Определение налоговой базы по кадастровой стоимости — это ключевой механизм расчета налога на имущество организаций (и налога на имущество физических лиц для определенных объектов) в Российской Федерации․ В Санкт-Петербурге, как и в других субъектах РФ, ежегодно утверждается нормативный правовой акт, устанавливающий конкретный перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется именно таким способом․

Статья актуальна на сентябрь 2026 года․ На данный момент действует Перечень на 2026 год, а подготовка перечня на 2027 год начнется в конце текущего года․

Нормативная правовая основа

Механизм формирования перечня закреплен на федеральном и региональном уровнях:

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ): Статья 375 (налоговая база налога на имущество организаций), статья 378․2 (объекты, налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости)․
• Федеральный закон от № 28-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ․․․» — закрепил переход на кадастровую стоимость для определенных групп объектов․
• Закон Санкт-Петербурга от № 445-112 «О налоге на имущество организаций в Санкт-Петербурге» (статья 3, пункт 1 статьи 3, порядок вступления в силу нормативных актов)․
• Постановления Правительства РФ (например, № 1040, № 316) — утверждают перечень видов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке․

Важно: Согласно п․ 2 ст․ 378․2 НК РФ, в перечень включаются объекты недвижимого имущества, расположенные на территории Санкт-Петербурга, которые:

1. Имеют определенную кадастровую стоимость на 1 января года, предшествующего налоговому периоду (для перечня 2026 года, стоимость на )․
2. Относятся к категориям: административные и деловые центры, торговые центры (ТЦ, ТК), объекты общественного питания, гостиницы, объекты складского хозяйства, паркинги, нежилые помещения, используемые для предпринимательской деятельности, и иные объекты, установленные ст․ 378․2 НК РФ․

Актуальный документ на 2026 год

На 28 сентября 2026 года основным действующим документом является:

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от № 51582 (зарегистрирован в Минюсте РФ)
«Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год»․

Документ вступил в силу в день официального опубликования на официальном портале Администрации Санкт-Петербурга (www․gov․spb․ru) и портале правовой информации․

Исторический контекст (для понимания динамики):

• 2023 год: Приказ ККИ СПб от № 158-п․ Внесено изменение Приказом от № 4-П․
• 2024 год: Соответствующий приказ ККИ СПб (опубликован в декабре 2023 г․)․
• 2025 год: Приказ ККИ СПб (зарегистрирован № 49825)․
• 2026 год: Приказ ККИ СПб (зарегистрирован № 51582), действует сейчас․

Критерии попадания объекта в Перечень

Не вся недвижимость с кадастровой стоимостью попадает в этот перечень․ Комитет по контролю за имуществом (ККИ СПб) формирует список на основании данных ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и сведений о виде фактического использования объектов․

Основные категории объектов (согласно ст․ 378․2 НК РФ):

1. Торговые центры (ТЦ), торговые комплексы (ТК), торговые дома, универмаги, магазины (помещения в них)․
2. Административно-деловые центры (АДЦ), бизнес-центры (помещения в них)․
3. Объекты размещения временного пребывания: гостиницы, хостелы, санатории, дома отдыха и т․д․
4. Объекты общественного питания: рестораны, кафе, бары, столовые (отдельно стоящие здания или помещения)․
5. Складские помещения и объекты складского хозяйства (в т․ч․ холодильники, элеваторы, танки для нефтепродуктов)․
6. Автомобильные паркинги (надземные, подземные, многоуровневые) и стоянки (капитальные)․
7. Нежилые помещения (в т․ч․ в жилых домах), используемые для осуществления предпринимательской деятельности (аренда, производство, офисы и т․д․)․
8. Объекты недвижимого имущества иностранных организаций (в соответствии с п․ 5 ст․ 378․2 НК РФ)․

Условия включения:

• Объект должен быть капитальным строительством (имеет прочную связь с землей, невозможно перемещение без повреждения)․
• Кадастровая стоимость должна быть внесена в ЕГРН на дату учета ( для перечня 2026 г․)․
• Вид разрешенного использования (ВРИ) или вид фактического использования должен соответствовать перечню ст․ 378․2 НК РФ․

Как проверить, входит ли объект в Перечень?

