Покупка земельного участка с привлечением ипотечных средств — популярный способ обзавестись собственной землёй под строительство дома или ведения хозяйства. Сбербанк предъявляет определённые требования к договору купли-продажи (ДКП)‚ поэтому важно заранее понимать‚ какие условия должны быть прописаны в документе. В этой статье разберём структуру договора‚ ключевые пункты и особенности сделки с ипотекой.
Особенности сделки с ипотечными средствами
При покупке участка в ипотеку в сделке участвуют три стороны: продавец‚ покупатель и банк. Это накладывает ряд особенностей:
- земельный участок сразу после регистрации перехода права собственности оказывается в залоге у банка (ипотека в силу закона);
- банк проверяет и согласовывает текст договора до его подписания;
- расчёты производятся безналичным путём: часть средств — собственные деньги покупателя‚ часть — кредитные средства;
- в договоре обязательно указываеться‚ что часть цены оплачивается за счёт кредитных средств конкретного банка.
Обязательные условия договора купли-продажи участка
Чтобы договор был действительным и принят банком и Росреестром‚ в нём должны быть следующие разделы.
Преамбула
Указываются полные данные сторон: ФИО‚ паспортные данные‚ адреса регистрации продавца и покупателя. Если действует представитель — реквизиты нотариальной доверенности.
Предмет договора
Это ключевой раздел. Здесь подробно описывается объект:
- кадастровый номер участка;
- точный адрес (местоположение);
- площадь в квадратных метрах;
- категория земель и вид разрешённого использования (например‚ земли населённых пунктов‚ ИЖС);
- реквизиты документа‚ подтверждающего право собственности продавца (выписка из ЕГРН).
Важно: если на участке есть строения‚ они должны быть упомянуты в договоре‚ так как по закону строение продаётся только вместе с землёй.
Цена и порядок расчётов
Указывается полная стоимость участка цифрами и прописью. Для ипотечной сделки обязательно прописывается структура платежа:
- сумма первоначального взноса (собственные средства покупателя) и способ её передачи;
- сумма‚ оплачиваемая за счёт кредитных средств ПАО Сбербанк по кредитному договору (указываются его номер и дата);
- порядок перечисления: аккредитив‚ счёт эскроу‚ сервис безопасных расчётов или перечисление после регистрации перехода права.
Залог (ипотека)
Фиксируется‚ что участок с момента регистрации перехода права находится в залоге у банка до полного погашения кредита.
Передача участка
Предусматривается подписание передаточного акта‚ указывается срок передачи объекта.
Гарантии продавца
Продавец подтверждает‚ что участок:
- не заложен‚ не арестован‚ не является предметом спора;
- не обременён правами третьих лиц (аренда‚ сервитуты);
- принадлежит продавцу на праве собственности.
Прочие условия
Ответственность сторон‚ порядок разрешения споров‚ количество экземпляров договора (обычно три: продавцу‚ покупателю‚ в Росреестр)‚ подписи сторон.
Требования Сбербанка к договору
- Договор предоставляется в банк на согласование до подписания — менеджер проверяет корректность всех данных.
- Обязательна ссылка на кредитный договор с указанием его реквизитов.
- Расчёты — только безналичные‚ через механизмы‚ одобренные банком (аккредитив‚ эскроу‚ сервис безопасных расчётов Домклик).
- Участок должен соответствовать требованиям банка: межевание проведено‚ границы установлены‚ категория и ВРИ допускают строительство жилья (для ипотеки под ИЖС).
- После регистрации в Росреестре покупатель передаёт в банк выписку из ЕГРН с отметкой об ипотеке.
Пошаговый порядок оформления сделки
- Получить одобрение ипотеки в Сбербанке.
- Подобрать участок и заказать выписку из ЕГРН‚ проверить обременения.
- Передать документы по объекту в банк на оценку и одобрение.
- Составить проект ДКП (можно воспользоваться шаблоном банка или сервиса Домклик) и согласовать его с менеджером.
- Подписать кредитный договор и договор купли-продажи.
- Подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр (через МФЦ или электронно).
- После регистрации банк перечисляет кредитные средства продавцу.
- Подписать передаточный акт.
Типичные ошибки при составлении договора
- неточное описание участка (ошибка в кадастровом номере или площади), основание для приостановки регистрации;
- отсутствие указания на ипотечный источник средств;
- занижение цены в договоре — рискованно для покупателя и не пройдёт согласование в банке;
- неучтённые строения на участке;
- отсутствие согласия супруга продавца‚ если участок приобретался в браке.
Договор купли-продажи земельного участка по ипотеке Сбербанка имеет стандартную структуру‚ но требует внимательного отношения к деталям: точному описанию объекта‚ корректному указанию порядка расчётов и условия о залоге. Рекомендуется использовать образец‚ предоставленный банком или сервисом Домклик‚ и обязательно согласовывать проект договора с кредитным специалистом до подписания. При сомнениях целесообразно привлечь юриста — это поможет избежать отказа в регистрации и защитит ваши интересы.