Получить дом в подарок — приятное событие‚ однако при последующей продаже такой недвижимости у собственника возникают вопросы о налогообложении. Разберём подробно‚ когда нужно платить НДФЛ‚ как рассчитывается налог и какие существуют законные способы его уменьшить.
Нужно ли платить налог при продаже подаренного дома
При продаже недвижимости собственник получает доход‚ который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка налога составляет:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (при доходе до 2‚4 млн рублей в год; с суммы превышения действуют повышенные ставки по прогрессивной шкале);
- 30% — для нерезидентов РФ.
Однако закон предусматривает случаи‚ когда налог платить не нужно вовсе — всё зависит от срока владения недвижимостью.
Минимальный срок владения
НДФЛ при продаже дома не уплачивается‚ если недвижимость находилась в собственности не менее минимального предельного срока владения.
Срок 3 года
Трёхлетний срок применяеться‚ если дом был получен в дар от близкого родственника или члена семьи. К ним относятся:
- супруг;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушки‚ бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Также трёхлетний срок действует‚ если продаваемый дом является единственным жильём продавца.
Срок 5 лет
Если дом подарен лицом‚ не являющимся близким родственником (например‚ другом‚ дальним родственником‚ гражданской супругой)‚ минимальный срок владения составляет пять лет.
Важно: срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре‚ а не с даты подписания договора дарения.
Как рассчитать налог‚ если срок владения не истёк
Если дом продаётся раньше минимального срока‚ налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
Из суммы дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей‚ с остатка уплачивается НДФЛ.
Пример: дом продан за 4 500 000 рублей. Налоговая база: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 рублей. Налог: 3 500 000 × 13% = 455 000 рублей;
Уменьшение дохода на расходы дарителя
Если дом был подарен близким родственником‚ доход от продажи можно уменьшить на документально подтверждённые расходы дарителя на приобретение этой недвижимости. Этот вариант выгоден‚ если расходы превышают 1 млн рублей.
Пример: отец купил дом за 3 800 000 рублей и подарил сыну. Сын продал его через год за 4 500 000 рублей. Налоговая база: 4 500 000 − 3 800 000 = 700 000 рублей. Налог: 700 000 × 13% = 91 000 рублей.
Если дом подарен не близким родственником‚ то при получении дара одаряемый уже уплатил НДФЛ со стоимости недвижимости. В этом случае при продаже доход можно уменьшить на сумму‚ с которой был уплачен налог при дарении.
Правило кадастровой стоимости
Если дом продан по цене ниже 70% кадастровой стоимости (на 1 января года продажи)‚ то налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости‚ а не от цены в договоре. Это сделано для предотвращения занижения стоимости в сделках.
Декларация 3-НДФЛ и сроки уплаты
Если налог к уплате есть‚ продавец обязан:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС‚ через Госуслуги или лично в инспекции. К декларации прикладываются договор купли-продажи‚ договор дарения и документы‚ подтверждающие расходы (при использовании вычета в виде расходов).
Если срок владения истёк и налог не возникает‚ подавать декларацию не требуется.
Ответственность за нарушение сроков
- За несвоевременную подачу декларации — штраф от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 рублей).
- За неуплату налога — штраф 20% от суммы (40% при умышленной неуплате) плюс пени за каждый день просрочки.
При продаже дома‚ полученного по договору дарения‚ ключевое значение имеют два фактора: кто был дарителем и сколько лет дом находился в собственности. Если даритель — близкий родственник‚ достаточно трёх лет владения для освобождения от налога‚ в остальных случаях — пяти лет. При досрочной продаже налог можно существенно уменьшить за счёт имущественного вычета или расходов дарителя. Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать налоговые последствия и при необходимости проконсультироваться со специалистом.