Сделка купли-продажи недвижимости между юридическим лицом (продавцом) и физическим лицом (покупателем) порождает налоговые обязательства для обеих сторон. Особенности налогообложения зависят от статуса продавца (ООО на ОСНО, УСН, ЕСХН и т.д;), вида недвижимости (здание, сооружение, незавершенное строительство), срока владения и наличия земельного участка. В данной статье подробно разбираем налоги, которые возникают у ООО-продавца и физлица-покупателя, а также нюансы НДС и регистрации прав.

Налоговые обязательства ООО (Продавца)

Набор налогов для ООО определяется применяемой системой налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСНО)

Это самый сложный вариант, так как задействовано сразу несколько налогов.

НДС (Статья 146, 154 НК РФ)

• Объект налогообложения: реализация имущества (здания) на территории РФ.
• Ставка: 20% (базовая) или 10% (для определенных категорий, например, жилых домов по договорам долевого участия — здесь обычно не применимо, если ООО не застройщик). Для продажи обычного нежилого здания/сооружения — 20%.
• Момент возникновения обязательства: дата отгрузки (передачи) имущества по акту приема-передачи или дата получения оплаты (аванса/полной стоимости) — в зависимости от того, что наступит раньше (п. 2 ст. 167 НК РФ).
• Возмещение НДС (вычет): ООО имеет право принять к вычету «входной» НДС, который был выделен при приобретении/строительстве этого здания (при наличии налоговой накладной от поставщика/подрядчика и регистрации права собственности).
• Сдача-приемка: НДС исчисляется от полной стоимости договора (включая стоимость земельного участка, если он продается в комплексе).

Налог на имущество организаций (Статья 374–383 НК РФ)

• Здание учитывается в средней годовой стоимости имущества до момента передачи права собственности (подписания акта приема-передачи).
• Если здание входит в перечень кадастровых номеров (налог на кадастровую стоимость), плата взимается пропорционально месяцам владения до исключения из реестра.
• После регистрации перехода права у покупателя здание исключается из налогового учета продавца.

Налог на прибыль (Статья 247–251, 268, 270 НК РФ)

• Доход: полная выручка от продажи (стоимость договора без НДС).
• Расходы: остаточная стоимость здания (после начисленной амортизации) на момент продажи + затраты на продажу (нотариат, оценка, комиссия риелтора, госпошлина).
• Амортизация: до момента продажи ООО обязано начислять амортизацию. При продаже остаточная стоимость списывается на расходы (уменьшает налоговую базу).
• Ставка: 20% (федеральная 3% + региональная 17%) с разницы (Доходы ー Расходы).

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Здесь нет НДС (кроме случаев, когда ООО само выставило счет с НДС или импорт/оплата гошпошлины) и налога на прибыль.

УСН «Доходы» (6%)

• Объект: вся сумма выручки, полученная от покупателя (включая НДС, если он выделен в счете).
• Налог: 6% (или сниженная региональная ставка до 1%) от всех полученных денег. Расходы на покупку/стройку здания не уменьшают налог.

УСН «Доходы минус расходы» (15%, ставки по регионам могут быть ниже)

• Доход: выручка от продажи.
• Расходы (ст. 346.16 НК РФ): можно учесть первоначальную стоимость здания (покупку/стройку) как расходы на приобретение основных средств (п. 19 ст. 346.16 НК РФ), а также расходы на продажу.
• Важно: Расходы признаются в том налоговом периоде, в котором подписан акт приема-передачи и оплачена стоимость (принцип кассы).
• Мин. налог: 1% от доходов (если расходы покрывают почти весь доход).

ЕСХН (Единый сельхозналог) и АУСН (Автоматизированная УСН)

• ЕСХН: Налог на единый налог (6%) исчисляется от доходов (выручки). Расходы на приобретение здания не вычитаються. Нет НДС и налога на имущество (кроме кадастрового, если здание в перечне).
• АУСН: Аналогично УСН, но учет ведется автоматически через банк/ФНС. Ставки: «Доходы» — 8% (до 60 млн выручки) / 20% (сверх), «Доходы минус расходы», 20%. Правила учета расходов по основным средствам аналогичны УСН.

НПД (Налог на профессиональный доход) — НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ

ООО не может быть плательщиком НПД. Этот режим только для ИП и самозанятых физлиц.

Налоговые обязательства Физического лица (Покупателя)

На этапе покупки физлицо выступает налоговым агентом только в специфических случаях (покупка у нерезидента), но несет расходы и будущие обязательства.

Госпошлина за регистрацию перехода права (ст. 333.33 НК РФ)

• Платит покупатель (если иное не оговорено договором).
• Ставка 2024–2026 гг.: 2 000 руб. за каждое здание/сооружение (для нежилых) + 350 руб. за земельный участок (если он в сделке).
• При электронной подаче через Росреестр/Госуслуги — скидка 30%.

