Продажа недвижимости, это событие, которое почти всегда привлекает внимание налоговой инспекции. Многие продавцы ошибочно считают, что если цена договора не превышает 1 миллион рублей, то о сделке можно «забыть». В действительности правило «до миллиона — налога нет» имеет важные нюансы, связанные с кадастровой стоимостью, статусом налогоплательщика (резидент/нерезидент) и порядком подачи декларации.

В этой статье мы подробно разберем, как работает налоговый вычет в 1 млн руб., когда налог действительно не платится, а когда декларацию 3-НДФЛ всё же придется сдать.

Главное правило: имущественный вычет в размере 1 млн руб.

Согласно ст. 220 НК РФ, налоговый резидент РФ при продаже недвижимости, владел которой менее минимального срока владения (5 лет в общем случае, 3 года — для льготных категорий), имеет право уменьшить доход от продажи на 1 000 000 рублей (имущественный вычет).

Как это работает на практике:

• Цена продажи ≤ 1 000 000 руб.: Доход минус вычет = 0 или отрицательное число. НДФЛ платить не нужно.
• Цена продажи > 1 000 000 руб.: Налог берется с разницы (Цена − 1 млн) по ставке 13% (для резидентов).

Важный нюанс: Вычет в 1 млн руб. предоставляется на одну продажу в налоговый период. Если вы продали в году две квартиры по 900 тыс. руб. каждая, вычет в 1 млн можно применить только к одной из них. По второй придется платить налог (если нет документов на расходы покупки).

«Ловушка» кадастровой стоимости: правило 70%

Это самый частый повод для начисления налога, даже если в договоре указана сумма менее 1 млн руб.

Согласно п. 1 ст. 214.7 НК РФ, если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая база определяется исходя из 70% кадастровой стоимости.

Пример:

1. Квартира продана за 900 000 руб. (менее 1 млн).
2. Кадастровая стоимость на дату продажи: 2 000 000 руб.
3. 70% от кадастра = 1 400 000 руб.
4. Так как 900 000 < 1 400 000, налоговая база = 1 400 000 руб.
5. Применяем вычет 1 000 000 руб. → Налогооблагаемая база = 400 000 руб.
6. НДФЛ к уплате: 400 000 × 13% = 52 000 руб.

Подача декларации 3-НДФЛ: когда нужна, а когда нет

Здесь произошли важные изменения, вступившие в силу с отчетности за 2021 год (подача в 2022 году и далее).

Случай А: Доход от продажи (с учетом правила 70% кадастра) НЕ превышает 1 млн руб.

• НДФЛ платить не нужно.
• Декларацию 3-НДФЛ сдавать НЕ НУЖНО. (ФЗ от № 266-ФЗ).
• Налоговая сама увидит сделку через реестр Росреестра и закроет вопрос автоматически.

Случай Б: Доход от продажи (с учетом 70% кадастра) ПРЕВЫШАЕТ 1 млн руб.

• Нужно посчитать налог с разницы (Доход − 1 млн).
• Обязательно сдать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Налог уплатить до 15 июля того же года.

Случай В: Вы уменьшаете доход затратами на покупку (расходный вычет)

• Если у вас есть документы на покупку (ДКП, чеки, акты) и вы хотите списать реальные затраты вместо фиксированного миллиона.
• Декларацию 3-НДФЛ сдавать ОБЯЗАТЕЛЬНО в любом случае (даже если налог получился 0), чтобы закрепить за собой право на расходный вычет.

Нерезиденты РФ: другие правила

Если продавец — налоговый нерезидент (находится в РФ менее 183 дней за календарный год), правила кардинально отличаются:

• Ставка НДФЛ, 30%.
• Имущественный вычет в 1 млн руб. НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ.
• Налог берется со всей суммы дохода (с учетом правила 70% кадастра).
• Декларацию сдавать всегда обязательно.

Пример из практики: Нерезидент продал квартиру за 800 тыс. руб. Кадастр 1,5 млн. База = 1,05 млн (70%). Налог = 1,05 млн × 30% = 315 тыс. руб. Вычета нет.

Минимальный срок владения: когда налог не нужен вообще

Если вы владели недвижимостью дольше минимального срока, налог не платится при любой цене продажи, и декларацию сдавать не нужно (с 2021 года).

Важно: Срок считается от даты регистрации права в ЕГРН (или старого свидетельства). Если срок пройден — продавайте хоть за 100 млн, налога и декларации нет.

Алгоритм действий продавца (чек-лист)

1. Определите свой налоговый статус: Резидент (13%, вычет 1 млн) или Нерезидент (30%, вычета нет).
2. Проверьте срок владения: Прошло 5 лет (или 3 года для льготных оснований) с момента регистрации права?
   • Да → Продавайте спокойно. Налога нет, декларации нет.
   • Нет → Переходите к п. 3.
3. Узнайте кадастровую стоимость на дату планируемой продажи (сайт Росреестра, выписа ЕГРН).
4. Рассчитайте минимальную налоговую базу: Кадастр × 0,7.
5. Сравните с ценой договора: База = max(Цена договора, Кадастр × 0,7).
6. Примените вычет (для резидентов): Налогооблагаемая база = База − 1 000 000 (но не менее 0).
7. Примите решение:
   • Если Налогооблагаемая база = 0 → Налог 0, Декларация не нужна.
   • Если Налогооблагаемая база > 0 → Считаем налог (×13%), сдаем 3-НДФЛ до 30.04, платим до 15.07.
8. Есть документы на покупку? Если да, и расходы > 1 млн (или вы хотите списать точную сумму), сдавайте 3-НДФЛ с приложением копий документов, используя расходный вычет вместо фиксированного.

Частые ошибки и мифы

Актуальность на 2024–2026 годы

На момент 2024–2026 годов правила стабильны:

• Ставка для резидентов — 13% (до 5 млн дохода в год) и 15% (сверх 5 млн). При продаже недвижимости доход обычно укладывается в 13%.
• Правило 70% от кадастра работает без изменений.
• Отказ от декларации при доходе ≤ 1 млн закреплен в НК РФ (п. 3.1 ст. 228).
• Сроки владения (3/5 лет) не менялись.

Продажа недвижимости дешевле 1 миллиона рублей действительно часто освобождает от уплаты НДФЛ и от сдачи декларации, но только при условии, что 70% от кадастровой стоимости также не превышает 1 млн руб.

Перед сделкой обязательно:

1. Закажите свежую выписку ЕГРН (проверит кадастр и обременения).
2. Рассчитайте «налоговый пол» по формуле: max(Цена, Кадастр×0,7) − 1 000 000.
3. Если результат ≤ 0 — вы в безопасности: ни налога, ни декларации (для резидентов).

В сложных случаях (нерезидентство, совместная собственность, отсутствие документов на покупку, продажа доли) рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или использовать сервис «Личный кабинет налогоплательщика» ФНС для предварительного расчета.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы налогового законодательства могут меняться, пожалуйста, сверяйтесь с актуальной редакцией НК РФ и разъяснениями ФНС России на дату сделки.