Продажа квартиры между близкими родственниками, например, от матери к сыну — распространённая ситуация на рынке недвижимости. Многие полагают, что раз сделка совершается внутри семьи, то налоги платить не нужно. Однако это не совсем так. Разберём подробно, когда мать обязана уплатить НДФЛ при продаже квартиры сыну, а когда освобождается от налога.
Облагается ли налогом сделка между родственниками
С точки зрения налогового законодательства РФ, продажа квартиры сыну ничем не отличается от продажи постороннему лицу. Договор купли-продажи между близкими родственниками законен, регистрируется в Росреестре в обычном порядке, а доход, полученный продавцом, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по общим правилам.
То есть факт родства сам по себе не освобождает мать от уплаты налога. Ключевое значение имеет не то, кому продаётся квартира, а срок владения недвижимостью и способ её получения.
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Мать освобождается от уплаты НДФЛ, если квартира находилась в её собственности дольше минимального срока владения:
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, участие в долевом строительстве и т.д.).
Если минимальный срок владения истёк, мать продаёт квартиру сыну без налога и даже не обязана подавать декларацию 3-НДФЛ.
Когда налог придётся заплатить
Если квартира находилась в собственности матери меньше минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ:
- 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — с суммы превышения (по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года, ставки могут быть выше при больших доходах).
При этом налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет в 1 млн рублей — из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка;
- Вычет расходов на приобретение — если мать ранее покупала эту квартиру и сохранились подтверждающие документы, налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Важный нюанс: если квартира продаётся по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, налог будет рассчитан исходя из 0,7 кадастровой стоимости. Занижать цену в договоре с сыном бессмысленно — ФНС узнает о сделке из данных ЕГРН и доначислит налог.
Пример расчёта
Мать купила квартиру за 4 млн рублей, владела ею 2 года и продаёт сыну за 6 млн рублей. Срок владения не истёк, значит, налог платится:
- С использованием вычета расходов: (6 000 000 − 4 000 000) × 13% = 260 000 рублей;
- С вычетом 1 млн рублей: (6 000 000 − 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей.
Очевидно, что выгоднее применить вычет документально подтверждённых расходов.
Альтернативы: дарение вместо продажи
Если цель — просто передать квартиру сыну, а не получить деньги, выгоднее оформить договор дарения. Близкие родственники (мать и сын входят в этот перечень по Семейному кодексу) освобождаются от НДФЛ при дарении недвижимости. Ни даритель, ни одаряемый налог не платят.
Однако учтите: если сын затем продаст подаренную квартиру раньше чем через 3 года владения, ему придётся заплатить НДФЛ уже самому.
Как отчитаться перед налоговой
Если налог возникает, мать обязана:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
Скрыть сделку не получится: ФНС получает сведения о переходе права собственности из ЕГРН автоматически. За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
- Родство между продавцом и покупателем не отменяет обязанность платить НДФЛ;
- Налог не платится, если истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет);
- При продаже раньше срока налоговую базу можно уменьшить на 1 млн рублей или на расходы по покупке;
- Если деньги не нужны, выгоднее оформить дарение — оно между матерью и сыном налогом не облагается;
- Декларацию нужно подать вовремя, чтобы избежать штрафов.
Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или обратиться в свою инспекцию ФНС — это поможет выбрать оптимальный вариант и не переплатить.