Продажа недвижимости — это получение дохода, а значит, в ряде случаев с него необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Многих собственников интересует вопрос: что будет, если продать квартиру по кадастровой стоимости или ниже неё? Разберёмся подробно, как рассчитывается налог, когда его можно не платить и как законно уменьшить сумму.
Когда налог при продаже квартиры платить не нужно
Российское налоговое законодательство предусматривает освобождение граждан от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, если соблюдён минимальный срок владения:
- 3 года, если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Если срок владения истёк, налог не платится независимо от цены продажи, хоть по кадастровой стоимости, хоть выше. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать не требуется.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если минимальный срок владения не истёк, вступает в силу важное правило, закреплённое в статье 214.10 Налогового кодекса РФ:
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости (на 1 января года продажи), то доходом для расчёта налога считается именно 70% кадастровой стоимости, а не фактическая цена сделки.
Это правило введено, чтобы исключить занижение цены в договорах купли-продажи с целью ухода от налогов.
Пример расчёта
Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 рублей. Собственник продаёт её за 3 000 000 рублей, не выдержав минимального срока владения.
- 70% от кадастровой стоимости: 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000 рублей;
- Цена продажи (3 млн) ниже этого порога, значит налог считается от 3,5 млн рублей;
- После применения вычета 1 млн рублей налогооблагаемая база: 2 500 000 рублей;
- НДФЛ: 2 500 000 × 13% = 325 000 рублей.
Если же квартира продана по цене равной или выше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается от фактической цены договора.
Как уменьшить налог законно
Существует два основных способа снизить налогооблагаемую базу (выбрать можно только один):
- Имущественный вычет 1 000 000 рублей. Из дохода от продажи вычитается 1 млн рублей, налог платится с остатка. Подходит, если квартира досталась бесплатно (наследство, дарение) и подтвердить расходы нельзя.
- Вычет в размере расходов на приобретение. Если квартира покупалась, можно уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов. Например, купили за 4 млн, продали за 4,5 млн — налог платится только с 500 тысяч рублей.
Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ действует прогрессивная шкала: базовая ставка 13% (с доходов свыше установленных порогов — выше). Для нерезидентов ставка составляет 30%, при этом имущественные вычеты им не положены.
Обязанности продавца
Если налог к уплате возникает, необходимо:
- подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года;
- приложить документы, подтверждающие расходы (если используется вычет расходов).
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Продажа квартиры по кадастровой стоимости или ниже неё не освобождает от налога автоматически. Если минимальный срок владения (3 или 5 лет) не истёк, налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости. Однако с помощью вычета в 1 млн рублей или подтверждённых расходов на покупку сумму налога можно существенно уменьшить, а иногда и свести к нулю. Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать налог и при необходимости проконсультироваться со специалистом.