Подготовка многоквартирных домов к осенне-зимнему периоду — одна из ключевых обязанностей управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК. Центральным документом, регламентирующим эту работу, является план-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования. В статье разберём, что это за документ, каковы его нормативные основания, структура и порядок разработки.

Нормативно-правовая база

Подготовка жилищного фонда к зиме регулируется следующими основными документами:

• Жилищный кодекс РФ (ч. 1 ст. 36, ст. 161.1) — устанавливает обязанность содержания общего имущества МКД в надлежащем состоянии;
• Постановление Правительства РФ № 491 от (п. 2–7) — определяет состав работ по содержанию общего имущества;
• Постановление Госстроя РФ № 170 от — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, где подробно перечислены мероприятия по подготовке к зимней эксплуатации;
• Приказ Минэнерго России № 2234 от , утвердил новые Правила обеспечения готовности к отопительному периоду и Порядок проведения оценки готовности (вступил в силу с 1 марта 2025 года, заменив ранее действовавшие Правила № 103 от ).

Что такое план-график и зачем он нужен

План-график — это документ, в котором перечислены все мероприятия по подготовке дома к отопительному сезону с указанием сроков выполнения, ответственных лиц и необходимых ресурсов. Правильно и своевременно выполненный комплекс мероприятий позволяет обеспечить условия проживания граждан и функционирования инженерного оборудования, соответствующие нормативным требованиям.

План-график составляется управляющей организацией на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший отопительный период, после чего утверждается у органа местного самоуправления.

Этапы разработки плана-графика

Анализ предыдущих периодов

По новым правилам необходимо проанализировать работу оборудования за три предыдущих отопительных сезона; Например, при подготовке к ОЗП 2026/2027 анализируются сезоны 2025/2026, 2024/2025 и 2023/2024 годов. Учитываются:

• схемные, режимные и погодные условия;
• аварийные ситуации и их причины;
• особенности работы инженерного оборудования.

Весенний осмотр

Проводится визуальный и инструментальный осмотр всех конструктивных элементов здания и инженерных систем. По итогам составляется дефектная ведомость.

Составление и утверждение плана

На основе дефектной ведомости формируется план-график, который подписывается собственниками (при непосредственном управлении) или руководителем УО и утверждается органом местного самоуправления.

Основные мероприятия, включаемые в план-график

Работы по строительным конструкциям

• устранение неисправностей стен, фасадов, крыш;
• ремонт перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами;
• ремонт и утепление оконных и дверных заполнений;
• заделка швов, трещин, восстановление отмосток;
• проверка и ремонт отопительных печей, дымоходов и газоходов (при наличии).

Работы по инженерному оборудованию

• ревизия и ремонт систем отопления, промывка и опрессовка (гидравлические испытания);
• проверка и ремонт узлов ввода, элеваторных узлов, запорной арматуры;
• ревизия систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения;
• проверка вентиляционных каналов;
• обслуживание электрооборудования общего имущества;
• теплоизоляция трубопроводов в подвалах и на чердаках.

Организационные мероприятия

• издание приказа о подготовке к осенне-зимнему периоду;
• назначение ответственных лиц;
• обучение и инструктаж персонала, проверка знаний;
• создание запаса материалов и аварийного инструмента;
• взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями.

Структура плана-графика

Типовой план-график оформляется в виде таблицы и содержит следующие графы:

1. Наименование объекта (адрес дома);
2. Перечень работ;
3. Сроки выполнения (начало и окончание);
4. Ответственный исполнитель;
5. Отметка о выполнении;
6. Примечание.

Оценка готовности к отопительному периоду

По завершении подготовки проводится оценка готовности в соответствии с Приказом Минэнерго № 2234. По её итогам оформляется паспорт готовности к отопительному периоду, который подписывается собственниками объекта теплопотребления и представителями теплоснабжающей организации. Без паспорта готовности подключение к системе теплоснабжения не допускается;

Рекомендуемые сроки

• Апрель — май: весенний осмотр, составление дефектных ведомостей;
• Май — июнь: разработка и утверждение плана-графика;
• Июнь — август: выполнение ремонтных работ, промывка и опрессовка систем;
• Сентябрь: завершение работ, оценка готовности, получение паспорта готовности;
• До начала отопительного сезона: пробные топки, устранение выявленных замечаний.

План-график подготовки жилищного фонда и инженерного оборудования к зиме — это не формальность, а практический инструмент, обеспечивающий бесперебойное тепло- и водоснабжение жителей в холодный период года. Своевременная разработка плана, качественное выполнение работ и прохождение оценки готовности по новым правилам Минэнерго позволяют избежать аварий, жалоб жителей и административной ответственности для управляющих организаций.