Вопрос об уплате налога на имущество при применении упрощенной системы налогообложения (УСН) является одним из самых частых у предпринимателей. Короткий ответ: это зависит от вашего статуса — являетесь ли вы организацией (ЮЛ) или индивидуальным предпринимателем (ИП), а также от вида имущества.
В данной статье мы подробно разберем нормы Налогового кодекса РФ (НК РФ), действующие на 2026 год, разберем исключения, региональные особенности и распространенные ошибки.
Общее правило: УСН заменяет набор налогов
Согласно ст. 346.11 НК РФ, налогоплательщики УСН освобождаются от уплаты ряда федеральных налогов. Однако перечень освобождаемых налогов различается для организаций и ИП.
Организации (Юридические лица) на УСН
Организации на УСН НЕ платят налог на имущество организаций (Глава 30 НК РФ).
Это прямо прописано в п. 1 ст. 346.11 НК РФ. Освобождение распространяется на все недвижимое имущество, которое ранее облагалось по главе 30 (то есть на объекты, учтенные в кадастровой стоимости).
Исключение: Игороный бизнес
Единственное исключение для организаций на УСН — наличие имущества, используемого для проведения азартных игр.
- Основание: п. 3 ст. 346.11 НК РФ.
- Суть: Если организация на УСН занимается азартными играми, она платит налог на имущество по общим правилам (Глава 30 НК РФ) в отношении объектов, используемых для этой деятельности.
Индивидуальные предприниматели (ИП) на УСН
ИП на УСН ОБЯЗАНЫ платить налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ).
УСН для ИП заменяет только:
- НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности (ст. 226 НК РФ).
- НДС (кроме ввозу на таможне).
- Налог на имущество организаций (ИП его и так не платят).
Налог на имущество физических лиц (квартиры, дома, гаражи, нежилые помещения, долевые строения, объекты незавершенного строительства) в перечень заменяемых налогов не входит.
Детализация для ИП: что именно облагается
ИП платит налог на имущество физических лиц в общем порядке (ст. 401 НК РФ) за объекты недвижимости, находящиеся в личной собственности.
Объекты налогообложения (ст. 401 НК РФ):
- Жилые дома, квартиры, комнаты.
- Гаражи и машино-места.
- Нежилые помещения (офисы, склады, магазины), если они в собственности ИП как физлица.
- Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые).
- Долевые участия в недвижимости.
- Единые недвижимые комплексы.
Что НЕ облагается (льготы по объектам, ст. 403 НК РФ):
С 2020 года налоговая база уменьшается за счет вычета площади (кадастровой стоимости пропорционально вычитаемой площади):
- 20 кв. м — для квартиры.
- 50 кв. м — для жилого дома.
- 10 кв. м — для комнаты.
- 50 кв. м — для объекта, совмещающего жилое и нежилое помещение.
Пример: ИП владеет квартирой 60 кв.м. Налог платится только за 40 кв.м (60 ⏤ 20).
Льготы по категориям плательщиков (ст. 407 НК РФ):
От уплаты налога на имущество физических лиц полностью освобождены (среди прочих):
- Пенсионеры (по старости, инвалидности и др.).
- Инвалиды I и II групп.
- Участники и инвалиды ВОВ.
- Лица, подвергшиеся радиации (Чернобыль и др.).
Нюанс: Льгота предоставляеться только на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж и т.д.). Если у пенсионера-ИП две квартиры — налог платится за вторую полностью (без вычета 20 кв.м, если она не основная).
Имущество на балансе ИП: есть ли разница?
Частый миф: «Если ИП поставил недвижимость на баланс (оформил как ОС), он платит налог как организация».
Это неверно.
- Налог на имущество организаций (Гл. 30) платят только организации.
- Налог на имущество физических лиц (Гл. 32) платят физические лица (в т.ч. ИП) за объекты в собственности.
Наличие объекта на балансе ИП (как основного средства) влияет на:
- Учет амортизации (для УСН «Доходы минус расходы» — ст. 346.16, 346.17 НК РФ).
- НДС (если ИП платит НДС добровольно или по импорту).
На расчет налога на имущество физлиц (Гл. 32) баланс ИП не влияет. Основание — право собственности (выписка ЕГРН).
Налог на землю и транспортный налог для УСН
Помимо налога на имущество, существуют иные имущественные платежи. УСН НЕ заменяет их ни для организаций, ни для ИП (п. 1 ст. 346.11 НК РФ).
| Налог | Организации на УСН | ИП на УСН |
|---|---|---|
| Земельный налог (Гл. 31 НК РФ) | Платят по общим правилам | Платят по общим правилам |
| Транспортный налог (Гл. 28 НК РФ) | Платят по общим правилам | Платят по общим правилам |
Примечание: Для организаций на УСН «Доходы минус расходы» земельный и транспортный налоги учитываются в расходах (п. 14, 15 ст. 346.16 НК РФ) по кассовому методу (при фактической оплате). Для УСН «Доходы» — не уменьшают налоговую базу.
