Применение упрощенной системы налогообложения (УСН) с объектом «Доходы» (ставка 6%) существенно облегчает налоговый учет, однако не освобождает организацию от всех обязательств. Один из частых вопросов — необходимость уплаты налога на имущество организаций. В данной статье подробно разберем, кто платит, как считать базу, какие льготы действуют и что изменилось в 2026 году.

Общие правила: платит ли ООО на УСН 6% налог на имущество?

Согласно статье 373 Налогового кодекса РФ (НК РФ), налогоплательщиками по налогу на имущество организаций признаются российские организации в отношении имущества, учитываемого в качестве основных средств. Наличие специального режима (УСН) не является основанием для полного освобождения от этого налога.

Важное исключение (ст. 381 НК РФ): Организации, применяющие УСН, освобождаются от налога на имущество в отношении имущества, принятого к учету в качестве основных средств, за исключением имущества, налоговая база по которому определяется по кадастровой стоимости.

• Не платите (освобождены): оборудование, транспортные средства, мебель, компьютеры, станки и другие ОС, оцененные по балансовой (остаточной) стоимости.
• Платите (облагаются): недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения), включенное в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и имеющее кадастровую стоимость.

Объекты налогообложения по кадастровой стоимости в 2026 году

С 2015 года переход на кадастровую оценку произведен полностью. В 2026 году к налогообложению по кадастровой стоимости подлежат объекты недвижимости, соответствующие критериям статьи 378.2 НК РФ:

1. Объекты, включенные в региональные перечни (утверждаются законами субъектов РФ).
2. Торговые и офисные центры (или их части).
3. Объекты, используемые для розничной торговли, общественного питания, потребительских услуг (если площадь превышает 150 кв.м).
4. Объекты, используемые для офисных целей (если площадь превышает 3000 кв.м).
5. Нежилые помещения, сдаваемые в аренду (или используемые для размещения арендаторов).
6. Объекты незавершенного строительства (ОНС), в отношении которых определена и утверждена кадастровая стоимость (согласно изменениям, вступившим в силу с 2023–2024 гг., актуальным для 2026 г.).
7. Иностранные недвижимости, признанные налогоплательщиком как основные средства.

Примечание: Если ваше ООО на УСН 6% владеет складом, производственным цехом или административным зданием, не входящим в перечни выше, — оно, как правило, облагается по балансовой стоимости, а значит, вы освобождены от налога по ст. 381 НК РФ.

Расчет налоговой базы и авансовых платежей за 2026 год

Если у ООО на УСН 6% есть объекты, подлежащие налогообложению по кадастровой стоимости, расчет ведется по общим правилам (гл. 30 НК РФ).

Определение налоговой базы

Налоговая база определяется отдельно по каждому объекту как кадастровая стоимость на 1 января налогового периода (2026 года). Данные берутся из ЕГРН.

Важный нюанс 2026 года (на основе судебной практики и разъяснений ФНС): Кадастровая стоимость объекта недвижимости, на основании которой рассчитывается налог, не может включать в себя стоимость инженерного оборудования, не являющегося недвижимостью (ст. 375 НК РФ, судебная практика 2024–2026 гг.). Если в кадастровой стоимости «зашита» стоимость оборудования, налогоплательщик имеет право оспорить это в суде или через комиссию по согласованию кадастровой стоимости.

Авансовые платежи

Организации уплачивают авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия и 9 месяцев. Срок уплаты — не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (т.е. 30 апреля, 30 июля, 30 октября).

Формула авансового платежа:

Аванс = Кадастровая стоимость × Ставка налога × 1/4 (для кв., полугодия, 9 мес.) × Коэффициент владения (месяцы владения / месяцы в периоде).

Если объект был передан в собственность/аренду/баланс в течение года (например, орган исполнительной власти передал объект другому органу в феврале 2026 г., как упоминалось в новостях), коэффициент владения считается от месяца следующего за месяцем принятия к учету до месяца списания включительно.

Ставки налога в 2026 году

• 2% — максимальная ставка (для большинства объектов, не входящих в списки сниженных ставок).
• 0,1% — для объектов, определенных ст. 380 НК РФ (жилые дома, гаражи, объекты культурного наследия и др.).
• Сниженные ставки (0,3–0,5%) — по решению представительного органа субъекта РФ для отдельных категорий (например, для малого бизнеса, социальных объектов).
• 0% — для объектов, изъятых из налогообложения законами регионов (например, новые объекты в ТОР/ТОСЭ).

Особенности для ООО на УСН: уменьшение авансовых платежей и налога

В отличие от общих правил (где налог уменьшается на сумму авансов), УСН-плательщики имеют право уменьшить расчетную сумму авансового платежа и налога за год на сумму уплаченных за тот же период страховых взносов за себя и сотрудников (п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

Однако: Это правило распространяеться только на УСН (налог по упрощенке); Налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ), это федеральный налог, платимый отдельно. Страховые взносы НЕ уменьшают налог на имущество и авансовые платежи по нему.

Уменьшить налог на имущество можно только за счет:

• Льгот по ст. 381 НК РФ (основная для УСН — исключение ОС по балансовой стоимости).
• Региональных льгот (ст. 381.1 НК РФ) — например, налоговые каникулы для новых объектов, льготы для малого бизнеса.
• Сниженных ставок по решению региона.

Отчетность: Декларация по налогу на имущество

Несмотря на УСН, если есть объекты по кадастровой стоимости, ООО сдает Декларацию по налогу на имущество организаций.

