Продажа недвижимости — это не только получение дохода, но и обязанность отчитаться перед государством. Если срок владения квартирой меньше минимально установленного закона (3 или 5 лет в зависимости от способа получения), с дохода удерживается НДФЛ (13% или 15% для налоговых резидентов/нерезидентов). Однако Налоговый кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет законный способ существенно снизить налоговую базу — за счет учета документально подтвержденных расходов на приобретение и улучшение имущества.

В данной статье подробно разберем, какие затраты на ремонт можно учесть, как их правильно оформить и какие ошибки стоит избегать в 2026 году.

Два способа уменьшить налог при продаже

Налогоплательщик имеет право выбрать один из двух вариантов (комбинировать их для одного объекта нельзя):

• Имущественный налоговый вычет (статья 220.1 НК РФ): фиксированная сумма — до 1 000 000 руб. (или 2 000 000 руб., если использовалась маткапитал/ипотека). Документы на расходы предоставлять не нужно, достаточно договора купли-продажи и выписки ЕГРН.
• Учет фактических расходов (статья 220 НК РФ): из дохода вычитаются реально потраченные деньги на покупку + расходы на капитальный ремонт/реконструкцию. Этот вариант выгоден, если сумма покупки и улучшения превышает 1 млн руб.

Важно: Выбор способа делается при подаче декларации 3-НДФЛ за год продажи. Изменить его после сдачи декларации нельзя.

Что считается «затратами на ремонт» по Налоговому кодексу?

Не любые чеки из строительного магазина принимает ФНС. Статья 220 НК РФ разрешает учитывать расходы на создание, приобретение, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт имущества.

Принимаются к вычету (Капитальный ремонт / Реконструкция / Улучшение):

• Перепланировка с согласованием в органы архитектуры (снос/возведение стен, перенос кухни, санузлов).
• Замена инженерных сетей: электропроводки, труб водоснабжения и отопления, вентиляции.
• Установка новых окон и входных дверей (металлических, противопожарных).
• Утепление балконов/лоджий, их застекление (если это зафиксировано в акте перепланировки или техническом плане).
• Полная замена полов (стяжка, лагги) и потолков (если меняются несущие элементы или инженерка).
• Работы по водо- и звукоизоляции.
• Оплата услуг проектировщиков, сметчиков, авторского надзора, получение технического заключения.

НЕ принимаются к вычету (Текущий ремонт / Отделка «под ключ» без сметы на капремонт):

• Косметический ремонт: поклейка обоев, покраска стен/потолков, укладка ламината/линолеума без замены стяжки.
• Плиточные работы (если это просто замена плитки на плитку без вмешательства в гидроизоляцию/трубы).
• Покупка мебели, бытовой техники, сантехники (ванн, унитазов, смесителей) — это движимое имущество.
• Декор, текстиль, светильники, розетки, выключатели (как расходники).
• Работы по уборке после ремонта, вывозу мусора.

Критерий ФНС: Работы должны менять технические характеристики объекта (площадь, планировку, изношенность несущих конструкций/инженерки), а не только внешний вид.

Ключевое требование: Документальное подтверждение

В 2026 году ФНС продолжает жестко проверять документы. Набор бумаг зависит от того, кто выполнял работы:

А. Работы выполняла строительная организация / ИП

1. Договор (контракт) на выполнение работ (капитального ремонта/реконструкции) с указанием адреса объекта.
2. Акт приема-передачи выполненных работ (КС-2 / КС-3 или единая форма Акт приема-передачи) — обязательно с подписями и печатью (если есть) подрядчика.
3. Смета или приложение к договору с детализацией работ и материалов.
4. Документы, подтверждающие оплату: банковские выписки, квитанции, чеки (для безнала — платежные поручения, для нала — квитанции с печатью/подписью кассира). Оплата должна идти от вашего счета/карты.
5. Лицензия СРО у подрядчика (если работы затрагивают несущие конструкции/инженерку — обязательно).

Б. Работы выполняли наемные рабочие (физлица) без оформления ИП

Это рискованный вариант для налога. ФНС часто отказывает, так как физлицо не может выдать корректный Акт (КС-2/3) и не имеет лицензии СРО. Если все же решаете рисковать, нужен:

• Договор возмездного оказания услуг (договор подряда) с каждым рабочим.
• Акт приема-передачи работ, подписанный вами и рабочим (с паспортными данными).
• Чеки/квитанции на покупку материалов на ваше имя.
• Квитанции на получение денег от рабочих за закупку материалов (если покупали они).

Совет: Официальный договор с ИП/ООО, имеющим СРО, — гарантия принятия расходов ФНС.

В. Материалы покупали самостоятельно

• Чеки (кассовые/товарные) с указанием названия товара, количества, суммы, даты, ИНН продавца.
• В чеке должно быть понятно, что материал идет на ремонт этой конкретной квартиры (адрес в чеке не ставится, поэтому храните скриншоты корзины интернет-магазина с адресом доставки или пишите адрес на чеке от руки при покупке в магазине).
• Материалы должны соответствовать смете/акту работ (нельзя купить 100 рулонов обоев и списать на капремонт).

