Предварительный договор аренды нежилого здания — это документ, в котором стороны фиксируют намерение заключить в будущем основной договор аренды. Такой документ регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса РФ и широко применяется в бизнес-практике, когда сторонам требуется время на подготовку сделки, согласование условий или оформление документов.
Что такое предварительный договор аренды
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды нежилого здания (помещения) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Ключевые особенности:
- договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора;
- заключается в той же форме, что и основной договор (если основной договор подлежит нотариальному удостоверению или регистрации, предварительный оформляется аналогично);
- обязательство заключить основной договор действует в течение срока, указанного в предварительном договоре; если срок не определён — в течение одного года с момента заключения;
- при уклонении одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
Когда используется предварительный договор
На практике предварительный договор аренды нежилого здания заключают в следующих ситуациях:
- Арендатору нужно время на регистрацию юридического лица или получение лицензий.
- Здание ещё не введено в эксплуатацию или не оформлены права собственности.
- Стороны согласовывают условия ремонта, реконструкции или перепланировки помещений.
- Арендодатель хочет «забронировать» арендатора и исключить переговоры с другими кандидатами.
- Требуется проверка документов, финансовое планирование или согласование сделки внутри компании.
Структура и основные разделы договора
Преамбула
Указываются наименования сторон, представители и документы, на основании которых они действуют (устав, доверенность). Стороны обозначаются как «Сторона-1» (будущий Арендатор) и «Сторона-2» (будущий Арендодатель).
Предмет договора
Фиксируется обязательство сторон заключить основной договор аренды нежилого здания. Обязательно указываются:
- точный адрес здания (помещения);
- общая площадь в квадратных метрах;
- кадастровый номер (при наличии);
- целевое назначение аренды (офис, склад, производство, торговля);
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности арендодателя.
Арендная плата
Указывается предварительный размер арендной платы (например, сумма в месяц с выделением НДС) и порядок оплаты — как правило, безналичный расчёт на банковский счёт арендодателя. Важно зафиксировать, что итоговая плата по основному договору не может превышать согласованный размер.
Сроки заключения основного договора
Определяется конкретная дата, до которой стороны обязуются подписать основной договор, а также срок передачи здания в аренду. Передача и возврат объекта оформляются актами приёма-передачи с указанием технического состояния.
Ответственность сторон
Предусматривается право стороны обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении к заключению договора, а также обязанность уклоняющейся стороны возместить причинённые убытки.
Заключительные положения
Указываются срок действия предварительного договора, порядок расторжения, количество экземпляров (обычно два, имеющих равную юридическую силу).
Реквизиты и подписи сторон
Для каждой стороны указываются: юридический и почтовый адреса, ИНН, КПП, банковские реквизиты (банк, расчётный и корреспондентский счета, БИК), подписи и печати.
Пример ключевых формулировок
Предмет договора: «Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды нежилого здания, расположенного по адресу: ______, общей площадью ____ кв. м, по которому Сторона-1 будет выступать Арендатором, а Сторона-2 — Арендодателем».
Обязательство о заключении: «Стороны обязуются заключить основной договор в срок до «___» ________ 20__ г. До указанной даты Сторона-2 обязуется не заключать с третьими лицами аналогичных предварительных договоров либо договоров аренды указанного здания».
Ответственность: «В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении к заключению договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, обязана возместить другой стороне причинённые убытки».
На что обратить внимание при составлении
- Существенные условия. Если в предварительном договоре не определены предмет и существенные условия основного договора, он не будет считаться заключённым.
- Обеспечительный платёж. Часто стороны предусматривают внесение задатка или обеспечительного платежа, это повышает гарантии исполнения обязательств.
- Форма договора. Если основной договор аренды заключается на срок более года и подлежит государственной регистрации, предварительный договор также следует оформить письменно с соблюдением всех требований.
- Проверка полномочий. Убедитесь, что подписанты имеют право действовать от имени организаций.
- Индивидуализация объекта. Чем точнее описано здание (адрес, площадь, кадастровый номер), тем меньше риск споров.
Предварительный договор аренды нежилого здания, эффективный инструмент фиксации договорённостей сторон до подписания основного договора. Он защищает интересы как арендатора, так и арендодателя, позволяя юридически закрепить намерения и ключевые условия будущей сделки. Представленные образцы носят примерный характер: перед подписанием рекомендуется адаптировать документ под конкретные условия сделки и при необходимости проконсультироваться с юристом.