С 1 января 2026 года в силу вступил Федеральный закон от № 425-ФЗ, кардинально изменивший налоговый режим для многодетных семей при продаже недвижимости. Главная новинка — полное освобождение от НДФЛ (13% для резидентов) независимо от срока владения недвижимостью (минимальный срок владения 3 или 5 лет больше не имеет значения), при условии улучшения жилищных условий.

Ниже подробно разбираем, кто имеет право на льготу, какие жесткие условия устанавливает закон и как правильно оформить сделку, чтобы не потерять право на освобождение.

Кто считается получателем льготы?

Право на освобождение от НДФЛ имеют налогоплательщики — физические лица (резиденты РФ), в семье которых воспитываются:

• Два и более несовершеннолетних ребенка (до 18 лет);
• Дети до 24 лет — если они обучаются очно в образовательных организациях (школы, колледжи, вузы) и не работают.

Важно: Льгота предоставляется родителям (усыновителям, опекунам), состоящим в браке или нет. Основание — факт воспитания детей. Подтверждается справками из учебных заведений, свидетельствами о рождении, решениями об усыновлении.

Ключевые условия освобождения (Чек-лист из 5 пунктов)

ФНС России и пояснения депутатов ГД (РИА Новости, ) подчеркивают: все условия должны соблюдаться одновременно. Нарушение хотя бы одного лишает права на льготу.

Условие №1: Цель — улучшение жилищных условий

Средства от продажи должны быть направлены на приобретение (строительство) нового жилого помещения в том же налоговом периоде (календарном году).

• Покупка может быть совершена не ранее чем за 90 календарных дней до продажи и не позднее чем через 90 календарных дней после продажи (в сумме окно ~ 180 дней в рамках года).
• Допускается покупка по договору долевого участия (ДДУ), строительный кооператив, индивидуальное строительство.

Условие №2: Сравнение площади ИЛИ стоимости (Правило «Меньше — в Большее»)

Это главное количественное ограничение. Проданное жилье должно уступать приобретаемому либо по общей площади, либо по стоимости (кадастровой/рыночной/договорной).

• По площади: Площадь продаваемой квартиры меньше площади покупаемой.
• По стоимости: Стоимость продаваемой квартиры меньше стоимости покупаемой.
• Достаточно выполнения хотя бы одного из критериев.

Пример: Продали 40 кв.м за 6 млн, купили 35 кв.м за 8 млн. Площадь не выросла (40 > 35), но стоимость выросла (6 < 8), условие выполнено, налог не платите.

Условие №3: Ограничение по иной недвижимости (Правило «50% и площадь»)

Налогоплательщик (продавец) не должен владеть на праве собственности более чем 50% доли в ином жилом помещении, если площадь этого «иного» жилья превышает площадь приобретаемого.

• Проверяется на дату продажи (или покупки).
• Считается суммарная площадь всех «лишних» долей > 50%.
• Если у вас есть 1/2 доли в квартире 60 кв.м (ваша доля 30 кв.м), а покупаете 40 кв.м, условие соблюдено (30 < 40). Если покупаете 25 кв.м — условие нарушено (30 > 25), льгота теряется.

Условие №4: Сроки, в пределах одного налогового периода

Продажа и покупка должны произойти в одном календарном году (с 1 января по 31 декабря). Нельзя продать в декабре 2026, а купить в январе 2027 — это разные налоговые периоды.

Условие №5: Отсутствие налоговых вычетов по этим сделкам

При применении данной льготы (ст. 217.13 НК РФ) налогоплательщик не имеет права одновременно применить имущественные вычеты (ст. 220 НК РФ) по покупке или продаже этого же жилья. Это «или/или»: либо полная льгота по 217.13, либо вычеты (до 1 млн / 2 млн руб.). Для семей с детьми новая льгота почти всегда выгоднее.

Какой недвижимостью можно пользоваться?

Льгота распространяется на доходы от продажи:

1. Квартиры (или её части);
2. Комнаты;
3. Жилого дома (или его части);
4. Долей в праве общей долевой собственности на указанные объекты;
5. Земельного участка — только при одновременной продаже расположенного на нем жилого дома (части дома), который также подпадает под условия льготы.