Налогоплательщики (организации и ИП) должны самостоятельно контролировать наличие своих объектов в утвержденном перечне для правильного расчета авансовых платежей и налога за год․

Основные источники информации:

• Официальный сайт Администрации СПб (gov․spb․ru): Раздел «Нормативные правовые акты» -> Поиск по номеру приказа (51582) или наименованию «Перечень объектов․․․ на 2026 год»․ Приложение к приказу — это Excel/PDF таблица с адресами и кадастровыми номерами․
• Сайт Комитета по контролю за имуществом СПб (kki․gov․spb․ru): Раздел «Кадастровая оценка» или «Налогообложение имущества»․
• Сайт ФНС России (nalog․gov․ru): Сервис «Кадастровая стоимость объектов недвижимости» (показывает стоимость, но не всегда актуальный региональный перечень на текущий год — лучше сверяться с приказом ККИ)․
• Правовые системы: КонсультантПлюс, Гарант, Контур․Норматив (имеют удобный поиск по приказам с приложениями)․
• Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИЮЛ/ИП/ФЛ): Информация о начисленных налогах отражает базу (кадастровую или овую), однако официальный источник — именно Приказ ККИ․

Структура приложения к Приказу (что ищем в таблице):

• Кадастровый номер объекта․
• Адрес (расположение) объекта․
• Вид объекта (здание, строение, помещение, сооружение)․
• Кадастровая стоимость (руб․) на дату определения․
• Категория объекта (по классификации ст․ 378․2 НК РФ)․

Порядок внесения изменений в Перечень

Перечень не статичен․ В течение года в него могут вноситься изменения отдельными приказами ККИ СПб (как это было с Перечнем 2023 года — Приказ № 4-П от )․

Основания для изменений:

• Внесение в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости вновь созданных объектов․
• Изменение вида использования объекта (например, жилой дом переведен в нежилую фонд под офис/магазин)․
• Исключение объектов (снесение, выбытие, переход в налог на имущество физлиц по инвентарной стоимости, если объект исключен из ст․ 378․2 НК РФ)․
• Исправление технических ошибок (неверный кадастровый номер, адрес)․

Рекомендация: Ежеквартально (перед расчетом авансового платежа) проверять раздел «Нормативные акты» на сайте ККИ СПб на предмет приказов «О внесении изменений в Перечень на 2026 год»․

Последствия включения в Перечень для налогоплательщика

Если ваш объект включен в Перечень на 2026 год:

1. Налоговая база = Кадастровая стоимость (на года), а не овая (бухгалтерская) стоимость․
2. Ставка налога: Устанавливается Законом СПб № 445-112․ Для большинства объектов (ТЦ, АДЦ, склады, нежилые в аренде) — 2% (максимальная ставка по НК РФ)․ Для отдельных категорий (например, объекты культурного наследия, включенные в перечень) могут применяться сниженные ставки или льготы․
3. Авансовые платежи: Выплачиваются по результатам 1, 2, 3 кварталов на основании 1/4 кадастровой стоимости (п․ 5 ст․ 379 НК РФ)․
4. Коэффициент дефлятора: Не применяется (в отличие от налога на имущество физлиц), так как база фиксируется на начало года․
5. Оспаривание кадастровой стоимости: Единственный легальный способ снизить налоговую базу — оспорить кадастровую стоимость в Комиссии при Росреестре или в суде до (для влияния на налог 2026 г․) или в 2026 году (для влияния на 2027 год)․ Сниженная по решению комиссии/суда стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом принятия решения․

Исключения и льготы (важно знать)

