Продажа недвижимости — это не только получение денег, но и обязанность отчитаться перед государством. Если вы продаете квартиру за 1 000 000 рублей, хорошая новость: в большинстве случаев налог (НДФЛ) составит 0 рублей. Однако это не освобождает от подачи декларации, если срок владения истек. Ниже подробный разбор правил, актуальных на 29 сентября 2026 года.

Главное правило: минимальный срок владения

Наличие или отсутствие налога в первую очередь зависит от того, как долго квартира была в вашей собственности.

• 5 лет — общий срок для большинства объектов (покупка, дарение от неблизких, обмен).
• 3 года — льготный срок для:
  • приватизированной квартиры;
  • полученной по наследству или по завещанию;
  • полученной в дар от близких родственников;
  • единственного жилья (с 2016 года, при одновременном владении не менее 3 лет и отсутствии другой недвижимости).

Если срок владения больше установленного минимума: налог не платится, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Если срок владения меньше: налоговая база возникает, но её можно (и нужно) уменьшить вычетами. Декларацию сдавать обязательно.

Расчет налога при продаже за 1 млн руб. (срок владения не истек)

Согласно ст. 214.7 НК РФ, налоговый агент (покупатель) не удерживает налог — обязанность лежит на продавце. Формула расчета:

Налог = (Доход от продажи – Вычет) × 13% (для налоговых резидентов РФ).

Вариант А: Имущественный вычет 1 000 000 руб. (Стандартный)

Это самый частый сценарий. Закон дает право уменьшить доход на 1 млн руб. без предоставления чеков на покупку.

Вариант Б: Вычет на подтвержденные расходы (Цена покупки)

Если вы купили эту квартиру дороже 1 млн руб. и у вас сохранились документы (договор, чеки, акты приема-передачи), можно выбрать этот способ. Важно: совмещать два вычета нельзя (п. 2 ст. 220 НК РФ).

• Купили за 1,5 млн руб. → База = 1 млн (доход) — 1,5 млн (расходы) = отрицательная → Налог 0 руб. (убыток можно перенести на будущие годы).
• Купили за 800 000 руб. → База = 1 млн ౼ 800 тыс. = 200 тыс. руб. → Налог = 26 000 руб. (В этом случае выгоднее взять стандартный вычет 1 млн руб. и получить базу 0).

Нюанс: Продажа долей по разным договорам

Если квартира в общей собственности и вы продаете её долями по отдельным договорам купли-продажи, каждый совладелец имеет право на свой полный вычет в 1 000 000 руб.

Пример: Квартира стоит 3 млн руб. Продаете 3 доли по 1 млн руб. каждая по 3 договорам. Каждый продавец уменьшает свой доход (1 млн) на вычет (1 млн). Налог у всех = 0. При продаже по одному договору вычет 1 млн делится пропорционально долям.

Обязательность подачи декларации 3-НДФЛ

Даже если налог = 0, декларацию сдавать обязательно, если минимальный срок владения не наступил (п. 2 ст. 228 НК РФ).

Сроки сдачи и оплаты (для продажи в 2026 году):

1. Декларация 3-НДФЛ: до 30 апреля 2027 года.
2. Оплата налога (если он есть): до 15 июля 2027 года.

Подача осуществляется через личный кабинет ФНС, Госуслуги, почту России или у оператора ЭДО.

Какие документы понадобятся для заполнения

• Договор купли-продажи (ДКП) и Акт приема-передачи.
• Выписка из ЕГРН (подтверждающая дату возникновения права — для расчета срока владения).
• Паспортные данные.
• Если используете вычет на расходы: Договор покупки, чеки/квитанции об оплате, акты выполненных работ (ремонт не учитывается, только стоимость приобретения).

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Продал за 1 млн — декларацию не сдаю, налога же нет». Факт: Декларация нужна для подтверждения права на вычет. Без неё налоговая может выставить налог со всей суммы (1 млн × 13% = 130 тыс; руб.) и штраф за несдачу.
• Миф: «Могу взять вычет 1 млн на продажу И вычесть расходы на покупку». Факт: НК РФ прямо запрещает одновременное применение (п. 2 ст. 220 НК РФ). Нужно выбрать одно.
• Миф: «Вычет 1 млн дается раз в жизнь». Факт: Имущественный вычет на продажу (1 млн руб.) можно использовать неограниченное количество раз (в отличие от вычета на покупку — 2 млн руб. раз в жизнь). Главное — не чаще одного раза в налоговый период за один объект.

Резюме: Чек-лист для продавца за 1 млн руб.

1. Определите дату приобретения права (ЕГРН).
2. Сравните с текущей датой: прошло 5 лет (или 3 года по льготным основаниям)?
3. Да → Продавайте спокойно, налог и декларация не нужны.
4. Нет → Готовьте декларацию 3-НДФЛ к 30.04 следующего года.
   • В строке «Доход» укажите 1 000 000 руб.
   • В строке «Вычет» укажите 1 000 000 руб. (если нет документов на покупку или они менее выгодны).
   • База = 0, Налог = 0.
5. Сдайте декларацию онлайн (ЛК ФНС / Госуслуги) — это бесплатно и быстро.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения в сложных ситуациях (доли, нерезиденты, несколько объектов за год) рекомендуется консультация с налоговым консультантом или уточнение в ФНС России.