Не подпадает: гаражи, машино-места, коммерческая недвижимость, земельные участки без жилого дома.

Можно ли продать несколько объектов за год?

Да. Как отмечали в Госдуме (РИА Новости, ): «В течение года можно продать не одну квартиру, а несколько — главное, чтобы каждая из них по площади или стоимости уступала новой».

То есть, если семья продает две маленькие квартиры и покупает на вырученные средства один большой дом — льгота применяется к доходам от продажи обоих объектов, если каждый из них по отдельности проходит проверку «Меньше — в Большее» относительно приобретаемого объекта.

Алгоритм действий и отчетность перед ФНС

Освобождение не применяется автоматически «по умолчанию». Нужно:

1. Заключить договоры купли-продажи (ДКП) и ДДУ в установленные сроки.
2. Зарегистрировать переход права в Росреестре.
3. В году, следующем за годом сделок (до 30 апреля), сдать декларацию 3-НДФЛ.
4. В декларации задекларировать доход от продажи, применить к нему ст. 217.13 НК РФ (код освобождения) и приложить подтверждающие документы:
   • Копии договоров (продажи и покупки);
   • Выписки ЕГРН на оба объекта;
   • Свидетельства о рождении детей / справки об обучении (для 18-24 лет);
   • Расчет площади/стоимости (при необходимости — оценка).

Типичные ошибки, лишающие льготы

Ошибка	Последствие
Купили жилье после 31 декабря года продажи	Льгота потеряна, платите 13% с дохода (минус вычет 1 млн, если срок владения минимальный не пройден).
Купили жилье меньше по площади И по стоимости	Условие «улучшения» не выполнено. Налог уплачивается в общем порядке.
Есть доля > 50% в другой квартире, площадь которой > покупаемой	Льгота не применяется (п. 3 ст. 217.13 НК РФ).
Продали долю в квартире, а купили целую квартиру, но доля по площади больше новой квартиры	Сравнивается площадь продаваемой доли (не всей квартиры) с площадью приобретаемого жилья. Если доля 30 кв.м, а купили 25 кв.м — условие не выполнено.
Не сдали 3-НДФЛ, решив, что «налога нет — декларация не нужна»	Штраф 1000 руб. за несдачу + риск начисления налога по умолчанию при камеральной проверке через 3 года.

Пример расчета (Сценарий 2026)

Семья Ивановых: Муж, жена, два ребенка (10 и 16 лет).

• Продали: Квартиру 45 кв.м за 7 000 000 руб. (владели 2 года — минимальный срок 5 лет не пройден).
• Купили: Квартиру 50 кв.м за 9 000 000 руб. (в том же 2026 году, за 2 месяца до продажи).
• Иная недвижимость: У мужа 1/2 доли в квартире родителей (площадь 40 кв.м, его доля 20 кв.м).

Проверка условий:

1. Дети: 2 несовершеннолетних — Да.
2. Сроки: Покупка и продажа в 2026 году — Да.
3. Улучшение: Площадь 45 < 50 (Да) ИЛИ Стоимость 7 млн < 9 млн (Да), Условие выполнено.
4. Иная недвижимость: Доля 20 кв.м < Покупаемой 50 кв.м — Условие выполнено.

Резюме

Поправки 2026 года (ФЗ-425) сделали налоговый кодекс максимально лояльным к многодетным семьям, решающим жилищный вопрос. Главное правило: «Продал меньше/дешевле — купил больше/дороже в этом же году, при отсутствии «лишней» крупной доли в другой квартире».

Рекомендуем заранее (до сделок) проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом для верификации условия «иной недвижимости» (п. 3 ст. 217.13 НК РФ), так как это самый частый повод для отказов ФНС. Своевременная сдача 3-НДФЛ с пакетом документов — гарантия того, что налоговая инспекция признает ваше право на льготу без претензий.

---

Статья подготовлена на основании НК РФ (ст. 217.13 в ред. ФЗ от № 425-ФЗ), разъяснений ФНС России и публичных выступлений депутатов ГД (апрель 2026). Информация актуальна на .