Статья 407 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) — это ключевой нормативный акт, регулирующий порядок исчисления и уплаты налога на имущество физических лиц. Пункт 6 статьи 407 НК РФ устанавливает максимальные пределы налоговых ставок, которые могут устанавливать законы субъектов РФ в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется на основе их кадастровой стоимости.
Текст пункта 6 статьи 407 НК РФ (с редакцией от )
«Налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации в пределах следующих значений:
0,1 процента — в отношении недвижимости, указанной в подпункте 1 пункта 2 статьи 401 настоящего Кодекса (жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные объекты, в т.ч. предназначенные для проживания, а также недвижимость, переданная в долевое владение);
0,5 процента, в отношении недвижимости, указанной в подпункте 2 пункта 2 статьи 401 настоящего Кодекса (объекты недвижимости, используемые для ведения предпринимательской деятельности, офисные и торговые помещения и иные нежилые помещения);
2 процента — в отношении недвижимости, указанной в подпункте 3 пункта 2 статьи 401 настоящего Кодекса (объекты недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей, входящие в единый государственный реестр недвижимости и используемые для извлечения дохода, а также административные и деловые центры, торговые центры (магазины) и иные объекты недвижимости, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, за исключением объектов, указанных в подпункте 2 настоящего пункта).»
Ключевые аспекты применения пункта 6
Принцип «кадастровой» базы
Пункт 6 применяется исключительно к объектам недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (ст. 402 НК РФ). К таким объектам относятся:
- Жилые дома, квартиры, комнаты.
- Гаражи и машино-места (с 2020 года).
- Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые).
- Единые недвижимые комплексы.
- Объекты недвижимости, используемые для ведения предпринимательской деятельности (офисы, торговые площади, склады и т.д.).
- Объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (ставка 2%).
Важно: На объекты, налоговая база по которым определяется по инвентарной стоимости (например, некоторые виды инженерных сетей, сооружения, не переведенные на кадастровый учет), пункт 6 не распространяется. Для них ставки устанавливаются пунктом 5 ст. 407 НК РФ (до 2,2% в зависимости от инвентарной стоимости).
Три уровня ставок (Дифференциация)
Законодатель заложил прогрессивную шкалу в зависимости от назначения и стоимости объекта:
| Ставка | Категория объектов (ссылка на п. 2 ст. 401 НК РФ) | Примеры |
|---|---|---|
| 0,1 % | Подпункт 1 п. 2 ст. 401 НК РФ | Квартиры, дома, комнаты, гаражи, дачные дома, объекты долевого участия, нежилые помещения, не используемые для бизнеса (например, подсобки на даче). |
| 0,5 % | Подпункт 2 п. 2 ст. 401 НК РФ | Офисы, магазины, склады, нежилые помещения, фактически используемые для предпринимательской деятельности (в т.ч. сдаваемые в аренду ИП/организациям). |
| 2 % | Подпункт 3 п. 2 ст. 401 НК РФ | Объекты бизнеса с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (ТЦ, АДЦ, отели, крупные склады), за исключением объектов подпункта 2. |
Роль законов субъектов РФ
Пункт 6 устанавливает максимальные потолки. Конкретные ставки в регионе утверждаются законами субъектов РФ. Регионы имеют право:
- Установить ставки ниже максимальных (например, 0,05% вместо 0,1% для жилья).
- Ввести дифференциацию внутри категории (например, разные ставки для квартир и домов в пределах 0,1%).
- Установить нулевую ставку для отдельных категорий налогоплательщиков или объектов (в рамках льгот).
Пример: В Москве (Закон г. Москвы от № 74) ставка 0,1% применяется к жилью, 0,5% — к нежилым помещениям бизнеса, 2% — к объектам свыше 300 млн руб. Во многих регионах ставки могут быть ниже.
Особенность определения категории «Предпринимательская деятельность» (Ставка 0,5% и 2%)
Применение ставок 0,5% и 2% требует подтверждения факта использования объекта для извлечения дохода.
- Для организаций: на основании данных бухгалтерского учета (объект на балансе как основное средство/НМА, используемый в деятельности).
- Для ИП: на основании включения объекта в реестр основных средств или подтверждения использования для бизнеса.
- Для физлиц (не ИП): если сдают в аренду — ставка 0,1% (если арендатор физлицо для проживания) или 0,5% (если арендатор ИП/орг для бизнеса). С 2021 года для физлиц, сдающих жилье в наем физлицам для проживания, действует ставка 0,1% (подпункт 1), а не 0,5%.
Порядок расчета налога (Краткий алгоритм)
- Определить кадастровую стоимость объекта на 1 января налогового периода (сведения из ЕГРН).
- Определить категорию объекта (п. 2 ст. 401 НК РФ) и применимую ставку (п. 6 ст. 407 НК РФ + Закон региона).
- Учесть долю владения (если собственников несколько).
- Учесть период владения (коэффициент месяцев владения / 12).
- Применить налоговые вычеты (п. 3 ст. 403 НК РФ): 20 кв.м — квартира, 10 кв.м — комната, 50 кв.м — дом, 1 млн руб., единый недвижимый комплекс. Вычет уменьшает кадастровую стоимость объекта.
- Рассчитать: Налог = (Кадастровая стоимость ー Вычет) × Доля × Коэф. месяцев × Ставка.
Льготы и освобождение от налога (Пункты 1–5 ст. 407 НК РФ)
Пункт 6 устанавливает ставки, но пункты 1–5 той же статьи дают право на полное освобождение от налога (нулевую ставку) отдельным категориям граждан (пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС и др.) в отношении одного объекта каждого вида недвижимости.
- Льгота предоставляется по заявлению налогоплательщика.
- Если у пенсионера 2 квартиры — налог платится только по одной (выбирает налогоплательщик).
- С 2021 года льгота распространяется и на гаражи (один гараж).
Сроки уплаты
- Физические лица: не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (например, за 2023 год — до ).
- Уведомление о налоге направляется налоговым органом не позднее 30 октября.
Частые ошибки и риски
- Неверная категория объекта: Налоговая может применить ставку 0,5% вместо 0,1%, если в ЕГРН вид разрешенного использования указан как «нежилое помещение», хотя фактически там живут. Требуется корректировка ЕГРН или предоставление объяснений/доказательств (акты приема-передачи, договоры аренды).
- Игнорирование вычетов: Налоговые органы иногда не применяют вычет автоматически (особенно при совместной собственности или недавнем приобретении). Необходимо проверить расчет в уведомлении.
- Объекты свыше 300 млн руб.: Ставка 2% применяется ко всей кадастровой стоимости объекта (минус вычет), а не только к части, превышающей 300 млн.
Пункт 6 статьи 407 НК РФ формирует ставку для подавляющего большинства налогоплательщиков — владельцев квартир, домов, гаражей и коммерческой недвижимости на кадастровой основе. Понимание трехзвенной системы ставок (0,1% / 0,5% / 2%), прав региона на их понижение и механизма налоговых вычетов позволяет корректно проверить начисления налогового органа и своевременно воспользоваться положенными льготами.
Рекомендуеться ежегодно сверять полученное уведомление с данными ЕГРН (кадастровая стоимость, вид разрешенного использования, площадь) и текстом регионального закона о налоге на имущество.