Вопрос об уплате земельного налога при аренде земельного участка является одним из самых частых в налоговой практике. Короткий ответ: прямой обязанностью платить земельный налог арендатор не несет. Однако экономически налог часто ложится на плечи арендатора через арендные платежи. В этой статье подробно разберем правовую базу, исключения, судебную практику и нюансы учета для бизнеса на 2026 год.
Общее правило: кто является плательщиком земельного налога
Согласно статье 388 Налогового кодекса РФ (НК РФ), плательщиками земельного налога признаются:
- Организации и физические лица, в собственности которых находятся земельные участки (право собственности);
- Организации и физические лица, которым земельные участки предоставлены на праве вечного (бессрочного) пользования;
- Организации и физические лица, которым земельные участки предоставлены на праве безвозмездного пожизненного наследуемого владения.
Важно: В этом перечне нет арендаторов. Аренда — это право временного владения и пользования (ст. 607 ГК РФ), которое не влечет за собой возникновения налоговой обязанности по земельному налогу.
Пункт 2 статьи 388 НК РФ прямо указывает: «Плательщиками земельного налога не признаются арендатели земельных участков…».
Экономическая суть: как арендатор все равно платит налог
Хотя юридически налогоплательщиком является собственник (арендодатель), на практике затраты на уплату земельного налога закладываются в размер арендной платы.
Механизм включения налога в аренду:
- Договор аренды: Стороны могут зафиксировать в договоре порядок расчета арендной платы с учетом земельного налога.
- Компенсация затрат: Арендодатель включает сумму уплаченного налога в себестоимость аренды или выделяет отдельной строкой «компенсацию затрат на уплату земельного налога».
- НДС: Согласно судебной практике (в т.ч. определениям ВАС РФ и актуальной практике 2024–2026 гг.), дополнительная плата в виде компенсации затрат арендодателя на уплату земельного налога имеет прямое отношение к договору аренды и подлежит учету в налоговой базе по НДС (п. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Особенности аренды государственных и муниципальных земель
При аренде земель из публичной собственности существуют специальные правила расчета арендной платы, жестко привязанные к ставкам земельного налога.
Льготные ставки аренды (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ):
Для определенных категорий арендаторов (например, обладателей права оперативного управления зданиями на неделимых участках) установлено правило: размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, рассчитанного в отношении такого участка (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, подп. 4 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).
Это означает, что государство как арендодатель фактически «перекладывает» на арендатора только бремя уплаты налога, не навлекая сверхдоходов от аренды земли под социально значимые объекты.
Судебная практика по ставкам аренды госземель:
Суды последовательно отстаивают позицию: если законодателем для конкретной категории арендаторов установлен предел арендной платы в размере земельного налога (ставка 0,3% или 1,5% в зависимости от категории земли), применение иных ставок (например, 1,06% для земель под административно-управленческими зданиями) к таким арендаторам неправомерно.
Пример из практики (А60-60337/2018, А60-42366/2021, А60-68621/2022): суды подтверждали, что для учреждений с правом оперативного управления арендная плата за неделимый участок не может превышать размер земельного налога по ставке 0,3% (для сельхозназначения и иных категорий), а не по повышенной ставке 1,06%.
Налоговый учет: как отражать расходы арендатору и арендодателю
Для арендатора (организации, на ОСНО):
- Арендные платежи (включающие компенсацию земельного налога) относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ).
- Госпошлина за регистрацию договора аренды также относится к прочим расходам (пп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ).
- Важно: Арендатор не имеет права уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль на сумму земельного налога, уплаченного арендодателем, так как это не его налог. Расходом является именно арендная плата.
Для арендодателя (собственника):
- Земельный налог — это расход строки «Прочие расходы» (п. 1 ст. 264 НК РФ, п. 1 ст. 272 НК РФ) в налоговом учете по налогу на прибыль.
- Доход от аренды учитывается полностью (в т.ч. сумма компенсации налога).