Наличие объекта в Перечне не означает автоматическое отсутствие льгот․

• МСП (Малые и средние предприятия): Объекты, внесенные в реестр МСП, могут быть освобождены от налога (п․ 3․1 ст․ 381 НК РФ), если они не относятся к ТЦ/АДЦ/складам/паркингам и не сдаются в аренду․ Внимание: Если объект в Перечне (кадастровая база), но налогоплательщик в реестре МСП — налоговая база все равно кадастровая, но ставка 0% (освобождение)․
• Объекты культурного наследия: Ставка 0% или сниженная (в зависимости от решения законодательного собрания СПб)․
• Новые объекты инвестиций: Инвестиционные налоговые льготы (снижение ставки до 0% на до 10 лет) по решению Правительства СПб․
• Нежилые помещения в жилых домах: Если они не используются для предпринимательства (свои нужды), налоговая база — инвентарная стоимость (налог физлиц/организаций по овой), и в Перечень они не попадают․

Перспективы: Перечень на 2027 год

Согласно установленной практике, проект Перечня на 2027 год будет подготовлен ККИ СПб в ноябре-декабре 2026 года․

На что обратить внимание уже сейчас:

• Объекты, получившие кадастровую стоимость в ЕГРН в 2026 году (до ) — попадут в перечень 2027 года․
• Изменения в видах использования (перевод жилья в нежилое, сдача в аренду) — фиксируйте акты приема-передачи и отчеты об инвентаризации для подтверждения даты изменения использования․
• Публичные обсуждения проектов приказов, размещаются на портале regulation․gov․ru и сайте ККИ СПб․ Участвуйте в обсуждении, если считаете объект ошибочно включенным/исключенным․

Практический чек-лист для бухгалтера/юриста на 2026 год

1. [ ] Скачать Приказ ККИ СПб от № 51582 с приложением (актуальная редакция)․
2. [ ] Сверить кадастровые номера объектов организации с приложением к Приказу․
3. [ ] Для найденных объектов: зафиксировать кадастровую стоимость из Приказа (она должна совпадать с ЕГРН на )․
4. [ ] Рассчитать налоговую базу за год и авансовые платежи за кварталы (1/4 КС)․
5. [ ] Проверить применение ставок (2% или льготная по Закону СПб)․
6. [ ] Проверить наличие объекта в Реестре МСП (для возможного применения 0%)․
7. [ ] Отслеживать приказы ККИ СПб «О внесении изменений в Перечень на 2026 год» в течение года․
8. [ ] При несоответствии фактического использования и включения в перечень — подготовить пакет документов для обращения в ККИ СПб об исключении (или в суд/комиссию по оспариванию КС)․

Перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, — это ежегодно обновляемый региональный нормативный акт, напрямую влияющий на сумму налога на имущество организаций в Санкт-Петербурге․ На сентябрь 2026 года основным документом является Приказ ККИ СПб от № 51582․

Ключевые моменты для соблюдения налогового законодательства:

• Использовать только официально опубликованный Приказ с приложением․
• Учитывать, что база фиксируется на (для налогового периода 2026 г․)․
• Своевременно отслеживать изменения в Перечне в течение года․
• Использовать право на оспаривание кадастровой стоимости как инструмент управления налоговой нагрузкой․

Грамотная работа с Перечнем позволяет избежать ошибок в расчете авансовых платежей, пени и штрафов за занижение налоговой базы, а также своевременно применить имеющиеся налоговые льготы․

Полезные ссылки (для сохранения в закладках)

• Официальный портал Администрации СПб: www․gov․spb․ru (раздел «Нормативные правовые акты»)
• Комитет по контролю за имуществу СПб: kki․gov․spb․ru
• ФНС России (Кадастровая стоимость): nalog․gov․ru
• Портал проектов НПА: regulation․gov․ru (поиск по проектам приказов ККИ СПб)
• ЕГРН (Публичная кадастровая карта): pkk․rosreestr․ru (проверка КС и ВРИ)

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией․ Для принятия решений рекомендуется обратиться к актуальным текстам нормативных правовых актов или к профессиональному налоговому консультанту․