Переуступка права требования (цессия), популярная схема на рынке новостроек: дольщик, купивший квартиру по договору долевого участия (ДДУ), продаёт своё право требования другому лицу до оформления жилья в собственность․ Многих интересует вопрос: нужно ли платить налог с такой сделки? Разберёмся подробно․
Облагается ли переуступка налогом
Да, доход от переуступки права требования облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Важный нюанс: минимальный срок владения (3 или 5 лет), который освобождает от налога при продаже недвижимости, на переуступку не распространяется․ Это связано с тем, что продаётся не сама квартира, а имущественное право, а правила о минимальном сроке владения применяются только к недвижимому имуществу․
Таким образом, налог придётся платить независимо от того, сколько времени прошло с момента заключения ДДУ․
Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ действуют следующие ставки:
- 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — с суммы превышения (по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года, ставки могут быть выше при очень крупных доходах)․
Для нерезидентов ставка составляет 30%․
Как уменьшить налоговую базу
Платить налог нужно не со всей суммы сделки, а с разницы между доходом и расходами․ Налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- На сумму документально подтверждённых расходов — то есть на цену, по которой вы сами приобрели право требования по ДДУ, а также на связанные расходы (например, проценты по ипотеке, если они связаны с покупкой)․ Это самый выгодный вариант в большинстве случаев․
- На имущественный вычет — стандартный вычет в 1 млн рублей при продаже недвижимости к переуступке права требования, как правило, не применяется, поэтому основной способ — именно подтверждение расходов․
Пример расчёта
Допустим, вы купили квартиру по ДДУ за 5 млн рублей, а право требования переуступили за 6,5 млн рублей․ Налоговая база составит:
6 500 000 − 5 000 000 = 1 500 000 рублей․
НДФЛ: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей․
Если же квартира переуступается по цене ниже или равной цене покупки, дохода нет, и налог платить не придётся, но декларацию подать всё равно нужно․
Как и когда отчитываться перед налоговой
При получении дохода от переуступки продавец обязан самостоятельно:
- подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства — не позднее 30 апреля года, следующего за годом сделки;
- уплатить налог, не позднее 15 июля того же года․
К декларации прикладываются документы, подтверждающие доходы и расходы: договор переуступки, ДДУ, платёжные документы․
Ответственность за неуплату
Если не подать декларацию вовремя, налоговая начислит штраф, 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%)․ За неуплату налога также предусмотрены штраф 20% от недоимки и пени․
- Доход от переуступки права требования на квартиру облагается НДФЛ всегда, льгота по минимальному сроку владения здесь не действует․
- Налог считается с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку․
- Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля, а налог уплатить до 15 июля следующего года․
- Сохраняйте все платёжные документы — они помогут законно уменьшить налог․
Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы правильно рассчитать обязательства и избежать штрафов․