Сдача квартиры в аренду, популярный способ получения пассивного дохода. Однако многие собственники забывают, что любой доход в России облагается налогом, а его сокрытие грозит штрафами и пенями. В этой статье разберём, кто является плательщиком налога при сдаче жилья, какие режимы налогообложения можно выбрать и как правильно оформить доход.

Кто платит налог при сдаче квартиры

Плательщиком налога является собственник жилья (арендодатель), который получает доход от сдачи квартиры. Именно он обязан самостоятельно исчислить налог, задекларировать доход и перечислить деньги в бюджет. Наниматель (арендатор) налоговым агентом в этом случае не выступает — исключение составляет ситуация, когда квартиру арендует организация: тогда она сама удерживает и перечисляет НДФЛ.

Варианты налогообложения дохода от аренды

НДФЛ для физических лиц

Классический вариант — уплата налога на доходы физических лиц по прогрессивной шкале:

• 13% — при годовом доходе до 2,4 млн рублей;
• ставка повышается (15%, 18%, 20%, 22%) при превышении установленных порогов.

При этом режиме необходимо ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным, а уплатить налог — до 15 июля.

Налог на профессиональный доход (самозанятость)

Самый популярный и выгодный вариант для арендодателей:

• 4% — если квартиру сдаёте физическому лицу;
• 6%, если арендатором выступает организация или ИП.

Для перехода на этот режим достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог». Декларации подавать не нужно — чек формируется в приложении при каждом получении оплаты, а налог рассчитывается автоматически. Ограничение, годовой доход не более 2,4 млн рублей.

ИП на упрощённой системе или патенте

Собственник может зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и выбрать:

• УСН «Доходы», ставка 6% от поступлений;
• Патентную систему — фиксированная стоимость патента, зависящая от региона и площади жилья.

Этот вариант оправдан при сдаче нескольких объектов, но требует ведения отчётности и уплаты страховых взносов.

Что грозит за неуплату налога

Если налоговая инспекция выявит незадекларированный доход от аренды, арендодателю грозит:

1. Штраф 20% от неуплаченной суммы налога (при умышленном уклонении — до 40%);
2. Пени за каждый день просрочки;
3. Доначисление самого налога за все годы сдачи жилья (в пределах срока исковой давности).

Информацию о сдаче квартиры налоговая может получить от нанимателей, из банковских переводов, объявлений на сайтах аренды или от управляющих компаний.

Как легализовать доход: пошаговая инструкция

1. Заключите письменный договор найма жилого помещения с арендатором (при сроке от года договор подлежит регистрации в Росреестре).
2. Выберите налоговый режим, проще всего зарегистрироваться как самозанятый в приложении «Мой налог».
3. При каждом получении оплаты формируйте чек и передавайте его арендатору.
4. Ежемесячно уплачивайте начисленный налог (для самозанятых, до 28 числа следующего месяца).

Плательщиком налога при сдаче квартиры в аренду всегда является собственник жилья. Наиболее простой и выгодный способ легализации дохода — статус самозанятого со ставкой 4–6%. Легальная сдача жилья избавляет от риска штрафов, позволяет официально подтвердить доход и спокойно получать стабильную прибыль от своей недвижимости.