Продажа недвижимости близкому родственнику в 2019 году регулировалась нормами Налогового кодекса РФ (НК РФ), действовавшими на тот момент. Статья посвящена подробному разбору порядка расчета НДФЛ, минимальных сроков владения, налоговых вычетов и особенностей оформления сделки между родственниками за 2019 налоговый период.

Кто считается близким родственником в 2019 году

Согласно п. 18.1 ст. 214.7 НК РФ (в редакции, действовавшей в 2019 г.), к близким родственникам продавца (налогоплательщика) относятся:

• Родители (в т.ч. усыновители) и дети (в т.ч. усыновленные);
• Полнородные и неполнородные братья и сестры;
• Дедушки и бабушки;
• Внуки;
• Супруги (муж/жена).

Важно: Сводные братья/сестры, тети, дяди, племянники, свекрови, тещи, зяти, невестки и прочие родственники по закону не входят в данный перечень для налоговых целей 2019 года.

Минимальные сроки владения для освобождения от НДФЛ

В 2019 году применялись два минимальных срока владения недвижимостью, по истечении которых доход от продажи полностью освобождался от налога (не требовалось платить налог и подавать декларацию 3-НДФЛ, если цена продажи не превышала кадастровую стоимость более чем в 5 раз — правило 0,7 коэффициента вводилось позже):

Срок 3 года

Применялся, если квартира получена:

• В порядке приватизации;
• По договору дарения от близкого родственника (см. перечень выше);
• По договору ренты;
• По наследству (независимо от степени родства с наследодателем);
• В результате разделения имущества супругов при разводе или браке;
• В порядке безвозмездного приобретения жилого дома (доли) от близкого родственника.

Срок 5 лет

Применялся во всех остальных случаях приобретения (покупка за свои средства, дарение от неродственников, участие в ДДУ, получение по сертификату на ЖКУ и т.д.).

Особенность 2019 года: Если квартира продавалась близкому родственнику, но минимальный срок владения (3 или 5 лет) не истек, продавец обязан был уплатить НДФЛ. Льготы по срокам владения для сделок между родственниками в 2019 году не предусматривались (в отличие от изменений, вступивших в силу с 2020 года по ст. 217.1 НК РФ).

Налоговая база и ставка НДФЛ

Ставка налога

• 13% — для налоговых резидентов РФ (физлиц, пребывающих в РФ не менее 183 дней за календарный год).
• 30% — для нерезидентов РФ;

Определение дохода (налоговой базы)

Доходом признавалась сумма, указанная в договоре купли-продажи (ДКП). Однако налоговая инспекция имела право проверить соответствие цены рыночной.

Если цена в договоре была занижена по сравнению с 70% от кадастровой стоимости (правило коэффициента 0,7 вводилось ст. 214.10 НК РФ с 2016 г. и действовало в 2019 г.), налоговая база определялась исходя из кадастровой стоимости × 0,7.

Формула: Налоговая база = Max(Цена ДКП; Кадастровая стоимость × 0,7)

Налоговые вычеты при продаже (если срок владения не истек)

Если на момент продажи в 2019 году минимальный срок владения (3 или 5 лет) не наступил, продавец имел право уменьшить налоговую базу за счет вычетов (ст. 220 НК РФ). Вычеты применялись по выбору налогоплательщика (нельзя комбинировать для одного объекта):

А. Имущественный вычет на приобретение (260 000 руб.)

Предоставлялся, если квартира была куплена (не получена в дар/наследство) и у продавца остались документы, подтверждающие расходы (ДКП, чеки, акты приема-передачи). Максимальная сумма вычета, 2 000 000 руб. (ставка 13% = 260 000 руб. экономии налога).

Нюанс для родственников: Если квартира была получена в дар от близкого родственника или по наследству, вычет на приобретение не предоставляется, так как не было затрат на покупку.

Б. Имущественный вычет на продажу (250 000 руб.)

Стандартный вычет, предоставляемый независимо от способа получения квартиры и наличия документов на покупку. Сумма вычета — до 1 000 000 руб. дохода.

Это был единственный доступный вариант для снижения налога при продаже подаренной/унаследованной квартиры близкому родственнику до истечения минимального срока.

В. Вычет на расходы по улучшению жилых условий

Дополнительно можно было учесть документированные расходы на капитальный ремонт, перепланировку, строительство (если продается дом), если они не использовались ранее для получения вычета при покупке другого жилья.

