Приобретение земельного участка — это не только оформление права собственности в Росреестре, но и возникновение ряда налоговых обязательств. Во-первых, это земельный налог (для всех категорий плательщиков), во-вторых, возможный налог на имущество (если на участке есть капитальные строения), и в-третьих, налоговые последствия при последующей продаже (НДФЛ для физлиц, налог на прибыль для юрлиц). В статье подробно разберем актуальные на 2025–2026 годы правила расчета, ставок, льгот и нюансов работы с кадастровой стоимостью.

Земельный налог: основной платеж за владение участком

Земельный налог, это местный налог, плательщиками которого являются организации и физические лица, владеющие участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Налоговая база и кадастровая стоимость

Согласно ст. 389 НК РФ, налоговой базой является кадастровая стоимость участка, определенная в порядке законодательства о государственной кадастровой оценке.

• Ключевая дата: Расчет по каждому участку осуществляется исходя из его кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог (п. 1 ст. 389 НК РФ).
• Изменение стоимости в течение года: Если кадастровая стоимость изменилась в течение налогового периода (например, вследствие смены вида разрешенного использования, ВРИ), правила разнятся для юрлиц и физлиц:
  • Для организаций (актуально с 2025 г.): Новая кадастровая стоимость учитывается при расчете налога уже в текущем году (с даты вступления изменений в силу), а не с начала следующего года (пояснение КонсультантПлюс, 2025).
  • Для физических лиц: Общим правилом остается стоимость на 1 января отчетного года. Изменения в течение года влияют на налог следующего года.
• Если кадастровая стоимость не определена: Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости, а при ее отсутствии — на основании документов о праве на землю (ст. 389 НК РФ).

Ставки налога (устанавливаются муниципалитетами)

Максимальные ставки закреплены в ст. 394 НК РФ. Местные органы власти устанавливают конкретные ставки в пределах этих пределов.

Важно: С 1 января 2025 года для организаций, владеющих участками кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб., максимальная ставка увеличена с 0,3% до 1,5% (ФЗ от № 382-ФЗ). Муниципалитеты уже приняли решения об установлении повышенных ставок для таких объектов.

Формула расчета (организации, с авансовыми платежами)

Для организаций (ст. 396 НК РФ):

Налог за год = Кад. стоимость на 01.01 × Ставка × (Кол-во полных месяцев владения / 12)

Для физических лиц:

Налог считает налоговый орган на основании данных ЕГРН. Налоговое уведомление приходит не позднее 30 октября года, следующего за отчетным. Срок уплаты — 1 декабря.

Льготы по земельному налогу

• Физические лица (ст. 391 НК РФ): Пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ, чернобыльцы и др. — вычет 6 соток (600 кв.м) из кадастровой стоимости одного участка в собственности. Если участок меньше 6 соток — налог не платится. Льгота предоставляется на один объект по выбору налогоплательщика.
• Организации: Федеральных льгот нет. Местные законы могут предусматривать льготы для СМСП, НКО, религиозных организаций и др.

Налог на имущество: если на участке есть строения

Сам по себе земельный участок не является объектом налого на имущество (ни для юрлиц, ни для физлиц). Он облагается земельным налогом. Однако, если на приобретенном участке находятся капитальные строительные объекты (дома, гаражи, производственные корпуса, ТЦ и т.д.), возникают обязательства по налогу на имущество.

Для организаций (ст. 373–383 НК РФ)

• Объекты: Недвижимое имущество, учтенное на балансе как основные средства (ОС), имеющее кадастровую стоимость (ТЦ, БЦ, нежилые помещения, объекты энергетики и др.). Жилой фонд и ОС без кадастровой стоимости облагаются по балансовой (резервной) стоимости.
• Ставка: Макс. 2,2% (устанавливает регион).
• Особенность 2025 г.: Продолжается переход на кадастровую оценку для расчета налога по всем категориям ОС.

Для физических лиц (ст. 401–408 НК РФ)

• Облагаются дома, квартиры, гаражи, единые недвижимые комплексы, помещения (нежилые), объекты незавершенного строительства.
• Налоговая база — кадастровая стоимость на 1 января отчетного года.
• Ставки: 0,1% (жилые дома, квартиры, гаражи), 0,5% (объекты кад. стоимостью > 300 млн руб.), 2% (ТЦ, офисы и др. коммерческая недвижимость).
• Льготы: на один объект каждого вида (квартира, дом, гараж и т.д.) — вычет площади (20 кв.м для квартиры, 50 кв.м для дома, 10 кв;м для комнаты) или полное освобождение для льготных категорий (пенсионеры, инвалиды и т.д.).

Налоговые риски при самой сделке покупки (Правило 70%)

При приобретении участка за цену, значительно ниже кадастровой стоимости, возникают риски доп. начислений:

НДФЛ для физического лица-продавца (ст. 214.7, 217.1 НК РФ)

Если в договоре купли-продажи цена ниже 70% от кадастровой стоимости на момент сделки, налоговая база продавца определяется как: Кадастровая стоимость × 0,7.