НДФЛ при последующей продаже (в будущем)

Покупатель должен знать правила налогообложения при будущей перепродаже:

• Срок владения для освобождения от НДФЛ:
  • 5 лет — общий случай.
  • 3 года — если недвижимость получена по наследству, дарственному договору от близких родственников, приватизирована, выкуплена по договору аренды (соц. найм) и т.д. (п. 17.1 ст. 217 НК РФ); Покупка у ООО — это платный договор, значит минимальный срок — 5 лет.
• Налоговая база: Доход (цена продажи) минус расходы на покупку (стоимость по договору + гошпошлина + нотариат + проценты по ипотеке и т.д.) ИЛИ имущественный вычет 250 000 руб. (для нежилых — вычет не предусмотрен, только документированные расходы).
• Ставка: 13% (до 5 млн дохода в год), 15% (сверх 5 млн).

Налог на имущество физлиц (ст. 401–410 НК РФ)

• Начинает платиться с года, следующего за годом регистрации права собственности.
• База, кадастровая стоимость (для нежилых помещений, торговых центров, офисов) или инвентарная (для жилых домов, гаражей — в переходный период).
• Ставки устанавливаются региональными законами (макс. 2% для объектов по кадастру).

Особенности сделки: Здание + Земельный участок

Часто здание продается вместе с землей под ним. Это две разные сделки (или одна сложная), с разным налоговым режимом:

Важно: В договоре обязательно нужно разделить стоимость здания и стоимость земельного участка. Если в договоре одна сумма «за имущественный комплекс», налоговые органы могут перераспределить доходы пропорционально кадастровой стоимости для целей НДС и налога на прибыль, что часто невыгодно продавцу.

Процедура и документы: пошагово

1. Подготовка: Проверка обременений (выписка ЕГРН), оценка рыночной стоимости (для обоснования цены при проверке ФНС по ст. 40 НК РФ).
2. Договор ДКП: Письменная форма, обязательная нотариальная удостоверение НЕ требуется (кроме случаев доли в праве общей собственности), но обязательна госрегистрация перехода права в Росреестре.
3. Акт приема-передачи: Ключевой документ для налогового учета ООО (момент передачи рисков и возникновения НДС/прибыли) и для начала срока владения физлица.
4. Расчеты: Безналичные через расчетный счет ООО. Физлицо платит со своего счета/карты. Указание назначения платежа: «Оплата по договору №… от … за здание, каданомер…».
5. Регистрация в Росреестре: Подача пакета (заявление, ДКП, Акт, квитанции о оплате гошпошлины, паспорта/устав). Срок: 7–9 рабочих дней.
6. Отчетность ООО:
   • НДС — в декларацию за квартал, в котором наступил момент реализации (передача/оплата).
   • Налог на прибыль / УСН, в отчет за период, когда подписан Акт и получена оплата (для УСН, кассовый метод).
   • Имущественный налог — исключение из учета в отчете за год продажи.

Риски и частые ошибки

• Занижение цены в договоре: ФНС может признать доход по рыночной стоимости (ст. 40 НК РФ) и доначислить НДС/Прибыль у ООО. Покупатель рискует получить меньший вычет при перепродаже.
• Продажа здания без земли (аренда земли): Если земля в аренде, продается только здание. Покупатель получает право аренды земли (переоформляется договор аренды). НДС с аренды земли платит арендатор (физлицо — не плательщик НДС, но арендоплата с НДС у арендодателя).
• Незавершенное строительство: Если объект не введен в эксплуатацию (нет КС-14/КС-11, нет записи в ЕГРН как «здание»), продается как «незавершенное строительство» или «объект недвижимости». НДС все равно 20%, но амортизации нет, остаточная стоимость = затраты на стройку.
• КЭС (Кредитная еженедельная ставка) / Контроль цен: При сделке между взаимозависимыми лицами (п. 2 ст. 105;14 НК РФ) применяются правила контрольных цен (ТП-документация).

Резюме: чек-лист для сторон

Для ООО (Продавца):

• Определить налоговый режим (ОСНО/УСН/ЕСХН/АУСН).
• Рассчитать НДС (20% от цены без НДС) — запланировать уплату в бюджет к 25-му числу месяца, следующего за кварталом реализации.
• Рассчитать налог на прибыль (ОСНО) или УСН — учесть остаточную стоимость/первоначальную стоимость как расход.
• Продлить/прекратить амортизацию к дате акта приема-передачи.
• Исключить объект из налогового учета имущества.

Для Физлица (Покупателя):

• Проверить чистоту объекта (обременения, аресты, долги по налогу на имущество продавца — ст; 61 Закона о регистрации права, долги продавца не переходят к покупателю, но арест мешает регистрации).
• Сохранить все документы, подтверждающие расходы (ДКП, Акт, квитанции за гошпошлину, нотариат, оценку, банковские выписки об оплате) — они понадобятся для вычета НДФЛ при перепродаже через 5+ лет.
• Учесть будущий налог на имущество физлиц (кадастровая стоимость × ставка региона).
• Оформить переход права аренды земли (если земля не в собственности).