Порядок расчета налога (Пример на 2019 год)

Ситуация: Гражданин Иванов (резидент РФ) продает квартиру матери (близкий родственник) за 3 000 000 руб. Квартира в собственности 2 года (приватизирована — мин. срок 3 года не наступил). Кадастровая стоимость — 4 000 000 руб. Документов на покупку нет (приватизация).

1. Минимальная налоговая база по 0,7 коэф.: 4 000 000 × 0,7 = 2 800 000 руб.
2. Цена договора: 3 000 000 руб. (выше минимума, берем цену договора).
3. Применяем вычет на продажу (1 000 000 руб.): 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб. (налоговая база).
4. НДФЛ (13%): 2 000 000 × 13% = 260 000 руб.

Обязательства по подаче декларации и оплате

• Декларация 3-НДФЛ: Подавалась до 30 апреля 2020 года (за 2019 год). Подача обязательна, если есть налог к уплате ИЛИ если цена договора ниже 70% кадастровой стоимости (даже если налога нет за счет вычета, для подтверждения права на вычет).
• Срок уплаты налога: Не позднее 15 июля 2020 года.
• Документы к декларации: Копия ДКП, копия выписки ЕГРН, справка о кадастровой стоимости (на дату продажи), документы на вычет (чеки, старый ДКП) — при наличии.

Особенности сделки «Между родственниками» в 2019 году

Риск признания сделки фиктивной/притворной

Налоговые органы и суды в 2019 году пристально следили за сделками между родственниками по заниженной цене. Если цена в договоре была существенно ниже рыночной (и ниже 70% кадастровой), налоговая могла:

• Начислить налог от 70% кадастровой стоимости (как описано выше);
• Взыскать штрафы (ст. 122 НК РФ — 20% или 40% от неуплаченного налога);
• Потребовать пени за каждый день просрочки.

Отсутствие льготы «Семейный налоговый вычет» при продаже

В 2019 году не существовало специального «семейного вычета» на продажу родственнику. Правила были едиными для всех покупателей.

Покупатель (родственник) и вычет на покупку

Покупатель (близкий родственник) имел право получить имущественный вычет на приобретение жилья (2 000 000 руб.) и вычет на проценты по ипотеке (3 000 000 руб.), если покупка оформлена по ДКП за денежные средства. Оплате по безналу и наличию чеков/квитанций/выписок со счета было обязательным подтверждением.

Изменения, вступившие в силу после 2019 года (для контекста)

Важно отличать правила 2019 года от текущих:

• С 2020 года (ст. 217.1 НК РФ): Введен единый минимальный срок владения — 5 лет (3 года только для приватизации, дарения от родственников, наследства, ренты, раздела имущества супругов). Для продажи родственнику сроки не сокращаются.
• С 2021 года: Коэффициент 0,7 применяется к кадастровой стоимости на дату продажи (ранее, на 1 января года продажи).
• С 2024 года: Прогрессивная шкала НДФЛ (13%, 15%, 18%, 20%, 22%) в зависимости от суммы совокупного дохода за год. В 2019 году была плоская ставка 13%/30%.

Чек-лист для проверки налога за 2019 год (ретроспективно)

1. Определить дату возникновения права собственности (выписка ЕГРН/свидетельство).
2. Определить основание приобретения (приватизация, покупка, дарение от родственника/не родственника, наследство).
3. Рассчитать, наступил ли 3-летний или 5-летний срок к дате продажи в 2019 г.
4. Если срок наступил: Налога нет, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (если цена ≤ 70% кад. стоимости).
5. Если срок НЕ наступил:
   • Рассчитать базу: Max(Цена ДКП, Кад. стоимость на 2019 г. × 0,7).
   • Выбрать вычет: 1 млн руб. (на продажу) ИЛИ 2 млн руб. (на покупку, если есть расходы и основание не безвозмездное).
   • Рассчитать НДФЛ 13% (резидент) или 30% (нерезидент).
   • Проверить, сдана ли декларация до и уплачен ли налог до .

В 2019 году продажа квартиры близкому родственнику не давала никаких налоговых преференций по срокам владения. Ключевыми факторами были: наступил ли минимальный срок владения (3 или 5 лет в зависимости от основания получения) и возможность применить вычет 1 000 000 руб. (или 2 000 000 руб. на покупку). При занижении цены в договоре ниже 70% кадастровой стоимости налог считали от этой плановой базы. При подготовке декларации за 2019 год (если это делается ретроспективно) необходимо использовать формы и ставки, действовавшие именно в тот налоговый период.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и отражает законодательство РФ, действовавшее в 2019 году. Для решения актуальных налоговых вопросов обратитесь к действующему Налоговому кодексу РФ или к квалифицированному налоговому консультанту.