• Форма: Утверждена Приказом ФНС от № ЕД-7-21/970@ (актуальна для отчетности за 2024, 2025, 2026 гг.).
• Срок сдачи: Не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (для 2026 года — 30 марта 2027 года).
• Способ: Только в электронном виде через оператора ЭДО или личный кабинет налогоплательщика.

В декларации заполняются листы, касающиеся расчета по кадастровой стоимости (Раздел 2). По имуществу, освобожденному по ст. 381 НК РФ (ОС по балансовой стоимости), декларация не сдается (кроме случаев, когда регион требует сведения для мониторинга, но федеральный стандарт этого не предусматривает).

Частые ошибки и риски для ООО на УСН 6% в 2026 году

Ошибка 1: «Мы на УСН, мы ни на что не платим»

Игнорирование налога на недвижимость по кадастровой стоимости ведет к начислению пени (кей 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки) и штрафу 20–40% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

Ошибка 2: Неучет сданных в аренду помещений

Если ООО на УСН сдает в аренду нежилое помещение (офис, склад, торговое место), оно обязательно подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, даже если площадь мала. Освобождение по ст. 381 НК РФ на это не распространяется.

Ошибка 3: Несвоевременная реакция на изменение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость меняется (переоценка раз в 3–5 лет, или по решению комиссии/суда). Налоговая база за 2026 год определяется стоимостью на . Если стоимость снижена судом в 2025 г., для 2026 г. берется новая стоимость. Если снижена в 2026 г., пересчет идет с (п. 5 ст. 375 НК РФ).

Ошибка 4: Неправильный учет объектов незавершенного строительства (ОНС)

С недавних пор (ФЗ от № 311-ФЗ, уточнения 2023–2024 гг.) ОНС, по которым определена кадастровая стоимость, облагаются налогом. Если ООО строит объект для себя — это налоговая база. Нужно вовремя ставить на учет и рассчитывать авансы.

Практический чек-лист для бухгалтера ООО на УСН 6% на 2026 год

1. Инвентаризация недвижимости: Составьте реестр всех зданий, сооружений, помещений на балансе ООО на .
2. Проверка ЕГРН: Закажите выписки для каждого объекта. Уточните: есть ли кадастровая стоимость? Входит ли объект в региональный перечень ст. 378.2 НК РФ? Сдается ли в аренду?
3. Классификация: Разделите объекты на:
   • ОС по балансовой стоимости (освобождены по ст. 381 НК РФ — налог не платим, декларацию не сдаем).
   • Недвижимость по кадастровой стоимости (облагается — считаем авансы, платим, сдаем декларацию за 2026 г. до ).
4. Проверка ставок: Изучите закон субъекта РФ о ставках налога на имущество на 2026 год. Есть ли сниженные ставки для ваших объектов (малый бизнес, социальная сфера, ТОР)?
5. Расчет авансов: Рассчитайте платежи за 1 кв., полугодие, 9 мес. 2026 г. Сроки: 30.04, 30.07, . КБК: 1###11000110 (Налог на имущество организаций, авансовые платежи). ОКТМО, по месту нахождения имущества.
6. Анализ кадастровой стоимости: Если стоимость завышена (включает оборудование, несоответствует рыночной) — подготовьте заявление в комиссию по согласованию кадастровой стоимости или иск в суд до для корректировки базы 2026 г.
7. Сдача декларации: Подготовьте и подайте декларацию до .

Ответы на частые вопросы (из чатов ФНС и практики 2026 г.)

Вопрос: ООО на УСН купило здание в 2026 году. С какого момента платить авансы?

Ответ: Авансовые платежи рассчитываются начиная с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве основных средств (п. 4 ст. 380 НК РФ). Если приняли в марте — первый аванс за 1 квартал = 0. Первый платеж — за полугодие (считаем апрель-июнь), срок уплаты 30 июля.

Вопрос: Здание стоит на земеле арендованной у города. Платим ли налог на имущество?

Ответ: Да. Налог на имущество платит собственник здания (ООО), независимо от права на земельный участок (собственность, аренда, безвозмездное пользование). Налог на землю платит собственник земли (город), если иное не предусмотрено договором аренды (обычно арендатор возмещает налог на землю арендодателю).

Вопрос: Как узнать налоговую базу и ставку, если объект в ЛНР/ДНР/Запорожской/Херсонской областях?

Ответ: С 2023 года на территории новых субъектов РФ действует НК РФ. Кадастровая оценка ведется Росреестром. Нужно обратиться в МФЦ или на Госуслуги за выпиской из ЕГРН. Ставки устанавливают законами соответствующих субъектов РФ. В чатах ФНС уточняют: если кадастровой стоимости нет — объект не облагается (пока не определена).

Для ООО на УСН «Доходы 6%» налог на имущество в 2026 году актуален только в отношении недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости (торговые/офисные центры, сдаваемые в аренду помещения, объекты из региональных перечней, ОНС с кадастровой стоимостью). Вся остальная техника, оборудование, транспорт и производственные здания (не из перечней) — освобождены по статье 381 НК РФ.

Главные задачи бухгалтера: грамотно разделить имущество на «облагаемое» и «освобожденное», своевременно рассчитывать и платить авансы по кадастровым объектам, использовать региональные льготы и сниженные ставки, а также контролировать актуальность кадастровой стоимости для минимизации налоговой нагрузки в рамках закона.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Налоговое законодательство меняется; для принятия решений рекомендуется обратиться к актуальной редакции НК РФ и консультироваться с профессиональным налоговым советником.