Дарение недвижимости, одна из самых частых сделок передачи имущества между родственниками. Однако, в отличие от купли-продажи, здесь есть свои нюансы налогообложения. В этой статье подробно разберем, какие налоги платится при дарении части квартиры (доли), кто освобожден от уплаты НДФЛ, как рассчитать налоговую базу и какие изменения ждут налогоплательщиков в ближайшие годы.

Общее правило: кто платит налог и какая ставка

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доход в виде имущества, полученного по договору дарения, подлежит облажению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

• Налогоплательщиком выступает одаряемый (получатель подарка).
• Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ — 13% (до 5 млн руб. в год; сверх, 15%), для нерезидентов — 30%.
• Объект налогообложения — стоимость полученной доли в квартире.

Главное исключение: дарение между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ)

Это самый важный момент, о котором сообщали СМИ (в частности, Газета.Ru со ссылкой на председателя комитета Госдумы Сергея Гаврилова) и ФНС: одаряемые, являющиеся близкими родственниками дарителя, полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Кто относится к близким родственникам?

1. Супруги;
2. Родители и дети (в т.ч; усыновленные/усыновители);
3. Бабушки, дедушки и внуки;
4. Полнородные и неполнородные братья и сестры.

Важно: В этот список НЕ входят дяди, тети, племянники, кузены, свекрови/тещи, зяти/невестки, а также граждане, состоящие в не зарегистрированных браке (гражданском). Для них действует общее правило — 13% (для резидентов).

Как определяется налоговая база (стоимость доли)

Если налог платится (например, дарение между дальними родственниками или неродственниками), базу определяют по ст. 214.7 НК РФ:

• Кадастровая стоимость доли на дату принятия дарения (фиксируется в ЕГРН).
• Если кадастровой стоимости нет — рыночная стоимость, определенная по результатам оценки.

Нюанс для доли: Кадастровая стоимость обычно назначается на целое помещение. Стоимость доли рассчитывается пропорционально размеру доли (например, 1/2 от кадастровой стоимости всей квартиры), если иное не установлено соглашением сторон или решением суда.

Имущественный вычет при дарении (для тех, кто платит налог)

Если одаряемый не является близким родственником, он имеет право уменьшить налоговую базу на имущественный вычет в размере 250 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ).

• Вычет предоставляется один раз в жизни (суммарно по всем видам имущества, полученных в дар/по наследству).
• Если стоимость доли меньше 250 000 руб., налоговая база становится равной нулю.
• Неиспользованный остаток вычета не переносится на будущие годы (в отличие от вычета при покупке жилья).

Другие категории лиц, освобожденные от НДФЛ (п. 1, 2 ст. 217 НК РФ)

Помимо близких родственников, от налога на дарение освобождены (независимо от степени родства с дарителем):

• Инвалиды I и II групп;
• Лица, пострадавшие от радиации или манифестаций радиации (Чернобыль, Семипалатинск и др.);
• Участники обороны и ликвидации последствий аварий на объектах ядерного назначения;
• Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы.

Порядок расчета и уплаты налога (пример на 2024–2026 гг.)

Шаг 1. Определение стоимости доли

Смотрим кадастровую стоимость квартиры на дату регистрации перехода права в Росреестре. Умножаем на размер доли (например, 1/3).

Шаг 2. Применение вычета (если нет льготы по родству)

Налоговая база = Стоимость доли – 250 000 руб. (если вычет не использовался ранее).

Шаг 3. Расчет налога

НДФЛ = Налоговая база × 13% (для резидентов).

Шаг 4. Сроки

• Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля года, следующего за годом получения дарения.
• Уплата налога — не позднее 15 июля того же года;

Особенности дарения доли (части квартиры)

1. Право преимущественной покупки. Перед дарением доли третьему лицу, даритель обязан предложить её другим совладельцам (ст. 250 ГК РФ); Нарушение процедуры может привести к оспариванию сделки в суде, но не отменяет налоговых последствий, если сделка уже зарегистрирована.
2. Налог на имущество. После регистрации дарения одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц за свою долю.
3. Минимальный срок владения для продажи. Если одаряемый решит продать полученную долю, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже составит 3 года (так как основание приобретения, дарение от близкого родственника, п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ). Для дарений от неродственников — 5 лет.

Актуальные изменения и прогнозы на 2025–2026 годы

На момент написания статьи (сентябрь 2026 г.) действуют нормы, введенные ранее. Однако ФНС и Минфин регулярно уточняют порядок взаимодействия с Росреестром:

• Автоматизация: Данные о переходе права передаются из Росреестра в ФНС автоматически. Если вы не близкий родственник, инспекция сама вышлет требование о сдаче декларации и уплате налога.
• Кадастровая оценка: Проводится раз в 2–3 года (в федеральных городах — ежегодно). Рост кадастровой стоимости увеличивает налоговую базу при дарении.
• Прогрессивная шкала: С 2025 года для резидентов введена прогрессивная шкала (13% до 5 млн, 15% от 5 до 20 млн, 18% от 20 до 50 млн, 20% от 50 млн, 22% свыше 300 млн). Если стоимость доли очень высока, часть суммы может облагаться по ставке 15% или выше.

Пошаговая инструкция: что сделать после дарения доли

1. Зарегистрировать переход права в Росреестре (через МФЦ, Госуслуги или нотариуса).
2. Определить статус: Являетесь ли вы близким родственником дарителя?
3. Если ДА: Никаких деклараций и налогов не нужно. Сохраните документы (договор, выписка ЕГРН) на случай проверки.
4. Если НЕТ:
   • Узнайте кадастровую стоимость доли на дату регистрации.
   • Проверьте, использовали ли вы вычет 250 000 руб. ранее.
   • Заполните декларацию 3-НДФЛ (можно в ЛК ФНС «Налоги ФЛ» или через налоговые сервисы).
   • Сдайте декларацию до 30 апреля следующего года.
   • Заплатите налог до 15 июля следующего года.

Частые ошибки и мифы

При дарении части квартиры налоговая нагрузка полностью зависит от степени родства между дарителем и одаряемым.

• Близкие родственники (супруги, родители/дети, бабушки/дедушки/внуки, братья/сестры): НДФЛ = 0%, декларация не нужна.
• Остальные лица: НДФЛ = 13% (резиденты) от кадастровой стоимости доли за вычетом 250 000 руб. (если вычет не был использован ранее). Обязательна сдача 3-НДФЛ.

Рекомендуется заранее проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра или в ЛК Госуслуг и проконсультироваться с налоговым консультантом, если стоимость доли высока и задействована прогрессивная шкала НДФЛ. Грамотное оформление дарственной позволяет легально минимизировать или полностью исключить налоговые расходы при передаче имущества внутри семьи.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решений обратитесь к актуальному тексту НК РФ или к квалифицированному специалисту.