Покупателю это не грозит НДФЛ (он не получает доход), но если покупатель — физлицо, а продавец — юрлицо/ИП, риски переоценки могут ложиться на продавца (налог на прибыль/НДС).

Налог на прибыль для организации-продавца (ст. 250, 274 НК РФ)

Если продавец, организация (или ИП на ОСНО), доход от реализации не может быть ниже рыночной цены (п. 1 ст. 40 НК РФ). Налоговая имеет право пересчитать доход по рыночной цене (часто ориентируясь на 70% от кад. стоимости или результаты независимой оценки), что увеличит налог на прибыль продавца.

НДС (если продавец — плательщик НДС)

Облагается полная стоимость договора. Если цена занижена искусственно, риск откаса в вычете НДС покупателю и начисления НДС продавцу с рыночной стоимости.

Порядок действий после приобретения (Чек-лист)

1. Государственная регистрация права (Росреестр/МФЦ). С момента регистрации вы становитесь плательщиком земельного налога.
2. Проверка кадастровой стоимости. Узнать актуальную стоимость можно на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) или через Налоговый калькулятор ФНС (для физлиц).
3. Оспаривание кадастровой стоимости (при необходимости). Если считаете стоимость завышенной — обращение в Комиссию при Росреестре или в суд (в течение 5 лет с момента утверждения результатов оценки, ст. 24.19 Закона № 237-ФЗ).
4. Подача заявления на льготы (физлица). Льгота по земельному налогу (вычет 6 соток) и имущественному налогу предоставляется на основании заявления в налоговую инспекцию (можно через Госуслуги/ЛК ФНС). Делается один раз, действует бессрочно.
5. Учет в налоговом учете (организации). Поставить на баланс ОС (земельный участок — в учет группы «Земельные участки», амортизация не начисляется). Рассчитывать авансовые платежи по земельному налогу самостоятельно.
6. Уведомление налогового органа (организации). Приобретение объекта недвижимости (здания/сооружения) требует уведомления ФНС в течение 30 дней для учета в реестре объектов налого на имущество организаций (если объект имеет кадастровый номер).

Особенности для разных режимов налогообложения (Организации/ИП)

• ОСНО: Платит земельный налог (расход на уплату, в расходы на реализацию, п. 1 ст. 264 НК РФ), налог на имущество (расход), НДС, налог на прибыль.
• УСН «Доходы» (6%): Земельный налог не уменьшает налог по УСН (не входит в расходы). Но можно уменьшить авансовые платежи по УСН на сумму уплаченных страховых взносов (для ИП без наемников — на 100%, с наемниками — на 50%).
• УСН «Доходы минус расходы» (15%): Земельный налог и налог на имущество (по кадастровой стоимости) относятся к расходам (пп. 13, 14 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), уменьшают налоговую базу УСН.
• Патент (ПСН): Земельный налог не учитывается при расчете патентной стоимости (не уменьшает доход).
• НПД (Самозанятые): Не платят земельный налог как налог на профессиональный доход, но платят его как физические лица-владельцы земли (обычным порядком через уведомление).

Продажа участка в будущем: Минимальный срок владения

При последующей продаже физлицо может освободиться от НДФЛ (13% / 15% / 18-20%), если владело участком:

• 5 лет — общее правило (приобретено в наследство, даром, по договору найма/приватизации до 2016 г., участок для ИЖС/ЛПХ/дачного строительства).
• 3 года — если участок получен в наследство, по договору дарения от близких родственников, приватизирован, или это единственный земельный участок в собственности продавца (с 2021 г; для ИЖС/ЛПХ/дачи).

Если срок не пройден — применяется вычет 1 000 000 руб. (на продажу имущества, кроме жилья) или вычет документарно подтвержденных расходов на покупку.

Частые ошибки и мифы

Приобретение земельного участка влечет за собой обязательную уплату земельного налога, расчет которого жестко привязан к кадастровой стоимости на 1 января отчетного года. С 2025 года организации должны учитывать повышенные ставки (до 1,5%) для дорогих участков (>300 млн руб.) и правило пересчета базы в текущем году при изменении ВРИ.

При покупке критически важно следить за соотношению цены договора и кадастровой стоимости (порог 70%), чтобы избежать претензий налоговой к продавцу (и косвенных рисков для покупателя). Физическим лицам необходимо вовремя оформить льготные вычеты (6 соток по земельному налогу, площадь по имущественному), чтобы не переплачивать.

Рекомендуем перед сделкой проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра или в ЛК ФНС, а также изучить решение местного муниципалитета об установлении ставок земельного налога на текущий год.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база: НК РФ (гл. 30, 31, 32), ФЗ № 237-ФЗ, ФЗ № 382-ФЗ от . Актуальность информации на .