/10 кв.м) и федеральными льготами (если имеете право), а при обнаружении завышенной кадастровой стоимости — не упускать сроки на ее оспаривание. Уплата налога до 1 декабря следующего года позволяет избежать начисления пени и штрафов.

Данная статья носит информационный характер. Для получения точных расчетов по вашим конкретным объектам обратитесь в ФНС России или воспользуйтесь сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.gov.ru.