Перепланировка и Технический план — «Золотой стандарт» доказательств

Самый надежный способ доказать, что ремонт был капитальным, а не косметическим, провести перепланировку по закону (ст. 29 ЖК РФ) и получить новый Технический план от кадастрового инженера.

После согласования перепланировки и внесения изменений в ЕГРН (выписка с новой планировкой) у вас на руках появляется документ государственной регистрации, который ФНС не может оспорить. В техническом плане отражаются: снесенные/возведенные стены, новые окна, изменение площади кухни/санузла, замена инженерных сетей.

Пример расчета НДФЛ с учетом ремонта (2026 год)

Ситуация: Квартира куплена в 2023 г. за 5 000 000 руб. Продается в 2026 г. за 8 000 000 руб. Срок владения < 5 лет (не единственное жилье). Продано не по договору участия (ДДУ), а на вторичке.

Расходы на капитальный ремонт (документированные):

• Замена электрики, труб, окон, перепланировка (с согласованием): 1 500 000 руб.
• Материалы (трубы, провод, окна, сухие смеси для стяжки): 800 000 руб.
• Услуги проектировщика и кадастрового инженера: 150 000 руб.

Расчет налоговой базы (Вариант 2 — Фактические расходы):

1. Доход от продажи: 8 000 000 руб.
2. Расходы на покупку: 5 000 000 руб.
3. Расходы на капитальный ремонт: 2 450 000 руб.
4. Налоговая база: 8 000 000 ‒ 5 000 000 ‒ 2 450 000 = 550 000 руб.
5. НДФЛ (13%): 550 000 * 13% = 71 500 руб.

Сравнение с Вычетом 1 млн (Вариант 1):

1. Налоговая база: 8 000 000 ー 1 000 000 = 7 000 000 руб.
2. НДФЛ: 7 000 000 * 13% = 910 000 руб.

Экономия: 910 000 ‒ 71 500 = 838 500 руб. за счет грамотного учета капремонта.

Типичные ошибки, из-за которых ФНС отказывает в вычете

1. Нет Акта приема-передачи (КС-2/3). Только договор и чеки — недостаточно. ФНС требует подтверждение, что работы выполнены и приняты именно в этой квартире.
2. Оплата не с вашего счета. Переводы от родственников, друзей, наличные без квитанций — расходы не засчитают.
3. Чеки на материалы без привязки к объекту. Чек из «Леруа Мерлен» на 200 тыс. руб. без акта работ и адреса доставки — риск отказа.
4. Смета/Акт содержат только косметику. Позиции: «поклейка обоев», «покраска», «укладка ламината» — будут вычтены из расходов инспектором.
5. Работы выполнены ДО покупки квартиры в собственность. Учесть можно только те расходы, которые сделаны после перехода права собственности (даты ЕГРН/договора).
6. Потеря чеков за 3+ года. Храните оригиналы и сканы (облако, флешка) до момента продажи и подачи декларации + 3 года на проверку.

Особенности 2026 года: прогрессивная шкала и контроль

• Ставка 15%: Если сумма доходов за год (вместе с продажей квартиры) превысит 5 млн руб., на сумму сверх 5 млн ставка 15%. Учет расходов на ремонт снижает базу и может удержать вас в 13%.
• Автоматизация ФНС: Налоговая видит сделку через ЕГРН мгновенно. Декларацию 3-НДФЛ сдают до 30 апреля следующего года, налог платить до 15 июля.
• Предзаполненные декларации: В личном кабинете налогоплательщика (ЛК ИНН) часто появляется предзаполненная 3-НДФЛ с доходом по продаже. Вам нужно самостоятельно добавить раздел «Расходы на приобретение/строительство/реконструкцию» и прикрепить сканы документов.

Чек-лист подготовки к продаже (если планируете учитывать ремонт)

1. [ ] Собрать все договоры с подрядчиками (ИП/ООО с СРО).
2. [ ] Найти все Акты приема-передачи работ (КС-2/3), подписанные подрядчиком.
3. [ ] Собрать все банковские выписки/чеки, подтверждающие оплату подрядчику и покупку материалов.
4. [ ] Проверить, что в актах/сметах работы названы правильно (капремонт, реконструкция, замена сетей, перепланировка).
5. [ ] Если была перепланировка — убедиться, что выписка ЕГРН актуальная (с новой планировкой) и есть Технический план.
6. [ ] Составить сводную таблицу расходов (дата, контрагент, суть работы/материала, сумма, № документа) для удобства заполнения декларации.
7. [ ] Сохранить копии всего пакета в электронном виде (PDF) для загрузки в ЛК ФНС.

Учет затрат на капитальный ремонт при продаже квартиры — это полностью легальный и эффективный инструмент налогового планирования. В 2026 году, при сохранении высоких цен на недвижимость и строительные материалы, разница между «вычетом 1 млн» и «фактическими расходами» может составлять сотни тысяч рублей.

Главное правило: Документируйте каждый этап до начала работ и в процессе. Попытаться восстановить акты и чеки за год до продажи — почти всегда проигрышная стратегия. Заключайте официальные договоры с подрядчиками, требуйте подписанные акты (КС-2/3), платите безналичным расчетом и при возможности согласовывайте перепланировку. Это создаст неоспоримую доказательную базу для ФНС и сохранит ваши деньги.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или юристу.