Продажа квартиры, при покупке которой использовался материнский капитал, — распространённая ситуация․ У многих семей возникает вопрос: нужно ли платить налог с такой сделки и есть ли какие-то особенности? Разберёмся подробно․
Общее правило: материнский капитал не отменяет налог
Сам по себе факт использования материнского капитала при покупке жилья не освобождает продавца от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ При продаже квартиры собственник получает доход, и в некоторых случаях с него нужно заплатить НДФЛ, подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно перечислить налог в бюджет․
Скрыть сделку не получится: ФНС легко узнаёт о ней из данных ЕГРН — реестра, где хранятся сведения о недвижимости и её владельцах․
Когда налог платить не нужно
Налог при продаже квартиры можно не платить, если соблюдён минимальный срок владения недвижимостью:
- 5 лет — общий срок владения квартирой для освобождения от налога;
- 3 года — если недвижимость досталась по наследству, была получена в подарок от близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты, а также если это единственное жильё продавца․
Важный нюанс для семей с материнским капиталом: при покупке квартиры родители обязаны выделить доли детям․ Срок владения для каждого собственника (в т․ч․ ребёнка) считается с момента регистрации права собственности на его долю․ Если доли детям были выделены позже, чем родители оформили квартиру, сроки владения могут различаться․
Если срок владения не выдержан: как считается налог
Если квартира продаётся раньше минимального срока, придётся заплатить НДФЛ по ставке 13% (или 15% с части дохода, превышающей установленный порог)․ Однако налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет — 1 000 000 рублей от стоимости квартиры (при продаже долей вычет распределяется пропорционально)․
- Вычет в размере расходов на покупку, из дохода от продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на приобретение жилья․
Особенность с материнским капиталом
Здесь есть важная деталь: сумма материнского капитала не считается личными расходами семьи․ Поэтому при расчёте налога из расходов на покупку квартиры нужно исключить сумму маткапитала․
Пример: квартира куплена за 5 000 000 рублей, из них 600 000 рублей оплачены материнским капиталом․ Продана за 6 000 000 рублей․ Налогооблагаемая база: 6 000 000 − (5 000 000 − 600 000) = 1 600 000 рублей․ Налог: 1 600 000 × 13% = 208 000 рублей․
Налог за детей
Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, обязанность по уплате налога и подаче декларации за них ложится на законных представителей — родителей․ Доход каждого ребёнка от продажи его доли облагается налогом на общих основаниях, с учётом срока владения долей и применимых вычетов․
Что нужно сделать продавцу
- Определить срок владения квартирой и долями каждого члена семьи;
- При необходимости уплаты налога, подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог до 15 июля;
- Сохранить документы, подтверждающие расходы на покупку (договор, платёжные документы, сведения об использовании маткапитала)․
Использование материнского капитала само по себе не влияет на обязанность платить налог при продаже квартиры․ Налог не взимается, если выдержан минимальный срок владения — 5 лет (в отдельных случаях 3 года)․ Если жильё продаётся раньше, налог рассчитывается с учётом вычета, при этом сумма материнского капитала исключается из состава расходов․ Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы правильно рассчитать обязательства и избежать штрафов․