Региональные особенности и ставки 2026 года
Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов РФ в пределах НК РФ (ст. 406 НК РФ).
Максимальные ставки (ст. 406 НК РФ):
- 0,1% — для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства (жилых), единых недвижимых комплексов (жилых).
- 0,5% — для иных объектов (нежилые помещения, офисы, склады, ТЦ, объекты незавершенного строительства нежилые), а также для объектов стоимостью свыше 300 млн руб. (включая жилые).
- 2% — для объектов, в отношении которых не определена кадастровая стоимость (оценка по инвентарной стоимости — встречается редко).
Налоговые каникулы и льготы регионов:
Субъекты РФ имеют право:
- Устанавливать ставки ниже максимальных (например, 0.05% или 0%).
- Вводить дополнительные льготы по категориям плательщиков (например, для многодетных родителей, ветеранов труда, молодых семей).
- Устанавливать налоговые каникулы для новых объектов (до 5 лет, ст; 408 НК РФ).
Рекомендация: Обязательно проверяйте закон вашего региона (например, Закон Москвы № 33, Закон СПб № 195-56 и т.д;) на официальном сайте ФНС (service.nalog.ru) или в личном кабинете налогоплательщика.
Порядок расчета и уплаты (для ИП как физлиц)
- Расчет налоговой базы: Кадастровая стоимость объекта на 01.01 налогового периода (года) × доля владения × месяцы владения / 12. Уменьшается на вычет (20/50/10 кв.м).
- Расчет налога: Налоговая база × Ставка региона.
- Авансовые платежи: Для физлиц (ИП) авансовых платежей НЕТ. Налог платится один раз в год за прошедший год.
- Срок уплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (п. 1 ст. 409 НК РФ). За 2025 год — до .
- Уведомление: Налоговая инспекция направляет уведомление не позднее 30 октября. Если не пришло — обязанность платить не исчезает (нужно обратиться в ФНС или рассчитать самому через ЛК).
Частые ошибки и мифы
Миф 1: «ИП на УСН «Доходы» не платит никакие налоги, кроме 6%»
Реальность: УСН 6% заменяет только НДФЛ/Налог на прибыль, НДС и Налог на имущество организаций. Земельный, транспортный и налог на имущество физлиц платятся отдельно.
Миф 2: «Если ИП сдает в аренду квартиру, он платит налог на имущество как организация»
Реальность: Сдача в аренду не меняет статус плательщика. ИП платит налог на имущество физлиц. Доход от аренды может облагаться УСН (если аренда — вид деятельности) или НДФЛ 13% (если не включен в УСН), но это другой налог.
Миф 3: «Организация на УСН платит налог на имущество за станки и оборудование»
Реальность: С 2013 года движимое имущество исключено из объекта налогообложения Главы 30 НК РФ для всех организаций. Организации на УСН вообще освобождены от Главы 30.
Миф 4: «Кадетровая стоимость не определена — налог платить не надо»
Реальность: Если кадастровая стоимость не определена (редкие случаи), налог считается от инвентарной стоимости по ставке до 2% (ст. 406 НК РФ). Проверяйте наличие стоимости на сайте Росреестра или в ЛК ФНС.
Резюме: Чек-лист для проверки
| Ситуация | Платит налог на имущество? | Какой налог? |
|---|---|---|
| Организация на УСН (обычная деятельность) | НЕТ | Освобождена от Гл. 30 НК РФ (ст. 346.11) |
| Организация на УСН (азартные игры) | ДА | Гл. 30 НК РФ (п. 3 ст. 346.11) |
| ИП на УСН (квартира в собственности) | ДА | Гл. 32 НК РФ (налог физлиц) |
| ИП на УСН (офис в собственности) | ДА | Гл. 32 НК РФ (ставка до 0.5%) |
| ИП на УСН (пенсионер, 1 квартира) | НЕТ | Льгота ст. 407 НК РФ |
| ИП на УСН (земля под офисом) | ДА | Земельный налог (Гл. 31) |
| ИП на УСН (грузовик на балансе) | ДА | Транспортный налог (Гл. 28) |
Для организаций на УСН: Налог на имущество (Глава 30 НК РФ) не платится (за исключением игорного бизнеса). Это существенное преимущество режима.
Для ИП на УСН: Налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ) платится по общим правилам за недвижимость в личной собственности. УСН не дает льготы по этому налогу. Не забывайте также о земельном и транспортном налогах.
Грамотный учет этих платежей позволяет избежать начисления пени (ст. 75 НК РФ) и штрафов (ст. 122, 123 НК РФ). Рекомендуем ежегодно проверять пришедшие уведомления из ФНС и сверять кадастровые стоимости на сайте Росреестра.
Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормы законодательства могут меняться. Для принятия решений обращайтесь к актуальному тексту НК РФ или к квалифицированному налоговому консультанту.