Вопрос об оплате услуг риэлтора при продлении (продлении) договора аренды является одним из самых обсуждаемых и спорных моментов в отношениях между арендаторами‚ арендодателями и агентами недвижимости. В данной статье мы подробно разберем правовую базу‚ рыночные практики и нюансы‚ на которые стоит обратить внимание при заключении соглашений.

Правовая природа комиссии риэлтора

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ)‚ отношения между клиентом и риэлтором регулируются:

• Главой 39 ГК РФ, «Возмездное оказание услуг» (если риэлтор оказывает услуги по подбору‚ показу‚ проверке документов);
• Главой 52 ГК РФ — «Агентирование» (если риэлтор действует от имени и за счет клиента‚ заключая договор аренды).

Важный момент: Законом не установлен фиксированный размер комиссии и не жестко прописано‚ кто именно ее платит. Все условия (размер‚ момент выплаты‚ стороны‚ несущие расходы) фиксируются в договоре с риэлтором (агентским договором или договором возмездного оказания услуг).

Кто и когда платит комиссию при первоначальном заключении договора

Рыночная практика на текущий момент (согласно данным порталов ЦИАН‚ Авито‚ Домклик‚ Рамблер/Недвижимость) сложилась следующим образом:

• Массовый сегмент (эконом‚ комфорт): Комиссию почти всегда оплачивает арендатор. Размер обычно составляет от 50% до 100% от месячной арендной платы (часто обозначается как «комиссия 50%» или «комиссия 100%»).
• Бизнес- и премиум-сегмент: Часто комиссию оплачивает арендодатель (собственник)‚ так как он заинтересован в быстрой сдаче дорогого объекта и привлечении профессионального агента.
• Два агента: Если в сделке участвуют два риэлтора (один от арендатора‚ другой от арендодателя)‚ каждый получает свою комиссию от своей стороны‚ если иное не оговорено.

Комиссия выплачивается единовременно в момент подписания договора аренды (найма)‚ обычно одновременно с передачей первого платежа и залога собственнику.

Комиссия vs Залог: принципиальная разница

Не путайте эти понятия:

Ключевой вопрос: Комиссия при продлении договора аренды

Здесь кроется главная ловушка для клиентов. Общего правила «да» или «нет» не существует — всё определяется текстом вашего договора с риэлтором.

Сценарий А: Автоматическое продление (Тихий переход)

Во многих договорах аренды стоит условие: «Договор продлевается автоматически на такой же срок‚ если ни одна из сторон не уведомила другую за N дней».

Позиция риэлторов: Если в агентском договоре прописана фраза вроде «Действие договора продлевается автоматически вместе с договором аренды» или «Вознаграждение выплачивается за весь срок аренды‚ включая продления»‚ — риэлтор может требовать комиссию за каждый период продления.

Совет: Как указано в экспертных материалах (Журнал Домклик‚ 2024)‚ такую формулировку стоит исключать‚ если вы не готовы платить за продление. Агентский договор должен иметь четкий дедлайн (например‚ «действует до подписания договора аренды» или фиксированная дата).

Сценарий Б: Подписание нового договора (Регистрация заново)

Если срок аренды истек‚ и стороны подписывают новый договор аренды (часто с изменением ставки‚ условиями‚ новыми паспортными данными)‚ — это новая сделка.

• Если риэлтор участвовал в переговорах‚ подготовке нового пакета документов‚ согласовании доп. соглашений — он имеет право требовать вознаграждение (полное или частичное‚ по согласованию).
• Если риэлтор не участвовал (стороны договорились сами) — оснований для выплаты комиссии нет‚ если агентский договор не содержит абсурдного условия «комиссия за факт продления отношений сторон».

Сценарий В: Дополнительное соглашение к старому договору

Стороны просто подписывают доп. соглашение о продлении сроков. Риэлтор здесь‚ как правило‚ не нужен. Выплата комиссии возможна только если это прямо прописано в агентском договоре как условие «за продление сроков действия договора аренды».

Типичные условия агентского договора‚ на которые нужно смотреть

1. Срок действия агентского договора. Лучше ограничить его моментом подписания основного договора аренды (+ неделя на передачу ключей/акт приема-передачи). Избегайте фраз «до окончания отношений по договору аренды».
2. Пункт о продлении. Ищите фразы: «В случае продления договора аренды Клиент обязуется выплатить Агенту вознаграждение в размере X%». Если пункт есть, он юридически обязателен.
3. Исключительное право. Если вы подписали «исключительный» договор‚ вы не можете нанять другого агента или найти жильца/квартиру самостоятельно без оплаты комиссии текущему агенту даже при продлении.

Судебная практика и защита прав

Суды в РФ исходят из принципа: услуга оказана — оплата должна быть.

• Если риэлтор реально оказал услуги по продлению (переговоры‚ согласование новых условий‚ подготовка доп. соглашения‚ проверка актуальности документов собственника), суд‚ скорее всего‚ встанет на сторону агента‚ если есть договор.
• Если услуги не оказаны‚ а деньги требуются только по формальному пункту в договоре «за продление», суды могут признать такое условие несоразмерным высокой оплате (ст. 333 ГК РФ) и уменьшить сумму или отказать в удовлетворении иска‚ сославшись на неблагоприятное исполнение обязательств агентом.

Практические рекомендации для сторон

Для Арендатора:

• Читайте агентский договор внимательнее договора аренды.
• Требуйте исключить пункт об автоматическом продлении агентского договора.
• Фиксируйте: «Комиссия выплачивается единовременно при подписании первого договора аренды. При продлении/подписании новых договоров дополнительных выплат не производится».
• Если агент требует деньги за продление за «ничегоделание» — отказывайтесь платить‚ ссылаясь на отсутствие оказанных услуг (акт выполненных работ не подписан).

Для Арендодателя (Собственника):

• Если вы платите комиссию (премиум-сегмент)‚ четко пропишите: «Вознаграждение выплачивается за заключение договора аренды на срок до [Дата]. Продление не влечет доп. выплат».
• Если агент нашел хорошего жильца‚ который остается на годы — честнее и выгоднее подписать с агентом новый договор на консультационное сопровождение (юридическая проверка‚ контроль оплат) за фиксированную малую сумму‚ чем спорить за проценты.

Для Риэлторов:

• Прозрачно объясняйте клиентам: «Моя работа — найти и заселить. Продление — это новая работа (или ее отсутствие). Давайте зафиксируем честные правила».
• Предлагайте сервис «Сопровождение аренды» (property management) за отдельную абонентскую плату вместо процента от продления.

Резюме

Получает ли риэлтор комиссию при продлении?

• По умолчанию (по закону): Нет‚ закон этого не требует.
• По договору: Да‚ если в агентском договоре есть соответствующий пункт.
• По справедливости/рыночной практике: Обычно НЕТ. Стандартная комиссия покрывает поиск и заключение первого договора. Продление — это результат хорошей работы на старте‚ а не новая сделка‚ требующая полной оплаты.

Главное правило: Читайте договор с риэлтором до подписания. Зачеркивайте пункты об автоматическом продлении агентского соглашения и обязательной оплате за продление аренды‚ если не хотите платить дважды за одну и ту же сделку.

Статья подготовлена на основе анализа текущей судебной практики‚ ГК РФ и обзоров рынка (ЦИАН‚ Домклик‚ Контур.Реестр‚ Рамблер/Недвижимость) на 2026 год. Данная информация носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией.