Вопросы налогообложения недвижимости остаются одними из самых актуальных для собственников жилья. Особое внимание привлекает так называемый «повышенный налог» или налог на «лишние» квадратные метры — плату за площадь жилья‚ превышающую установленные законом нормы бесплатного минимума. Согласно актуальной информации на 28 сентября 2026 года‚ в Украине запущена масштабная рассылка уведомлений: более 2‚44 миллиона граждан получили требования об уплате налога на жилую недвижимость по итогам отчетного периода.

Суть механизма: за что платим?

В соответствии с Налоговым кодексом Украины (статья 398)‚ физические лица-плательщики платят налог на недвижимость‚ если общая площадь их жилых объектов (квартир‚ домов) превышает определенные лимиты. Налог взимается не со всей площади‚ а только с «лишних» квадратных метров.

Нормы необлагаемого минимума (на 2026 год):

• Квартира: 60 кв. м.
• Жилой дом: 120 кв. м.
• Квартира + Дом (в совокупности): 180 кв. м.

Пример: Если у вас в собственности квартира площадью 80 кв. м.‚ налогооблагаемая база составит 20 кв. м. (80 – 60). Налог рассчитывается именно на эту излишку.

Расчет ставки: как формируется сумма к оплате в 2026 году?

Ставка налога устанавливается местными советами (обласными‚ районными‚ городскими)‚ однако она не может превышать установленный Налоговым кодексом предел — 1‚5% от минимальной заработной платы за 1 кв. м. излишка в год.

С 1 января 2026 года минимальная заработная плата в Украине составляет 8000 грн. Следовательно‚ максимальная ставка на 1 кв. м. «лишней» площади:

8000 грн × 1‚5% = 120 грн за 1 кв. м. в год.

Местные власти имеют право установить ставку ниже этого предела (например‚ 0‚5% или 1% от МЗП) или полностью освободить отдельные категории граждан от уплаты (помимо федеральных льгот).

Кто получил уведомления и что с ними делать?

По данным на конец сентября 2026 года‚ налоговые органы разослали уведомления более чем 2‚44 млн украинцев. Документ приходит в электронном виде (в личный кабинет на портале госуслуг «Дия» или на почту) или бумажным почтовым отправлением.

Алгоритм действий при получении уведомления:

1. Проверьте данные: Сверьте площадь объекта‚ указанную в уведомлении‚ с технической документацией (техпаспортом или выпиской из Госреестра прав на недвижимость). Ошибки в площади — частая причина завышенных начислений.
2. Уточните ставку: Проверьте‚ какую ставку (% от МЗП) утвердил ваш местный совет для текущего года. Она может быть ниже максимальной.
3. Проверьте льготы: Убедитесь‚ что вам предоставлены все положенные льготы (см. раздел ниже).
4. Оплатите в срок: Срок уплаты налога по уведомлению — обычно 60 календарных дней со дня получения уведомления. Просрочка грозит начислением пени (штрафных санкций).

Льготные категории: кто платит меньше или ничего не платит?

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от уплаты налога на «лишние» метры для следующих категорий граждан (в отношении одного жилого дома и одной квартиры):

• Участники боевых действий‚ инвалиды войны;
• Инвалиды I и II групп;
• Лица‚ пострадавшие от ЧАЭС (инвалиды‚ ликвидаторы);
• Пенсионеры по возрасту (женщины 60 лет‚ мужчины 63 года — с учетом поэтапного повышения пенсионного возраста);
• Родители (супруги) погибших военнослужащих;
• Дети-инвалиды‚ дети до 18 лет (в отношении имущества‚ принадлежащего им).

Важно: Льгота предоставляется по заявлению налогоплательщика. Если вы имеете право на льготу‚ но не подали заявление в налоговую инспекцию (или через «Дию») до начала отчетного года‚ налог может быть начислен в общем порядке. Заявление можно подать в любое время‚ но возврат переплаты возможен за последние 3 года (срок давности).

Связь с ростом НДС и рынком недвижимости

Эксперты отмечают‚ что увеличение налоговой нагрузки на недвижимость (в т.ч. через рост МЗП‚ к которому привязана ставка) происходит на фоне макроэкономических изменений. В частности‚ обсуждается вопрос влияния потенциального роста НДС на стоимость нового жилья и ремонтные работы. Хотя налог на «лишние метры» — это местный налог‚ а НДС, государственный‚ совокупная налоговая нагрузка на сектор недвижимости растет‚ что может отразиться на:

• Повышении арендных ставок (собственники компенсируют расходы за счет арендаторов);
• Снижении инвестиционной привлекательности покупки крупных объектов под сдачу в аренду;
• Росте первичной стоимости жилья за счет включения застройщиками налоговых рисков в смету.

Частые ошибки и способы их исправления

Порядок оплаты: реквизиты и дедлайны

Оплатить налог можно через:

• Приложение «Дія» (раздел «Платежи» -> «Налоги»);
• Интернет-банкинг любого банка (по коду бюджетной классификации — КБК);
• Терминалы самообслуживания / отделения банка/Укрпочты;
• Личный кабинет налогоплательщика на сайте ГНС (cabinet.tax.gov.ua).

В уведомлении обязательно указаны: ИНН плательщика‚ КБК‚ назначение платежа‚ сумма и срок оплаты. При самостоятельном заполнении платежки критически важно не ошибиться в КБК и ИНН‚ иначе деньги «зависнут» в бюджете и не зачтутся в погашение долга.

Перспективы: что ждать в следующих годах?

Дискуссии о реформе налогообложения недвижимости не прекращаются. На повестке дня находятся такие инициативы‚ как:

• Переход на кадастровую стоимость как базу налогообложения (вместо площади и МЗП);
• Ужесточение контроля за неиспользуемыми («мертвыми») объектами недвижимости.

На текущий момент (сентябрь 2026 г.) действует существующая модель: площадь + МЗП + ставка местного совета. Собственникам рекомендуется ежегодно проверять решения местных советов об установлении ставок (обычно принимаются до 1 февраля года‚ следующего за отчетным) и своевременно подавать заявления на льготы.

Краткий чек-лист для собственника на 2026 год:

1. Получил уведомление?, Проверил площадь и ставку.
2. Есть право на льготу? — Подал заявление (если не подал ранее).
3. Сумма верна?, Оплатил в течение 60 дней через удобный канал.
4. Сохранил чек/квитанцию? — Обязательно (на случай споров).

Грамотное взаимодействие с налоговой системой позволяет избежать штрафов‚ пени и лишних нервов. Следите за изменениями в местном законодательстве и используйте цифровые сервисы («Дія»‚ личный кабинет ГНС) для удобного управления налоговыми обязательствами.