- По НДС: вся сумма арендной платы (с налогом и без) облагается НДС (если арендодатель на общем режиме).
Частые ошибки и мифы
| Миф / Ошибка | Реальность (Закон / Практика) |
|---|---|
| «Арендатор платит земельный налог за собственника через налоговую инспекцию». | Нет. Квитанция на оплату налога выписывается на собственника. Арендатор переводит деньги арендодателю по договору аренды. |
| «Если в договоре написано «арендатор платит налог», это законно». | Юридически обязанность перед бюджетом остается у собственника. Такое условие договора трактуется как включение налога в цену аренды. Если арендатор не заплатит — отвечает арендодатель (штрафы, пени). |
| «Арендатор может зачесть уплаченный за собственника налог в счет своих налогов». | Нет. Налоговый кодекс не предусматривает такого права. Это расходы на аренду (стоимость услуги). |
| «Земельный налог не включается в базу НДС по аренде». | Включается. Компенсация затрат на налог, это часть вознаграждения за аренду (п. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). |
Актуальные нюансы на 2026 год
Кадастровая стоимость и ставки налога
С 2025 года (переходный период завершен в большинстве регионов) ставки земельного налога применяются к кадастровой стоимости участков. Это привело к росту налоговой нагрузки на собственников, что, в свою очередь, вызывает рост арендных ставок при перезаключении или индексации договоров.
Индексация арендной платы
Если в договоре аренды госземель предусмотрена индексация, она часто привязана к изменению кадастровой стоимости или ставкам налога. Арендаторы должны внимательно отслеживать уведомления арендодателей об изменении платы.
Цифровизация взаимодействия (ЕРН, ЛК ИФНС)
Собственники платят налог через Единый налоговый счет (ЕНС) и Единый налоговый платеж (ЕНП). Арендаторам важно требовать от арендодателей подтверждения уплаты налога (выписку из ЕНС или квитанцию), если договор предусматривает раздельный учет компенсации, чтобы избежать претензий по НДС (документальное подтверждение расходов/доходов).
Резюме: чек-лист для арендатора и арендодателя
Арендатор:
- ✅ Проверьте, не заложена ли в арендную плату двойная нагрузка (налог + налог на налог).
- ✅ Убедитесь, что НДС исчисляется от полной суммы платежа (аренда + компенсация налога).
- ✅ Учитывайте арендные платежи в расходах по налогу на прибыль полностью (п. 1 ст. 264 НК РФ).
- ✅ При аренде госземель проверьте применимую ставку аренды (не выше ставки земельного налога для льготных категорий).
Арендодатель (Собственник):
- ✅ Своевременно уплачивайте земельный налог (обычно до 1 февраля г.г. — авансовые платежи, до 1 февраля сл.г., итоговый расчет).
- ✅ В договоре четко пропишите: «Арендная плата включает компенсацию затрат арендодателя на уплату земельного налога» — это защитит от споров по НДС.
- ✅ Учитывайте уплаченный налог в прочих расходах по налогу на прибыль (п. 1 ст. 272 НК РФ).
- ✅ При сдаче госземель соблюдайте пределы арендной платы (не выше размера земельного налога для льготников).
Земельный налог за арендованный участок платит собственник (арендодатель). Это императивная норма ст. 388 НК РФ. Арендатор не является плательщиком этого налога и не подает декларацию по нему.
Однако экономически бремя налога почти всегда перекладывается на арендатора через механизм арендной платы. Грамотное оформление договора (выделение компенсации налога, правильный расчет НДС) и понимание правил расчета аренды госземель (ст. 39.7 ЗК РФ) позволяют избежать налоговых рисков и судебных споров для обеих сторон.
Статья подготовлена на основе действующего на г. законодательства (НК РФ, ГК РФ, ЗК РФ) и судебной практики. Данная информация носит ознакомительный характер. Для принятия решений в конкретных ситуациях рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или юристу;