Многие собственники‚ получившие квартиру в дар‚ задаются вопросом: как продать её и не платить налог с продажи? Важно сразу обозначить: полностью «уйти» от налога незаконными способами нельзя‚ однако законодательство РФ предусматривает вполне легальные механизмы‚ позволяющие существенно снизить НДФЛ или вообще не платить его. Разберём все варианты подробно.
Когда налог платить не нужно вообще
Главное правило содержится в статье 217.1 Налогового кодекса РФ. Если вы владели подаренной квартирой дольше минимального предельного срока владения‚ доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ‚ а подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется вне зависимости от суммы сделки.
Минимальный срок владения составляет:
- 3 года — если квартира подарена близким родственником или членом семьи (супругом‚ родителями‚ детьми‚ усыновителями‚ усыновлёнными‚ дедушкой‚ бабушкой‚ внуками‚ полнородными и неполнородными братьями и сёстрами)‚ а также если жильё является единственным жильём налогоплательщика;
- 5 лет — во всех остальных случаях‚ например‚ если квартиру подарил дядя‚ тётя‚ друг или иное лицо‚ не входящее в круг близких родственников.
Срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре. Если вы получали доли в квартире в разное время‚ срок считается от даты оформления первого права собственности.
Способ 1. Просто подождать минимальный срок
Самый простой и надёжный вариант — дождаться истечения 3 или 5 лет. После этого квартиру можно продать за любую сумму‚ и никаких обязательств перед ФНС не возникнет: ни налога‚ ни декларации.
Способ 2. Уменьшить доход на расходы дарителя
Если ждать нельзя‚ закон позволяет уменьшить налогооблагаемый доход. С 2019 года при продаже подаренной недвижимости доход можно уменьшить на расходы дарителя на приобретение этой квартиры‚ если они документально подтверждены (договор купли-продажи‚ платёжные документы). Это особенно выгодно‚ если даритель покупал квартиру дорого;
Способ 3. Учесть налог‚ уплаченный при дарении
Если квартиру подарил не близкий родственник‚ одаряемый при получении дара платит НДФЛ 13% от кадастровой (или рыночной) стоимости жилья. При последующей продаже доход можно уменьшить на сумму‚ с которой уже был уплачен этот налог.
Пример. Гражданин получил по договору дарения от дяди квартиру стоимостью 3 млн рублей и уплатил 390 тыс. рублей НДФЛ. Через год он продаёт жильё за 3‚5 млн рублей. Он вправе уменьшить доход на 3 млн рублей и заплатить налог только с 500 тыс. рублей — то есть 65 тыс. рублей вместо 455 тыс.
Способ 4. Имущественный налоговый вычет
Если подтвердить расходы невозможно‚ можно применить стандартный имущественный вычет — 1 млн рублей. Налог платится с разницы между ценой продажи и этим вычетом. Например‚ при продаже за 2‚5 млн рублей налог составит 13% от 1‚5 млн — 195 тыс. рублей.
Важные нюансы
- Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости‚ налог считается от 70% кадастровой стоимости — занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно.
- Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ возникает только при продаже раньше минимального срока владения‚ даже если налог к уплате равен нулю.
- Декларация подаётся до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ налог уплачивается до 15 июля.
- Фиктивные схемы (занижение цены‚ поддельные документы) влекут доначисление налога‚ пени‚ штрафы и возможную уголовную ответственность.
Полностью законные способы не платить налог при продаже подаренной квартиры существуют: выдержать минимальный срок владения (3 года — при дарении от близких родственников или для единственного жилья‚ 5 лет — в остальных случаях) либо уменьшить налогооблагаемую базу на расходы дарителя‚ ранее уплаченный налог или имущественный вычет. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом и сохранить все документы‚ подтверждающие расходы.